Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 августа 2018 г. N Ф08-4790/18 по делу N А32-12057/2017

г. Краснодар

21 августа 2018 г.

Дело N А32-12057/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Петербург-Сочи" (ИНН 2320180420, ОГРН 1102366001253), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-12057/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Петербург-Сочи" (далее - общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 2670 кв. м, кадастровый номер 23:49:0201020:474, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова, за период с 01.04.2015 по 31.12.2016, в размере 195 371 рубля 98 копеек, пени в размере 9281 рубля 99 копеек; о признании отсутствующим обременения в виде договора от 29.09.2008 N 4900004806 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2670 кв. м, кадастровый номер 23:49:0201020:474, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова.

Решением от 13.12.2017 заявленные требования удовлетворены в части. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:474, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова, в виде договора аренды от 29.09.2008 N 4900004806. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды является недействительным (ничтожным), поскольку администрация распорядилась земельным участком федеральной собственности, не имея соответствующих полномочий. Требование об указании в решении суда на погашение регистрационной записи об аренде суд квалифицировал как негаторное, направленное на устранение из государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) недостоверной записи об аренде земельного участка, внесенной на основании недействительной (ничтожной) сделки.

Постановлением апелляционного суда от 16.04.2018 решение от 13.12.2017 в части признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:474 в виде договора аренды от 29.09.2008 N 4900004806 отменено. Принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано полностью, распределены судебные расходы. Апелляционный суд установил преюдициальный факт наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости: жилой дом площадью 29,3 кв. м, принадлежащий обществу на праве собственности (дело N А32-44703/2017).

В ходе муниципального контроля (акт от 15.08.2017) установлено, что в границах исследуемого участка находится одноэтажный объект из пеноблоков, бетонная площадка (участок частично огорожен забором). При наличии указанных обстоятельств, администрации следовало предъявить требование о возврате земельного участка с одновременным решением вопроса о судьбе расположенных на нем объектов. Истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление от 16.04.2018, оставить в силе решение от 13.12.2017, указав, что специфика владения земельными участками публично-правовым образованием состоит в отсутствии необходимости доказывания факта держания, исключающего возможность владения иных лиц, достаточно подтвердить факт наличия свободного доступа на спорный участок. Заявитель подчеркивает, что владение не следует отождествлять с фактическим пребыванием в границах земельного участка органов (служб) соответствующего образования. Администрация выбрала надлежащий способ защиты -предъявление негаторного иска. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи и ПЖСК "Альфа" заключили договор от 29.09.2008 N 4900004806 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2670 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:474, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова, пунктом 2.1 которого установлен срок аренды с момента государственной регистрации по 01.02.2017 (л. д. 29 - 33).

По договору уступки от 23.09.2010 права и обязанности арендатора переданы ООО "Петербург-Сочи" (л. д. 38, 39).

С 16.03.2010 собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:474 является муниципальное образование город-курорт Сочи, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 06.12.2016 N 90-29885854 (л. д. 43, 44).

Согласно расчету истца сумма долга по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.12.2016 составила 195 371 рубль 98 копеек, неустойка (пеня) - 9281 рубль 99 копеек (л. д. 11 - 13).

В адрес общества администрация направила письмо от 12.07.2016 N 17385/020516 с просьбой погасить задолженность и предоставить экземпляр подписанного дополнительного соглашения от 09.03.2016, касающегося арендной платы, рассчитанной на основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.02.2016 N 3/50-2016 (л. д. 14).

Администрация провела осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:474, в ходе которого установила, что в его границах отсутствуют объекты капитального строительства, расположены противооползневые сооружения, правоудостоверяющих документов не имеется, межевые знаки на местности отсутствуют, участок не огорожен, строительство не ведется, что зафиксировано в акте от 18.07.2016 (л. д. 45).

27 июля 2016 года администрация направила претензию от N 16459/02-05-16, уведомив общество об осмотре и несоответствии вида использования земли условиям договора, предложив контрагенту устранить недостатки в пятнадцатидневный срок, предупредив о возможном прекращении договора (л. д. 15, 16).

В претензиях от 16.08.2016 N 19456/02-05-16, 24.10.2016 N 27089/02-05-16, 07.11.2016 N 30391/02-08-16 арендодатель неоднократно просил арендатора погасить задолженность, возражая относительно использования участка после окончания срока договора (л. д. 20, 24, 25).

Приведенные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса, пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество документально подтвердило отсутствие долга по аренде (платежные поручения от 21.12.2016 N 248, 20.12.2016 N 238, 19.12.2016 N 237; л. д. 72 - 74), в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании истцу отказано.

Статьей 608 Гражданского кодекса закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Одним из оснований возникновения права федеральной собственности на землю является признание земельных участков таковыми федеральными законами (абзац 2 пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса).

На момент отчуждения спорного земельного участка из публичной собственности к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса). Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, изданным в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика, г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Участок с кадастровым номером 23:49:0201020:474 находится во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, на момент подписания договора аренды от 29.09.2008 N 4900004806 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, то есть являлся федеральной собственностью, администрация не обладала полномочиями по распоряжению этим объектом, о чем верно указали обе инстанции.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

На основании пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр, в том числе решение о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, которое является основанием для внесения записи в реестр.

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11). Одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

В рамках дела N А32-44703/2017 установлено, что на спорном земельном участке расположен жилой дом площадью 29,3 кв. м, принадлежащий на праве собственности обществу (запись в ЕГРП от 29.12.2016 N 23-23/050-23/050/014/2016-1193/1). Учитывая преюдициальный факт наличия на спорном земельном участке объекта недвижимого общества, апелляционный суд правомерно заключил, что фактически заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Между тем, требование о возврате земельного участка с одновременным решением вопроса о судьбе находящегося на нем объекта недвижимости (пункты 81, 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") не заявлено.

Материалы дела исследованы апелляционным судом инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы, отраженные в апелляционном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Аргументы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют. Переоценка установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления от 16.04.2018 (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 по делу N А32-12057/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов