Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 августа 2018 г. N Ф08-5844/18 по делу N А53-52/2017

г. Краснодар

20 августа 2018 г.

Дело N А53-52/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - жилищно-строительного кооператива "Авокадо" (ОГРН 1036101004334) - Майбороды А.В. и Багунца А.К. (доверенность от 01.08.2018), в отсутствие представителей истца - администрации Обильненского сельского поселения (ОГРН 1056101023868), третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - комитета имущественных отношений Азовского района (ОГРН 1026100511865), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Азовского района, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Авокадо" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2018 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Шапкин П.В.) по делу N А53-52/2017, установил следующее.

Администрация Обильненского сельского поселения (далее - администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Авокадо" (далее - кооператив, ЖСК "Авокадо"), в котором просила:

- расторгнуть договор аренды от 30.06.2004 N 25/13 находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный комитетом имущественных отношений Азовского района (далее - комитет) и кооперативом,

- взыскать с кооператива в пользу администрации поселения 55 тыс. рублей расходов, понесенных на оплату юридических услуг представителя,

- взыскать с кооператива в федеральный бюджет 6 тыс. рублей государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет (т. 1, л. д. 1 - 3).

Решением от 19.04.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 31.07.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции мотивировал решение следующим. Спорный земельный участок площадью 16 000 кв. м с кадастровым номером 61:01:130101:0280, расположенный на территории Обильненского сельского поселения Азовского района Ростовской области, в пос. Овощном, между ул. М. Горького и переулком Комсомольским, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ, с 01.01.2017 полномочием по распоряжению спорным участком обладает администрация Азовского района (далее - администрация района). С введением в действие Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ опосредуемые договором аренды права и обязанности арендодателя, включая право на расторжение договора, независимо от оснований расторжения, в силу закона перешли к администрации района, которая является стороной сделки (как арендодатель). Иск был подан администрацией поселения 28.12.2016 до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ, однако на момент рассмотрения настоящего дела и вынесения судом решения истец утратил полномочия в отношении спорного участка.

В настоящее время права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды могут быть реализованы только администрацией района. Поскольку администрация поселения с 01.01.2017 не обладает надлежащей легитимацией в качестве субъекта права, на защиту которого направлен иск, применение института процессуального правопреемства (статья 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) невозможно. Последствием предъявления иска ненадлежащим истцом (лишенным права на иск) является отказ в удовлетворении требований. Комитет, как структурное подразделение администрации района, правомочный в силу закона с 01.01.2017 распоряжаться спорным участком, правопритязаний на него не заявил, в отзыве указал на надлежащее осуществление своих полномочий арендатором.

Определением суда апелляционной инстанции от 28.06.2017 к участию в деле в качестве лица (третьего лица), не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация района (т. 3, л. д. 60 - 62).

Апелляционным постановлением от 31.07.2017 решение от 19.04.2017 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что с 01.01.2017 администрация поселения выбыла из арендных правоотношений, а права арендодателя земельного участка с кадастровым номером 61:01:130101:0280 перешли к администрации района, в связи с введением в действие Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ. Правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, с изменением распорядителя земель, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с передачей распорядительных функций, к администрации района перешло и право на расторжение договора аренды, соответственно. Комитет, являясь стороной по договору аренды от 30.03.2004, может выступать надлежащим истцом по требованию о расторжении договора аренды как до, так и после замены распорядителя земельным участком. Администрация поселения не является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Администрация района, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не заявила суду самостоятельных имущественных требований по предмету спора.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (далее - арбитражный суд округа) от 23.10.2017 решение от 19.04.2017 и постановление от 31.07.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Арбитражный суд округа указал, что правомерность издания главой администрации поселения постановления от 30.03.2004 N 21 "О предоставлении земельного участка ЖСК "Авокадо" в пос. Овощной" (далее - постановление главы поселения N 21), заключенного комитетом и кооперативом договора аренды, правовая и фактическая возможность его исполнения, расторжения, судебными инстанциями при рассмотрении иска по существу с необходимой степенью полноты и достоверности не исследованы. Вопрос о возможности рассмотрения по существу иска о расторжении договора аренды, о соблюдении истцом (в лице уполномоченного на то в соответствующий период органа местного самоуправления) досудебного порядка урегулирования спора, судами первой и апелляционной инстанций не исследован, приведенные ответчиком по данной части исковых требований возражения, не проверены, выводы по ним в обжалуемых судебных актах не отражены. Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения не устранил. Привлечение апелляционным судом (без перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации района, участие в деле в качестве стороны истца органа местного самоуправления Азовского района, обладающего на момент разрешения спора судом правомочиями арендодателя по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, не подтверждает. В решении от 19.04.2017 суд первой инстанции, вопреки своим же выводам о принадлежности с 01.01.2017 статуса арендодателя спорного земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, администрации района, указал, что в силу закона правомочия распоряжаться названным участком принадлежат структурному подразделению администрации района - комитету. Однако соответствующий федеральный закон, в подтверждение такого суждения, судом не приведен. Противоречия в выводах об органе местного самоуправления Азовского района Ростовской области (администрация района или комитет), наделенном в отношении спорного земельного участка полномочиями арендодателя, судом первой инстанции не устранены, администрация поселения не заменена ее законным правопреемником в спорном правоотношении. Суд рассмотрел настоящее дело о расторжении договора аренды земельного участка по существу без участия в нем в качестве стороны администрации района, не произвел в установленном процессуальным законом порядке замену администрации поселения, как выбывшей в силу закона из спорного правоотношения, ее правопреемником.

При новом рассмотрении дела определением от 11.12.2017 на основании статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса суд удовлетворил ходатайство комитета о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. В заявлении комитет просил:

- расторгнуть договор аренды от 30.06.2004 N 25/13 находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный с кооперативом,

- обязать кооператив передать по акту приема-передачи комитету земельный участок из земель поселений площадью 16 000 кв. м с кадастровым номером 61:01:130101:0280, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул. М. Горького и пер. Комсомольский (т. 4, л. д. 68 - 70, 81 - 82).

При новом рассмотрении дела решением суда от 28.03.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.06.2018, в удовлетворении исковых требований администрации поселения отказано. Исковые требования комитета удовлетворены. Суд расторг договор от 30.06.2004 N 25/13 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный комитетом и кооперативом. На кооператив возложена обязанность возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок из земель поселений площадью 16 000 кв. м с кадастровым номером 61:01:130101:0280, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул. М. Горького и переулком Комсомольский. С кооператива в доход федерального бюджета взыскано 6000 рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированы следующим. С введением в действие Закона N 334-ФЗ распорядительные полномочия администрации поселения в отношении арендуемого кооперативом спорного земельного участка переданы администрации района. Поэтому опосредуемые спорным договором аренды права и обязанности арендодателя, включая право на расторжение договора аренды независимо от оснований расторжения, в силу закона перешли к администрации района. Именно администрация района является стороной сделки как арендодатель. Таким образом, права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды в настоящее время могут быть реализованы только администрацией района. Иск по настоящему делу подан администрацией поселения 28.12.2016, до вступления в силу Закона N 334-ФЗ. Однако на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом истец утратил полномочия в отношении спорного земельного участка в связи с изменениями, внесенными в статью 3.3 Закона N 137-ФЗ, действующими с 01.01.2017. Последствием предъявления иска ненадлежащим истцом (лишенным права на иск) является отказ в удовлетворении иска ввиду того, что субъективное гражданское право, на защиту которого направлен иск, администрации поселения не принадлежит. Следовательно, администрация поселения является ненадлежащим истцом по делу, в удовлетворении исковых требований этому лицу следует отказать. В ходе судебного разбирательства установлено, что правомочиями по распоряжению земельными участками, находятся у комитета. Комитет, как структурное подразделение администрации района, правомочен в силу закона с 01.01.2017 распоряжаться спорным земельным участком. Кроме того, комитет является стороной сделки (арендодатель по договору аренды), поэтому обладает правом на обращение в суд с заявленными требованиями. Суд пришел к выводу о соблюдении претензионного порядка по данному делу. С учетом длительного рассмотрения дела у ответчика имелась возможность выполнить требования администрации поселения, изложенные в претензионных письмах. Суд пришел к выводу о допущенном ответчиком существенном нарушении условий спорного договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка в установленные сроки по целевому назначению. Кроме того, по информации отдела архитектуры и градостроительства администрации района от 06.06.2017 и от 08.12.2017, в период с 2009 года до настоящего времени кооперативу разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 61:01:0130101:280 не выдавались, следовательно, ответчик более трех лет не предпринимал мер по освоению земельного участка. Возведение забора вокруг участка, проведение коммуникаций (линий электропередачи, системы газораспределения и газопотребления, водоснабжения и водоотведения) не свидетельствует об использовании земельного участка. Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка вызвано объективными обстоятельствами. Доказательств наличия препятствий со стороны администрации района или объективной невозможности освоения земельного участка с 2004 по 2008 годы и далее до 2017 года ответчик не представил. Доводы ответчика о затягивании администрацией района и комитетом сроков выдачи разрешения на строительство не подтверждены собранными по делу доказательствами. Суд признал доказанным факт неиспользования земельного участка на протяжении трех лет с даты заключения договора аренды. Ответчик не предпринял своевременных мер к застройке земельного участка, не доказал, что объективно требовался больший срок для его освоения. Применительно к спорному правоотношению срок исковой давности не применяется, доводы ответчика о пропуске данного срока являются ошибочными, не основанными на нормах статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Спор возник из обязательственных отношений, ответчик владеет и пользуется земельным участком на основании договора аренды, действие которого прекращено, обязанность арендатора вернуть имущество должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде. После расторжения договора правовые основания для пользования ответчиком участком отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного имущества.

В кассационной жалобе кооператив просит решение от 28.03.2018 и апелляционное постановление от 05.06.2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, при новом рассмотрении дела суд первой инстанции допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактически обстоятельствам дела, решение вынесено с нарушением указаний арбитражного суда кассационной инстанции. При новом рассмотрении дела суд первой инстанции не установил орган местного самоуправления, который обладает полномочиями арендодателя в отношении спорного земельного участка. Лицом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком и обращение в суд с требованиями по договору аренды, является администрация района. Указанные полномочия администрация вправе реализовать через комитет. Комитет, являясь отраслевым (функциональным) органом администрации района, не вправе обращаться в суд с самостоятельными требованиями от своего имени. Суд первой инстанции не произвел процессуальную замену истца, а отказал в удовлетворении требований администрации поселения. Требования комитета о расторжении договора аренды не являются самостоятельными и не основаны на положениях статьи 50 Кодекса. В данном случае необходимо провести процессуальное правопреемство стороны, а именно заменить истца - администрацию поселения ее правопреемником - администрацией района и только после этого администрация района вправе заявлять самостоятельные требования. Выводы судов о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не соответствуют обстоятельствам дела. Суды не учли, что неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как использование земельного участка не по целевому назначению. Суд первой инстанции не принял во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждающие надлежащее осуществление ответчиком прав и обязанностей арендатора, в том числе путем использования арендуемого земельного участка и неправильно применил к спорным правоотношениям нормы материального права. В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие об осуществлении кооперативом деятельности по освоению земельного участка. Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается освоение земельного участка и принятие ЖСК "Авокадо" возможных мер, направленных на получение разрешения на строительство и использование земельного участка в целях жилищного строительства. Вывод суда о том, что ответчик обратился за разрешительной документацией лишь в 2017 году противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. Администрация района и комитет намеренно затягивали срок выдачи кооперативу разрешения на строительство. Оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке суды не установили. Нахождение на земельном участке движимого имущества, указанного в акте обследования от 23.01.2018 N 1, не противоречит назначению земельного участка. Суд не разграничил нецелевое использование участка (указание на это содержалось в претензиях) и неиспользование земельного участка (содержалось в исковых заявлениях), которые являются отличными друг от друга основаниями для расторжения договора аренды в силу статьи 45 Земельного кодекса, что свидетельствует о неверной правовой оценке судом обстоятельств дела. Суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о неприменении к спорным правоотношениям срока исковой давности. Данный вывод в нарушение части 4 статьи 15 Кодекса суд не мотивировал. Суд апелляционной инстанции доводы ответчика о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности в своем постановлении не отразил. Действия администрации района и комитета являются злоупотреблением правом, что служит самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске. Суды не учли сложившуюся судебную практику по аналогичной категории дел, не проверили должным образом соблюдение истцом обязательного досудебного порядка расторжения договора аренды.

В судебном заседании 07.08.2018 представители кооператива на удовлетворении кассационной жалобы настаивали.

В заседании, состоявшемся 07.08.2018, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 14.08.2018, 10 часов 00 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителя кооператива.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе при новом рассмотрении дела, постановлением главы поселения N 21 ЖСК "Авокадо" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок в пос. Овощном, между улицами М. Горького и Комсомольской, для ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в межевом деле, выполненном МУП "Геокад", площадью 1,6 га (т. 1, л. д. 15).

Глава сельской администрации предписал ЖСК "Авокадо" заключить договор аренды земельного участка в комитете имущественных отношений Азовского района и обеспечить его государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 2 постановления от 30.03.2004 N 21).

Согласно кадастровому плану от 13.05.2004 земельный участок, расположенный в пос. Овощном, относительно ориентира между улицами М. Горького и Комсомольском, сформирован площадью 16 129,59 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет с номером 61:01:130101:0280, вид разрешенного использования участка: под индивидуальную жилую застройку (т. 1, л. д. 20 - 27).

30.06.2004 комитет (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор N 25/13 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель поселений общей площадью 16 000 кв. м с кадастровым номером 61:01:130101:0280 для использования в целях жилищного строительства. Земельный участок передан кооперативу по акту приема-передачи 30.06.2004, государственная регистрация сделки осуществлена 09.08.2004 (т. 1, л. д. 16 - 19, 28, 29, 30).

Срок аренды участка установлен с 30.03.2004 по 30.03.2053 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В постановлении от 11.05.2010 N 301/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирован правовую позицию о том, что в случае изменения федеральным законом порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, права и обязанности арендодателя по ранее заключенным в отношении таких участков договорам аренды, переходят независимо от переоформления.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2016 N 306-ЭС15-18438 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, происходит замена стороны (арендодателя) на орган, осуществляющий такие полномочия, в действующем обязательстве.

Частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ (вступил в действие с 01.03.2015), от 03.07.2016 N 334-ФЗ (вступил в силу с 01.01.2017) на момент подачи иска (28.12.2016) администрация поселения была правомочна осуществлять распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, а с 01.01.2017 опосредуемые договором аренды от 30.06.2004 N 25/13 права и обязанности арендодателя, включая право на его расторжение, в силу закона перешли к администрации Азовского района Ростовской области (далее - администрация района), которая является стороной сделки, как арендодатель. Поскольку права и обязанности арендодателя по договору перешли в силу закона, суду следовало рассмотреть вопрос о процессуальной замене истца в соответствии с правилами статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Суд округа, направляя дело на новое рассмотрение, указал на необходимость оценки на предмет соответствия закону постановления о предоставлении участка и договора аренды.

Следует из судебных актов и материалов настоящего дела, что постановлением главы поселения от 30.03.2004 N 21 ЖСК "Авокадо" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства (т. 1, л. д. 15).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 07 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (далее - Закон N 112-ФЗ) указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 112-ФЗ личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Пунктом 2 статьи 2 указанного Закона предусмотрено, что личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

На основании части 1 статьи 3 Закона N 112-ФЗ право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства.

Возможность предоставления кооперативу земельного участка в целях ведения личного подсобного хозяйства суды не оценили.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен ответчику для использования в целях жилищного строительства (т. 1, л. д. 16). Ненормативный правовой акт о предоставлении участка в целях жилищного строительства в материалах дела отсутствуют, соблюдение порядка предоставления в аренду земельного участка в целях жилищного строительства суды не проверили.

Названные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, поскольку квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки исключает возможность удовлетворения требования о его расторжении, а также влечет применения иных норм материального права при рассмотрении иска о возврате земельного участка (пункты 81 и 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Соответствующие указания суда округа при новом рассмотрении дела суды в полном объеме не выполнили.

При таких обстоятельствах решение от 28.03.2018 и апелляционное постановление от 05.06.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Поскольку содержащиеся в постановлении от 23.10.2017 указания суда округа не исполнены в полном объеме, решение и апелляционное постановление на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса следует отменить и направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области в ином судебном составе.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления и постановления суда округа от 23.10.2017, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой и достоверностью установить все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку доводам участников спора относительно таких обстоятельств, правильно применив нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2018 по ходатайству кооператива исполнение решения от 28.03.2018 и апелляционного постановления от 05.06.2018 по настоящему делу приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу N А53-52/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области в ином составе суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин