Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 апреля 2003 г. N КГ-А41/1856-03 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с неисполнением договорных условий арендатором только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им договорного обязательства в разумный срок

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 апреля 2003 г. N КГ-А41/1856-03

Открытое акционерное общество "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" (далее - ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Фирма "Альфа-5" (далее - ЗАО "Фирма "Альфа-5") о расторжении договора от 30.04.1999 г. N 7 на аренду нежилых зданий, сооружений, расположенных по адресу: Московская область, г. Щелково-7, ул. Браварская, д. 102.

Иск заявлен на основании ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В обоснование исковых требований ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" ссылается на неисполнение ответчиком предусмотренной условиями договора обязанности проводить текущий и косметический ремонт помещений.

Решением от 14.01.2003 г. года в иске отказано. При этом суд исходил из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, и что истец, не являясь стороной по договору, не приобрел право расторгнуть договор.

Не согласившись с решением, ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом ст.ст. 608, 617, 619 ГК РФ.

ЗАО "Фирма "Альфа-5" отзыв на кассационную жалобу не представило.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ЗАО "Фирма "Альфа-5" возражал против ее удовлетворения, просил оставить решение без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между Закрытым акционерным обществом "Щелковстрой" (далее - ЗАО "Щелковстрой") (арендодатель) и ЗАО "Фирма "Альфа-5" (арендатор) заключен договор от 30.04.1999 г. N 7 на аренду нежилых зданий (сооружений) с условием выкупа на срок до 30.04.2048 г. В состав имущества переданного по договору входили: склады ДОК со служебными сооружениями общей площадью 1038,3 кв. м, столярный цех, пилорама, производственное помещение общей площадью 639,3 кв. м, склад N 1 общей площадью 65 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, г.Щелково-7, ул. Баварская, д. 102. Дополнительным соглашением к указанному договору от 03.11.1999 г. стороны установили, что арендатором оплачена выкупная стоимость столярного цеха, пилорамы, производственного помещения и склада N 1.

Впоследствии согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2001 г. ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" приобрело у ЗАО "Щелковстрой" склады ДОК со служебными сооружениями общей площадью 1038,3 кв.м, являющиеся предметом договора аренды.

Посчитав, что ЗАО "Фирма "Альфа-5" нарушает существенные условия договора аренды, новый собственник арендованного имущества обратился с иском о расторжении договора.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" не вправе требовать досрочного расторжения договора, поскольку им не соблюден предусмотренный ст. 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора.

Довод кассационной жалобы о несоответствии указанного вывода суда фактическим обстоятельствам дела не может быть принят во внимание.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В письме от 14.05.2002 г. N 113 арендодатель не требовал от арендатора произвести текущий или косметический ремонт арендуемых зданий и сооружений, а требовал досрочного расторжения договора и освобождения арендуемого здания. Таким образом, вывод суда о несоблюдении ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" досудебного порядка урегулирования спора является обоснованным.

Кроме того, в материалах дела имеется акт технического обследования каркаса обрушившегося склада-ангара, в котором делается вывод, что причиной разрушения явились грубые нарушения, допущенные при монтаже каркаса склада. В соответствии с п.2.3 договора аренды арендодатель в случае аварии, произошедшей не по вине арендатора, обязан немедленно принимать все необходимые по устранению ее последствий. Доказательств того, что обрушение склада-ангара произошло по вине арендатора ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации", не представило.

Довод кассационной жалобы о том, что суд, отказывая в иске, неправомерно исходил из того, что ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" не является стороной по договору аренды, в связи с чем, имея право на получение дохода от сдачи имущества в аренду, не приобрел право расторгнуть договор, суд кассационной инстанции находит обоснованным.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Судом было установлено, что право собственности на арендуемое имущество перешло к ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации". Таким образом, ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" в силу закона является арендодателем приобретенного имущества и обладает соответствующим объемом правомочий.

Вместе с тем, несоответствие указанного вывода суда закону не привело к принятию неправильного решения, поскольку судом обоснованно установлено несоблюдение ОАО "Опытный завод N 31 Гражданской авиации" порядка досрочного расторжения договора, предусмотренного ст. 619 ГК РФ, в связи с чем сделан правильный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения от 14.01.2003 г., предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 14.01.2003 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-15683/02 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.