Письмо Ассоциации российских банков от 17 июля 2023 г. N А23-01/5-339 "О документарных закладных"

Ассоциация российских банков обращается к Вам по просьбе банков - членов АРБ в связи с актуальностью следующих вопросов, касающихся регулирования документарных закладных.

I. Относительно утраченных документарных закладных:

1. Процесс снятия обременения в случае, если документарная закладная была утрачена, является крайне длительным ¹. В связи с этим представляется целесообразным установить на нормативном уровне такое регулирование, при котором в случае необходимости снятия обременения после полного исполнения обязательств по кредитному договору будет возможно либо отказаться от предоставления оригинала закладной с отметками о полном погашении кредита (с возможностью предоставления письма/справки от кредитора/последнего из кредиторов об исполнении соответствующего обязательства), либо использовать дубликат закладной с отметками о погашении кредита для одновременной регистрации дубликата и погашения обременения.

2. Процедура погашения регистрационной записи об ипотеке при утраченной документарной закладной, восстановить которую по ряду причин ² не представляется возможным, очень трудозатратна. По причине этого видится целесообразным установить на нормативном уровне такое регулирование, при котором будет возможно погашать регистрационную запись об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании заявления залогодержателя.

Также поскольку для банков не представляется возможным получать в режиме онлайн информацию о том, была ли зарегистрирована закладная ³, видится целесообразным отражать информацию о государственной регистрации закладных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), а также в сведениях из ЕГРН, предоставляемых в рамках действия Постановления Правительства Российской Федерации от 3 июня 2019 года N 710 "О проведении эксперимента по повышению качества и связанности данных, содержащихся в государственных информационных ресурсах" (в период действия эксперимента/ после проведения эксперимента при внедрении соответствующего механизма/процедуры).

II. Согласно действующей процедуре по выкупленным в рамках договора цессии закладным для внесения изменений в регистрационную запись ⁴ необходимо сначала осуществить регистрацию смены законного владельца закладной, а далее подать заявку для внесения необходимых изменений.

В связи с этим представляется целесообразным оптимизировать существующую процедуру внесения изменений в регистрационную запись таким образом, чтобы стало возможно осуществлять данное внесение одновременно с регистрацией смены владельца закладной.

III. Банки сталкиваются с ситуациями, когда полученная из Росреестра документарная закладная не содержит номер регистрации; и/или подпись регистратора, проводившего государственную регистрацию; и/или печать регистрирующего органа; и/или иной обязательный реквизит.

В этом случае требуется повторная подача документов в Росреестр, так как дальнейшее использование закладной при отсутствии соответствующих реквизитов влечет для банков возникновение правовых и операционных рисков (в том числе при передаче прав по закладной и обращении взыскания на предмет ипотеки).

По этой причине видится целесообразным распространить порядок устранения технических ошибок, предусмотренных статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218 "О государственной регистрации недвижимости", на соответствующие случаи.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер Федерального закона от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" следует читать как "N 218-ФЗ"

Также просим рассмотреть возможность либо предоставления сотрудникам МФЦ ⁵ полномочий по внесению исправлений в документы (с целью устранения технических ошибок), выдаваемые Росреестром по факту завершения регистрационных действий (например, в документарную закладную или договор ипотеки) непосредственно при обращении сотрудника банка (т.е. в день обращения сотрудника банка); либо сокращения сроков направления МФЦ документов в Росреестр и внесения Росреестром исправлений в целях устранения технических ошибок, установив, например, суммарный срок в 4 рабочих дня ⁶.

IV. В связи с тем, что банки иногда сталкиваются с ситуациями, в рамках которых при регистрации ипотеки на дом и земельный участок регистратором заполняется только один номер государственной регистрации на оба объекта недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть вопрос о возможности закрепления на методологическом уровне обязанности по внесению в документарную закладную отдельных номеров на каждый регистрируемый объект недвижимости.

V. Банки нередко сталкиваются с ситуациями, когда в системе Росреестра первый регистратор не указывает дату выдачи закладной и, соответственно, второй регистратор, который заполняет документарную закладную, не может ее заполнить надлежащим образом (выдает "пустую" закладную), что приводит к необходимости несения в том числе временных затрат на исправление технических ошибок (подачу таких закладных на исправление технических ошибок) ⁷. В связи с этим просим рассмотреть возможность обратить внимание регистраторов на необходимость:

- обязательного указания даты выдачи закладной;

- осуществления оперативного взаимодействия для быстрого разрешения возникшей ситуации.

VI. В связи с тем, что сроки выдачи ⁸ документарных закладных после осуществления регистрации представляются достаточно длительными в рамках реализуемых банками бизнес-процессов (в среднем 1 месяц), просим рассмотреть возможность сокращения данных сроков.

VII. В целях оптимизации взаимодействия Росреестра с кредитными организациями представляется целесообразным рассмотреть возможность создания по закладным, поданным на регистрацию в МФЦ Московской области, единого центра выдачи соответствующей документации (как это организовано в Москве).

В связи с вышеизложенным просим Вас, уважаемый Олег Александрович, рассмотреть вышеуказанные вопросы, связанные с регулированием документарных закладных.

Ассоциация российских банков выражает надежду на дальнейшее эффективное сотрудничество с Росреестром по вопросам применения и совершенствования действующего законодательства.

Первый вице-президент

Ю.И. Кормош

------------------------------

¹ Подача закладной в Росреестр для снятия обременения осуществляется после выпуска дубликата закладной, регистрации в Росреестре, получения закладной и проставления отметки об исполнении обязательств.

² Ликвидация/реорганизация кредитной организации, смерть заемщика и др.

³ В ситуации полного (надлежащего) исполнения обеспеченных ипотекой обязательств и в отсутствие у банка зарегистрированной закладной, а также информации о регистрации закладной возникает необходимость в направлении в Росреестр запроса о наличии соответствующей зарегистрированной закладной (несение трудозатрат с обеих сторон) и подаче двух заявлений в регистрирующий орган (сначала на регистрацию дубликата закладной, а затем на погашение регистрационной записи об обременении).

⁴ Например, изменение условий кредитного договора при предоставлении льготного периода.

⁵ Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг.

⁶ Один день на отправку МФЦ документов в Росреестр для устранения технических ошибок, два дня на внесение соответствующих исправлений Росреестром и один день на отправку скорректированных документов в банк.

⁷ Как отмечают банки, зачастую по несколько раз.

⁸ Из архива Росреестра в Москве.