Рассмотрение споров, связанных с землепользованием, в арбитражном суде города Москвы (Е.А. Зверева, "Право и экономика", N 3, март 2003 г.)

Рассмотрение споров, связанных с землепользованием,
в арбитражном суде города Москвы

В связи с принятием Земельного кодекса РФ, ставшего в настоящее время первой попыткой реализации Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (на 2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р и предусматривающей "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" (п.3.1.7), в Арбитражном суде г. Москвы значительно увеличилось количество поступающих на рассмотрение суда дел, связанных с землепользованием. Так, за январь и февраль 2003 г. в судебный состав, рассматривающий такие споры, поступило 158 исковых заявлений, большая часть из них связана с задолженностью по арендной плате, остальная - с понуждением заключения договора и с вопросами об установлении сервитутов.

Следует более подробно остановиться на этих вопросах с указанием конкретных примеров по результатам рассмотренных дел.

Одно из государственных предприятий, теперь ставшее акционерным обществом, расположено в г. Москве на большом земельном участке. Часть строений на этой территории, а также помещений в зданиях, были проданы иным лицам. Договор аренды земельного участка был заключен с первоначальным собственником здания. Новые собственники части зданий и помещений не уплачивали арендную плату в связи с отсутствием у них договора аренды земли. Поскольку предусмотренная договором арендная плата не могла быть заменена другими платежами, а в данном случае договор аренды заключался только с первоначальным собственником здания, на практике при рассмотрении дела судьи столкнулись с тем, что хотя в законе и предусмотрен переход прав от прежнего собственника к новому на тех же условиях и по тем же основаниям, однако практически невозможно оказалось выделить каким-либо образом доли новым собственникам для дальнейшего осуществления платежей за землю, поскольку методика выделения долей в подобных случаях отсутствует.

Вместе с тем, п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Согласно п.3 ст.36 в случае, если здание (либо помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, они имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В том случае, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с учетом согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

С учетом того, что Земельным кодексом РФ и другими законами иное не предусмотрено, условие о приобретении земельного участка на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора должно рассматриваться как обязательное для данного вида договора.

Из содержания приведенных норм следует, что приобретение прав на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее лицам, указанным в п.3 ст.36 Кодекса, возможно путем заключения сделки в виде особого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу принципа свободы договора, провозглашенного ст.1 и 421 ГК РФ, граждане и юридические лица вправе самостоятельно решать, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем условия.

Понуждение к заключению договора, в том числе и договора аренды, не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключения договора предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 36 Земельного кодекса РФ не устанавливает обязанность лиц, указанных в п.3 данной статьи, заключать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в обязательном порядке. Она предусматривает только право на заключение такого договора.

Вместе с тем, учитывая особенность таких правоотношений (нахождение здания на неделимом земельном участке), отношения сторон могут быть определены только путем заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Таким образом, в рассматриваемом случае, очевидно, следовало оформить договорные отношения с новыми собственниками строений и помещений с множественностью лиц на стороне арендатора.

В практике Арбитражного суда г. Москвы возникают вопросы, связанные с рассмотрением дел о праве аренды земельных участков. При этом неясно, подлежит ли право аренды земельного участка государственной регистрации.

Согласно ст.26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.4 названного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132, 164 Гражданского кодекса РФ.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него), в том числе сервитут, ипотека, аренда, доверительное управление.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитут, ипотека, а также иные права, предусмотренные действующим законодательством. Государственная регистрация права аренды земельных участков гражданским и земельным законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем на практике на территории г. Москвы регистрируется именно такое право.

Представляется, что такая практика неправильна, поскольку право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом регистрации.

На основании Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ в Арбитражный суд поступают иски об установлении частного сервитута.

В соответствии со ст.274 ГК РФ частный сервитут может быть установлен по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Следовательно, лицо, требующее установления частного сервитута, может обратиться в арбитражный суд только при недостижении соглашения об этом с собственником земельного участка.

Статья 23 Земельного кодекса РФ предусматривает, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Следует отметить, что споры об установлении публичного сервитута Арбитражным судом г. Москвы еще не рассматривались.

Арбитражным судом г. Москвы рассматривались иски, истцом по которым выступал Московский земельный комитет, а ответчиком - предприятие Министерства обороны РФ. Предмет спора - взыскание задолженности по арендной плате и неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты.

При рассмотрении подобных споров Арбитражным судом г. Москвы исследовался вопрос относительно правомерности заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного предприятию Министерства обороны РФ на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно уставам предприятий Министерства обороны, расположенных на земельных участках, основная их задача заключалась в обеспечении деятельности Министерства обороны РФ, в том числе - осуществление мобилизационной подготовки, выполнение строительно-монтажных работ по государственным контрактам для федеральных государственных нужд в интересах государственных заказчиков.

В соответствии с Земельным кодексом РФ в целях обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах.

В соответствии с п.10 ст.1 и ст.6 Закона РФ от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне" установлено, что земли, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, формированиям и органам, находятся в федеральной собственности и предоставлены им в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с п.4 ст.15 Федерального закона от 26 февраля 1997 г. N 31-ФЗ "О мобилизационной подготовке и мобилизации в РФ", согласно которому земельный налог, арендная плата и иные платежи за пользование землей, на которой размещены объекты мобилизационного назначения, мобилизационные мощности, законсервированные и неиспользуемые в текущем производстве, не взимаются.

Следовательно, Московский земельный комитет был не вправе изменять установленный законом порядок землепользования, заключая договор аренды объекта, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании.

С учетом изложенного Арбитражный суд г. Москвы пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка, заключенный с государственным предприятием Министерства обороны РФ, является недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Е.А. Зверева,

судья Арбитражного суда г. Москвы,

председатель судебного состава этого суда,

кандидат юридических наук, специалист по гражданскому праву

"Право и экономика", N 3, март 2003 г.