Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2018 г. N Ф08-6875/18 по делу N А32-27404/2017

г. Краснодар

26 сентября 2018 г.

Дело N А32-27404/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Рябич А.М. (доверенность от 21.11.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сочи Голд" (ИНН 2320192425, ОГРН 1112366005091) - Сахарова М.Ю. (доверенность от 19.01.2018), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А32-27404/2017, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сочи Голд" (далее - общество) о взыскании 491 574 рублей 98 копеек долга по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 и 91 303 рублей 94 копеек неустойки за период с 12.04.2016 по 23.01.2018 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о необходимости применения при расчете платы за пользование участком ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что следует из содержания

пункта 3.4.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление от 21.03.2016 N 121). Предоставленный ответчику в аренду земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, то есть ограничен в обороте. Договор от 11.02.2011 N 0000002321 заключен в отношении земельного участка, образованного из участка на который переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования. Судебные инстанции также учитывали кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 27.12.2016. Поскольку общество оплатило долг по арендной плате и неустойку, рассчитанные исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости, судебные инстанции отказали в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 05.02.2018 и постановление от 21.06.2018, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что суды сделали ошибочный вывод о нахождении спорного земельного участка во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. Общество не представило доказательства, подтверждающие факт заключения договора от 11.02.2011 N 0000002321 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Данные обстоятельства служат основанием для применения при расчете платы за пользование участком ставки в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и не противоречат нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, приказом департамента от 06.03.2007 N 8-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ГУП Краснодарского края "Октябрьский" на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:0015, расположенный по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, пос. Новагинка, в районе пересечения ул. Пластунской и ул. Конституции СССР, участок N 42 (т. 2, л. д. 87 - 89).

06 марта 2007 года департамент (арендодатель) и ГУП Краснодарского края "Октябрьский" (арендатор) заключили договор N 0000001760 аренды земельного участка (кадастровый номер 23:49:0205008:0015) общей площадью 21 052 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, пос. Новагинка, в районе пересечения ул. Пластунской и ул. Конституции СССР, участок N 42. Вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства (т. 1, л. д. 76 - 85). Согласно пункту 7.2 договора участок предоставлен на 49 лет до 06 марта 2056 года.

07 августа 2007 года ГУП Краснодарского края "Октябрьский" (арендатор) и ООО "ЮКА" (новый арендатор) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 06.03.2007 N 0000001760 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:0015 (т. 1, л. д. 86 - 88).

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.01.2009 N 22/1/г для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения изъят путем прекращения права аренды ООО "ЮКА" земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 7 075 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205008:17), образованный в результате раздела участка площадью 21 052 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205008:0015 (т. 2, л. д. 70, 71).

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:0015 в аренде ООО "ЮКА" остался земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:18. На основании приказа департамента от 20.01.2011 N 08-з осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:18. В результате раздела образованы четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 23:49:0205008:1004 (площадью 2 988 кв. м), 23:49:0205008:1002 (площадью 7 000 кв. м), 23:49:0205008:1003 (площадью 2 989 кв. м), 23:49:0205008:1005 (площадью 1 000 кв. м).

11 февраля 2011 года департамент (арендодатель) и ООО "ЮКА" (арендатор) заключили договор N 0000002321 аренды земельного участка (кадастровый номер 23:49:0205008:1004) площадью 2 988 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, пос. Новагинка, в районе пересечения ул. Пластунской и ул. Конституции СССР, участок N 42 (т. 1, л. д. 19 - 25).

Вид разрешенного использования - для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром. Срок аренды земельного участка установлен до 06.03.2056 (пункт 7.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации от 16.03.2011 N 23-23- 50/004/2011-616).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. В соответствии с приложением N 1 к договору 11.02.2011 N 0000002321 годовая сумма арендной платы составляет 390 382 рубля 20 копеек.

В пункте 5.2 стороны согласовали неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый конкретный день просрочки.

11 июля 2011 года ООО "ЮКА" и общество заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 11.02.2011 N 0000002321 (т. 1, л. д. 34, 35). Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись о регистрации от 26.08.2011 N 108/2011-006).

В порядке досудебного урегулирования спора арендатору сообщалось об имеющейся задолженности по арендной плате за земельной участок и предлагалось погасить ее в добровольном порядке (претензия от 04.05.2017 N 52-13031/17-38-08;

т.1, л. д. 14 - 18). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Департамент, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя по договору обязательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с ответчиком, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2007 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом статьи 3 Закона N 137-ФЗ, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Аналогичные условия определения размера арендной платы закреплены в пункте 3.4.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121.

Суды установили, что договор от 11.02.2011 N 0000002321 заключен в отношении земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:0015, в отношении которого переоформлено в установленном порядке право постоянного (бессрочного) пользования. Данный договор является результатом изменения договора от 06.03.2007 N 0000001760. Суд апелляционной инстанции правильно указал, что общество в связи с совершением перенайма является стороной договора, заключенного в 2007 году и измененного ввиду частичного изъятия и раздела исходного участка. Способ оформления названных изменений (путем заключения нового договора) сути правоотношений не меняет, что следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:1004 находится в границах курорта федерального значения, поэтому ограничен в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса).

Выводы судов о порядке определения размера платы за использование спорного земельного участка соответствуют статье 39.7 Земельного кодекса и постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Судебные инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установили, что общество внесло плату за пользование участком, рассчитанную с применением ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, а также уплатило соответствующую сумму неустойки (т. 1, л. д. 150, 151), поэтому суды отказали в удовлетворении данных требований департамента. Выводы судебных инстанций соответствуют содержанию представленных в дело доказательств.

Доводы жалобы департамента не принимаются судом округа.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя соответствующий довод жалобы департамента, на основании сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:1004 находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения (т. 2, л. д. 92 - 101). Сведения о нахождении всего исходного участка (кадастровый номер 23:49:0205008:0015) в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта содержатся также в кадастровом паспорте от 20.02.2007 (т. 1, л. д. 83 - 85).

Кроме того, департамента не обосновал возможность применения ставки арендной платы (2,5% от кадастровой стоимости; пункт 3.6 постановления от 21.03.2016 N 121) исходя из измененного вида разрешенного использования земельного участка.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 06.03.2007 исходный земельный участок (кадастровый номер 23:49:0205008:0015) предоставлен в аренду для ведения сельскохозяйственного производства (т. 1, л. д. 76 - 85).

Договор аренды от 11.02.2011 N 0000002321, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:1004, образованного в результате раздела исходного участка, предусматривал вид разрешенного использования участка "для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром" (т. 1, л. д. 19).

Из содержания вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-30561/2012, принятых с участием департамента и правопредшественника общества, следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:0015 изменен с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром" на основании постановления главы города Сочи от 24.01.2008 N 78 по результатам публичных слушаний.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, относящегося к публичной собственности, связан определенным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельный кодекс устанавливает различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо изменение вида разрешенного использования земельного участка в целях обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В рассматриваемый период особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса (введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ), согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на основании ненормативного правового акта органа местного самоуправления, в результате которого участок фактически предоставлен для жилищного строительства вне процедуры торгов, противоречит приведенной норме Земельного кодекса.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление исходного земельного участка осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным (либо иным) строительством, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, государственного унитарного предприятия Краснодарского края. Фактическое внесение изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка (с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром"), по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством. Изложенный правовой подход применим и к последующему изменению вида разрешенного использования участка (т. 1, л. д. 69, 70; пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 05.02.2018 и постановления от 21.06.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по делу N А32-27404/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Я.Е. Волков В.Е. Епифанов