Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2018 г. N Ф08-7527/18 по делу N А32-45909/2017

г. Краснодар

21 сентября 2018 г.

Дело N А32-45909/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Потапова С.Л. (доверенность от 13.12.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубань газ сервис" (ОГРН 1022301432108, ИНН 2309079874) - Леснова А.К. (доверенность от 12.11.2017), третьего лица - департамента имущественных отношений Краснодарского края - Марусич И.В. (доверенность 25.12.2017), в отсутствие третьего лица - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Шапкин П.В) по делу N А32-45909/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Кубань газ сервис" (далее - общество) о расторжении договора от 12.02.2008 N 4300022239 (ранее N 0000001859) аренды земельного участка и возложении на ответчика обязанности освободить и вернуть администрации земельный участок площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:280, расположенный по ул. Суворова, 151/1 в Центральном внутригородском округе г. Краснодара, предоставленный для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент архитектуры).

Решением от 25.04.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 09.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что задержка в освоении земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам (земельный участок передан не свободным от прав третьих лиц). Указанное истцом нарушение условий договора не является существенным.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что суды не исследовали вопрос о действительности договора аренды от 12.02.2008 N 4300022239, ограничившись ссылкой на судебные акты по делам N А32-56418/2009 и А32-42429/2013. Вместе с тем в рамках указанных дел оценивалось исключительно соблюдение порядка предварительного согласования места размещения объекта. Департамент не мог предоставить спорный участок в аренду обществу, поскольку на дату его передачи он был обременен правами третьих лиц.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против отмены принятых по делу судебных актов. Представитель департамента дал пояснения по обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 02.10.2007 N 863-р обществу предварительно согласовано место размещения многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре на земельном участке площадью 6510 кв. м, расположенном по ул. им. Суворова - Дмитриевская Дамба.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Кубань Газ Сервис" для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре" обществу для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1.

12 февраля 2008 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу N А32-56418/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, на стороны возложена обязанность изложить пункт 1.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 N 0000001859 в следующей редакции: "арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением", а также в расчет размера арендной платы (приложение N 1 к договору аренды от 12.02.2008 N 0000001859), путем указания вида целевого использования земельного участка "для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением", коэффициента целевого использования - 2 и суммы ежегодной арендной платы по договору 685 503 рубля.

Во исполнение названного решения стороны заключили дополнительное соглашение от 11.03.2011, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением" на "для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".

Департамент письмом от 08.12.2015 N 52-24532/15-32.04 передал администрации муниципального образования г. Краснодар полномочия по распоряжению договорами аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которому права арендодателя по спорному договору переходят к администрации. Договору присвоен номер N 4300022239.

В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 49 лет (до 07.02.2057).

Управлением муниципального контроля администрацией произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280. По результатам осмотра составлен акт от 08.02.2017 N 190, из содержания которого следует, что на частично огороженном земельном участке расположены два металлических гаража, капитальные строения котельной и насосной, на части земельного участка находятся навалы грунта, произрастают деревья, зеленые насаждения.

Согласно письмам департамента архитектуры от 27.02.2017 N 29/1863 и от 31.05.2017 N 29/5585 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 не выдавалось.

Администрация направила в адрес общества предписание от 17.03.2017 N 9024.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня его получения. Предписание получено ответчиком 24.03.2017.

Согласно акту осмотра земельного участка от 22.05.2017 N 1073 на частично огражденном земельном участке расположены капитальные строения: котельная, насосная, на территории произрастают деревья. В связи с тем, что указанные нарушения арендатором не устранены, администрация направила в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 30.08.2017 N 9968/07. Уведомление получено арендатором 11.09.2017.

Администрация, полагая, что не использование земельного участка в соответствии с целевым назначением является существенным нарушением условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 12.02.2008 N 4300022239 (ранее N 0000001859) и возврате земельного участка судебные инстанции пришли к выводу о том, что задержка в освоении земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам (земельный участок передан не свободным от прав третьих лиц); указанное нарушение не является существенным.

Вместе с тем суды не учли следующее.

В представленном в дело чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования указано, что спорный земельный участок расположен в береговой полосе озера Карасун (т. 2, л. д. 37).

Градостроительный кодекс Российской Федерации отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1).

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Данная правовая позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017.

Данное обстоятельство подлежало оценке для реализации предписаний, содержащихся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

При этом при рассмотрении дел N А32-56418/2009 и А32-42429/2013 данный вопрос не исследовался.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку выводы судов основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, то в силу статьи 288 Кодекса решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности предложить представить дополнительные доказательства, на основании их оценки в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса установить все имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать оценку доводам администрации о нарушении требований закона при заключении договора аренды, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 по делу N А32-45909/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин