Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2018 г. N 15АП-3633/18

город Ростов-на-Дону

05 апреля 2018 г.

дело N А32-46544/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от ответчика: представитель Рудик Ю.В. по доверенности от 12.10.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 по делу N А32-46544/2017

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис"

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" (далее - общество) о расторжении договора от 19.05.2014 N 4900009492 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:111, площадью 50 кв.м, расположенного по ул. Труда, 1А в Центральном районе города Сочи, с видом разрешенного использования - "магазин продтоваров", заключенный между администрации и обществом.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком осуществляется использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:111, площадью 50 кв.м, расположенного по ул. Труда, 1А в Центральном районе города Сочи не в соответствии с видом разрешенного использования, в связи с чем администрация обратилась с настоящим требованием о расторжении договора аренды от 19.05.2014 N 4900009492.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды, а именно, учитывая положения статьи 619 ГК РФ истец направил в адрес ответчика претензию от 10.04.2017 N 7499/02-05-16, в которой указал на нарушение обществом условий договора аренды, а в последующем письмом от 30.05.2017 N 10278/02-05-16 уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Суд пришел к выводу, что ответчиком не допущено существенного нарушения условий договора аренды, оснований для расторжения договора не имеется. Суд указал, что использование земельного участка осуществляется в соответствии с разрешенным видом использования согласно зонированию территории. Суд учел, что объект недвижимости не претерпел конструктивных изменений.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обществом пользование земельным участком осуществляется с нарушением условий договора аренды, а именно - земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования (согласно договору вид разрешенного использования - "магазин продтоваров", фактически на земельном участке расположена аптека).

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2002 ООО "Фарммедсервис" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - магазин продтоваров, площадью 50,1 кв. м, с кадастровым (условным) номером 23:49:0205001:2079, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Труда, 1А, запись о государственной регистрации N 23-01.50-14.2002-5 от 29.04.2002 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2002 серия 23-АА N 551877).

В порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на дату предоставления земельного участка) на основании постановления администрации г. Сочи от 12.03.2014 N 379 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Труда, 1А между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 19.05.2014 N 4900009492 (далее - договора).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 50 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0205001:111, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Труда, 1А, с видом разрешенного использования "магазин продтоваров", расположенный в территориальной зоне Ж-3. Категория земель - земли населенных пунктов. Пунктом 1.3 договора установлено, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 12 марта 2063 года (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации.

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором, за исключением случая, предусмотренного пунктом 8.5 договора. В силу пункта 8.5 договора договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 4.1.1 настоящего договора.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае существенных нарушений его условий, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес ответчика претензию от 10.04.2017 N 7499/02-05-16, в которой указал на нарушение обществом условий договора аренды, а именно - земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования, фактически на земельном участке расположена аптека. Также истец указывает на то, что согласно заключению департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 06.12.2016 объект недвижимости с северной и западной стороны частично пересекает границы земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности, а также с западной стороны пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:8. Согласно сведениям сайта ФГУП "Почта России" претензия (почтовый идентификатор N 35400090465257) получена ответчиком 28.04.2017.

Письмом от 30.05.2017 N 10278/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, по причине невыполнения требований, изложенных в требовании об устранении нарушений от 10.04.2017 N 7499/02-05-16.

Использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, послужило основанием обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для договора аренды объекта недвижимости существенными также являются условия о сроке договора, порядке передачи объекта аренды.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в предмет доказывания по требованию арендодателя о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Как верно указано судом первой инстанции, департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес ответчика претензию от 10.04.2017 N 7499/02-05-16, в которой указал на нарушение обществом условий договора аренды, а именно - земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования, фактически на земельном участке расположена аптека. Также истец указал на то, что согласно заключению департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 06.12.2016 объект недвижимости с северной и западной стороны частично пересекает границы земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности, а также с западной стороны пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:8. Согласно сведениям сайта ФГУП "Почта России" претензия (35400090465257) получена ответчиком 28.04.2017.

Письмом от 30.05.2017 N 10278/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, по причине невыполнения требований, изложенных в требовании об устранении нарушений от 10.04.2017 N 7499/02-05-16.

Таким образом, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды по одному из оснований - не использованию земельного участка.

В обоснование требований о расторжении договора истец указывает на то, что ответчиком допущены нарушения в виде использования спорного земельного участка не по целевому назначению в соответствие с договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, а основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2002 ООО "Фарммедсервис" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - магазин продтоваров, площадью 50,1 кв. м, с кадастровым (условным) номером 23:49:0205001:2079, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Труда, 1А.

Арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору земельный участок площадью 50 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205001:111, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Труда, 1А, с видом разрешенного использования "магазин продтоваров", расположенный в территориальной зоне Ж-3. Категория земель - земли населенных пунктов.

По факту истцом установлено, что нежилое строение используется ответчиком под размещение аптеки.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, а их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства классифицированы на основные, условно разрешенные и вспомогательные (пункт 1). Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 4). Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 названного Кодекса (пункт 6).

Земельный участок, предоставленный обществу, имеют вид разрешенного использования - "магазин продтоваров". Градостроительный регламент территориальной зоны - Ж3, в которую входит участок под строением общества, относит такой вид использования как аптека к числу разрешенных (таблица N 9 Правил землепользования и застройки, утвержденных Решением городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. N 202). Между тем, общество сохранило право использования земельного участка и объекта недвижимости в соответствии с таким видом использования в силу положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции также верно указал, что из материалов дела также не следует, что объект недвижимости претерпел конструктивные изменения.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что объект недвижимости находится в собственности у ответчика.

Не может быть по заявленным администрацией основаниям расторгнут договор аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации легально возведенного объекта недвижимости.

Таким образом, правомерно отклонен довод администрации о существенном нарушении условий договора в части нецелевого использования земельного участка.

Пересечение границ объекта недвижимости с границами иных земельный участок также не может служить основанием расторжения спорного договора в целом и предполагает применение иных способов защиты. Указанное обстоятельство может быть предметом спора о границах, заявленного заинтересованными лицами (собственниками соответствующих земельных участков) либо спора о действительности договора в соответствующей части.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 по делу N А32-46544/2017 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

А.А. Попов О.А. Сулименко