Определение Верховного Суда РФ от 24 июля 2023 г. N 309-ЭС23-11672 по делу N А07-19140/2021 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 24 июля 2023 г. N 309-ЭС23-11672 по делу N А07-19140/2021

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.03.2023 по делу N А07-19140/2021

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Пилигрим Альфа" (далее - общество "Пилигрим Альфа", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (далее - общество "СЗ "Оникс", ответчик) о взыскании 37 312 359 руб. 01 коп. предоплаты, внесенной по договору инвестирования от 15.04.2014 N 019/4-2014, а также 236 652 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с их последующим начислением и взысканием по день фактического исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" (далее - общество "Завод Промсталь", третье лицо).

постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.03.2023, требования удовлетворены частично: с общества "СЗ "Оникс" в пользу общества "Пилигрим Альфа" взыскана задолженность в сумме 36 696 280 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 516 612 руб. 10 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Распределены судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами не дана была надлежащая оценка доводам ответчика о том, что истец не обладает правом отказаться от договора инвестирования N 019/4-2014 от 14.04.2014. Условия договора инвестирования N 019/4-2014 от 15.04.2014 не предусматривают возможность инвестора отказаться от договора в одностороннем порядке.

Согласно позиции судов, застройщик изменил проектную документацию, что увеличило строк строительства и изменило конфигурацию проинвестированного объекта, поэтому истец утратил интерес к объекту инвестирования, а отказ от договора мотивирован пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, данная норма не предоставляет инвестору право от одностороннего отказа от договора, а лишь определяет право сторона договора отказаться от исполнения договора, что не является равнозначным.

Как указал истец, интерес в приобретении объекта у него сохраняется, однако, изменение срока строительства не соответствует его интересам.

Вопреки суждениям истца, изменение конфигурации в объекте инвестирования не повлекло нарушения прав инвестора, поскольку в секциях А и Б предусмотрено размещение поликлиники общей площадью 2 034,15 кв.м, что подтверждается положительным заключением негосударственной экспертизы от 08.07.2020.

В пункте 8.1 договора от 15.04.2014 предусмотрено, что инвестор приобретает право на получение в собственность объект инвестирования при условии ими обязательств согласно пункту 4.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора инвестор обязался полностью оплатит стоимость объекта инвестирования в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

На дату отказа от договора оплата по договору полностью не была произведена истцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, указанные в статье 328 Гражданского кодекса.

У ответчика отсутствует задолженность пред истцом.

ООО "Пилигрим Альфа" переданы неоплаченные активы "незавершенное строительство" на сумму 37 322 тыс. руб., за приобретение которого имеется кредиторская задолженность в сумме 37 312 тыс. руб., то есть ООО "Пилигрим Девелопмент" не передавал своему выделенному обществу оплаченные права по договору инвестирования N 019/4-2014 от 15.04.2014.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, обществом "Завод Промсталь" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Пилигрим Девелопмент" (в настоящее время - общество "Пилигрим Альфа") (инвестор) заключен договор инвестирования от 15.04.2014 N 019/40-2014 (далее - договор инвестирования), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования.

Согласно пункту 1.2 договора инвестирования объектом инвестирования выступают нежилые помещения:

- номера на поэтажном плане N 1 - 43, общей площадью 840 кв.м, расположенное на первом этаже секций А, Б, В;

- номера на поэтажном плане N 1 - 13, общей площадью 144,2 кв.м, расположенное на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктом 2.5 договора инвестирования ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома установлен во II квартале 2015 года.

Согласно пункту 3.1 договора инвестирования его цена определена сторонами из расчета 40 500 руб. за 1 кв. м объектов инвестирования и составляет 39 860 100 руб.

Как указал истец, общество "Пилигрим Альфа" выполнило свои обязательства по оплате цены договора в сумме 37 312 359 руб. 01 коп.

В силу пункта 4.6 договора инвестирования застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию.

Впоследствии между обществом "Завод Промсталь" и обществом "Пилигрим Альфа" 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору инвестирования, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на I квартал 2019 года.

Между обществом "Завод Промсталь" (продавец) и обществом "СЗ "Оникс" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 (далее - договор купли-продажи), в соответствии с пунктом 1.1 которого общество "Завод Промсталь" обязуется передать в собственность общества "СЗ "Оникс", земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213.

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 договора купли-продажи стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 29.12.2012 N 6234 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан", а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

Согласно пункту 1.3.3 договора купли-продажи покупатель также осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан". Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков. Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора).

Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи. До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Между обществом "Завод Промсталь" и обществом "СЗ "Оникс" заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, и подлежит оплате покупателем в течение 1 года со дня заключения настоящего договора.

При этом стоимость каждого из участков определена сторонами следующим образом:

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362 - 56 130 274 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763 - 40 280 443 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213 - 3 589 283 руб.

На момент заключения дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573.

Стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 - 43 869 726 руб.; согласно пункт 2.3 договора до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 не будет находиться в залоге у продавца.

Остальные пункты договора купли-продажи оставлены сторонами в прежней редакции, без изменений.

Истец 30.11.2019 обратился к ответчику с просьбой заключить между обществом "СЗ "Оникс" и обществом "Пилигрим Альфа" договор долевого участия на нежилые помещения в строящемся в жилом доме со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан: общей площадью 8 408 кв.м (номера на поэтажном плане N 1 - 43), расположенные на 1 этаже секций А, Б, В; общей площадью 144,2 кв.м (номера на поэтажном плане N 1 - 13), расположенные на цокольном этаже секции А, и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Также в данном письме истец указал, что общество "Пилигрим Девелопмент" произвело оплату по договору инвестирования на сумму 37 312 359 руб. 01 коп., в подтверждение чего приложены платежные документы.

Вместе с тем ответа на данное письмо не последовало.

Согласно пункту 2.5 договора инвестирования в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2017 ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2019 года.

По состоянию на 05.07.2021 секции А, Б, В многоквартирного жилого дома (литер 6) не возведены застройщиком обществом СЗ "Оникс", не введены в эксплуатацию, новым застройщиком перенесены сроки сдачи объекта в эксплуатацию, согласно проектной декларации ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию секций В, Г - 3 квартал 2021, секции А, Б - 3 квартал 2024.

В связи с тем, что объекты инвестирования в установленный срок не построены, срок завершения строительства перенесен более чем на 5 лет, а также учитывая, что новым застройщиком изменены технические характеристики нежилого помещения (площадь, конфигурация), истец утратил интерес к договору инвестирования и 24.05.2021 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате предварительной оплаты, выплате неустойки. Данная претензия осталась без удовлетворения ответчиком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 328, 408, 450.1, 453, пунктами 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N 54) исходили из следующего, в пунктах 37, 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 перешли к новому застройщику - обществу "СЗ "Оникс", что установлено судами при рассмотрении спора по делу N А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан. Судами в рамках дела N А07-15331/2019 также установлено, что действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объект строительства, находящийся на них, обязательств общества "Завод Промсталь" по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах.

Указанные обстоятельства признаны судами имеющими преюдициальное значение для разрешения настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, сторонами предусмотрена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество "СЗ "Оникс" приняло на себя обязательства общества "Завод Промсталь" перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом.

Суды заключили, что общество "СЗ "Оникс" несет перед истцом обязанность по передаче объекта инвестирования по договору от 15.04.2014 N 019/4-2014.

Судами установлено, что объекты инвестирования до настоящего времени истцу не переданы. Кроме того, согласно проектной документации от 09.04.2021 N 02-001220 ответчиком без согласования с истцом изменена проектная документация в отношении нежилых помещений, подлежащих передаче истцу, в секции В жилого дома отсутствует помещение с назначением поликлиника, в секции А находится два нежилых помещения с указанным назначением площадью 645,71 кв.м (на минус 1 этаже), 572,28 кв.м (на 1 этаже), в секции В площадью 816,16 кв.м.

Письмом от 24.05.2021 истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, указав на нарушение срока выполнения обязательств со стороны ответчика, обратился к ответчику с требованием о возврате денежных средств по договору от 15.04.2014 в размере 37 312 359 руб. 01 коп.

Соответствующая претензия была возвращена истцу отделением почтовой связи 30.07.2021 в связи с истечением срока хранения, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 45000359008231.

Суды пришли к верному выводу о том, что договор инвестирования расторгнут в связи с односторонним отказом истца от его исполнения 30.07.2021.

Доводы общества "СЗ "Оникс" об отсутствии в договоре инвестирования условия о наличии права истца на односторонний отказ от данного договора отклонены судами с указанием на отсутствие у истца возможности защитить свои права иным образом, кроме как отказаться от договора, и того обстоятельства, что данный способ защиты не противоречит действующим нормам права.

Ссылка заявителя жалобы об отсутствии у истца оснований заявлять отказ от договора до момента исполнения истцом обязательства по полной оплате по договору также получила надлежащую правовую оценку судами, признав подтвержденным факт перечисления ответчику большей части от всей суммы инвестиционного взноса (93,60%) и отсутствия в материалах дела доказательств исполнения ответчиком требования статьи 328 Гражданского кодекса и приостановления указанным лицом исполнения своего обязательства по передаче объекта инвестирования или отказаться от его исполнения в связи с получением от истца предварительной оплаты в меньшем размере, чем предусмотрено инвестиционным договором, а также в отсутствие в материалах дела доказательств обращения ответчика к истцу о необходимости доплатить цену договора.

Суды признали подтвержденным факт оплаты по договору инвестирования в размере 36 696 280 руб. 76 коп.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова