Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июля 2018 г. N Ф08-5361/18 по делу N А32-7189/2017

г. Краснодар

13 июля 2018 г.

Дело N А32-7189/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Елена-92" (ИНН 2312004420, ОГРН 1032307152371), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 (судьи Еремина О.А., Новик В.Л., Шапкин П.В.) по делу N А32-7189/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Елена-92" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 14.12.2010 N 4300016936, а также о понуждении ответчика возвратить земельный участок арендодателю путем его освобождения и подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды указали, что истец не доказал факт нарушения арендатором условий договора аренды. Общество принимает меры к освоению спорного земельного участка. Ссылку истца на акты осмотра спорного участка суд апелляционной инстанции отклонил, указав, что они составлены без участия представителя арендатора.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 02.02.2018 и постановление от 23.04.2018. Податель жалобы указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными и не устранены, поэтому арендодатель вправе требовать расторжения договора. Суды не учли, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство арендатор обратился в уполномоченный орган по истечении шести лет и восьми месяцев с момента заключения договора. При этом согласно пункту 1.3 договора аренды участок предоставлен для строительства объектов инженерного обеспечения и организации парковки.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), представителей в суд округа не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, сведения о предназначенном для размещения объектов инженерного обеспечения и организации парковки служебного транспорта земельном участке площадью 439 кв. м (кадастровый номер 23:43:0427001:72) внесены в государственный кадастр недвижимости 21.09.2010 (т. 1, л. д. 19, 21).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 14.12.2010 заключили договор N 4300016936, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 439 кв. м (кадастровый номер 23:43:0427001:72), расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Автолюбителей, 12/1, для строительства объектов инженерного обеспечения и организации парковки служебного транспорта (2.8. Обслуживание транспорта (автостоянки гостевые и служебные).

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор принял на себя обязательства использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В пункте 3.2.5 договора указано, что он может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанным в подпункте 1.1 договора; использования участка способами, ухудшающими его качественные характеристики; неисполнения обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 договора.

Суды установили, что договор зарегистрирован в установленном порядке 25.04.2011.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т. 1, л. д. 22).

Сотрудником управления муниципального контроля администрации произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:72, по результатам которого составлен акт от 27.05.2016 (т. 1, л. д. 24 - 26). В названном документе указано, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью. Акт тождественного содержания составлен 31.10.2016 (т. 1, л. д. 27 - 29).

В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 28.07.2016 N 29/8070 указано, что согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок по ул. Автолюбителей, 12/1, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара расположен в зоне инженерной инфраструктуры (территория инженерных сооружений).

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2016 N 89/2510 (т. 1, л. д. 31) разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:72 не выдавалось.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар 10.08.2016 направил в адрес общества предписание о необходимости устранения выявленных нарушений в 14-дневный срок со дня получения претензии (т. 1, л. д. 32 - 35).

В связи с тем, что указанные нарушения арендатором не устранены, администрация направила в адрес общества уведомление от 24.11.2016 о прекращении договора (с приложением соглашения о его расторжении) и возврате земельного участка (т. 1, л. д. 36 - 41).

Поскольку соглашения о расторжении договора аренды стороны не достигли, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как видно из материалов дела спорный земельный участок 14.12.2010 предоставлен ответчику для строительства объектов инженерного обеспечения и организации парковки служебного транспорта (пункт 1.3 договора аренды).

В договоре аренды указано, что участок предоставлен арендатору в соответствии с постановлением администрации от 26.11.2010 N 9674.

Данный ненормативный правовой акт, содержащий указание на предоставление участка в порядке предварительного согласования места размещения объектов инженерного обеспечения и организации парковки служебного транспорта на основании статьи 32 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 18), судебные инстанции надлежащим образом не оценили, поэтому суд округа не может признать обоснованными приведенные в решении и постановлении выводы о том, что участок предоставлен не для строительства капитальных объектов.

Суды, ссылаясь на обращение ответчика за разрешением на строительство в качестве доказательств принятия мер к освоению участка, не приняли во внимание, что такое заявление подано только в 2017 году (т. 1, л. д. 31, 45 - 48, 51, 52, 81).

В силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Указание на доказательства, свидетельствующие о том, что часть периода с момента заключения договора участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, а также сведения о периоде, необходимом для освоения участка, в судебных актах отсутствуют. Вступивший в законную силу судебный акт о признании незаконным отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство в материалы дела не представлен; приобщенная ответчиком документация, предшествующая утверждению градостроительного плана земельного участка (т. 1, л. д. 131 - 164), надлежащей судебной оценки не получила.

Исследование и оценка названных доказательств необходима и для реализации предписаний, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

При наличии сомнений относительно содержания составленных управлением муниципального контроля администрации в одностороннем порядке актов осмотра участка, суд вправе предложить сторонам представить совместный акт осмотра спорного земельного участка.

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы не основаны на исследовании и оценке представленной в дело совокупности доказательств, решение и постановление необходимо отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности предложить представить дополнительные доказательства, на основании их оценки в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса установить все имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать оценку доводам администрации о наличии оснований для расторжения договора, а также возражениям ответчика, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу N А32-7189/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов