Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 октября 2018 г. N Ф08-7993/18 по делу N А63-17016/2017

г. Краснодар

29 октября 2018 г.

Дело N А63-17016/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Караклева Николая Федоровича (ИНН 263100021211, ОГРНИП 305264801910001) - Шевченко В.Н. (доверенность от 10.09.2018), от ответчика - акционерного общества "Ставропольтехмонтаж" (ИНН 2635002533, ОГРН 1022601968905) - Дурченкова О.В. (доверенность от 01.09.2017), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Караклева Николая Федоровича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2018 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-17016/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Караклев Н.Ф. г (далее - предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к АО "Ставропольтехмонтаж" (далее - общество) с требованиями о возложении обязанности на общество передать предпринимателю помещения первого этажа административного здания: помещение N 2 коридор - 12,6 кв. м, помещение N 3 магазин - 65,3 кв. м, помещение N 4 склад - 31,6 кв. м, помещение N 5 кабинет - 9,5 кв. м, помещение N 6 касса - 4,4 кв. м, помещение N 7 кабинет - 16,6 кв. м, помещение N 9 санузел - 13,8 кв. м, помещение N 10 коридор - 65,7 кв. м, помещение N 11 кладовая - 3,6 кв. м, помещение N 12 коридор - 16,9 кв. м, помещение N 13 кабинет - 21,6 кв. м, помещение N 14 кабинет - 10,8 кв. м, помещение N 15 кабинет - 10,8 кв. м, помещение N 16 кабинет - 12,4 кв. м, помещение N 17 коридор - 4,5 кв. м (далее - спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 37, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м, по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 N 22 и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю на спорные помещения (уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением суда первой инстанции от 27.03.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.07.2018, в удовлетворение исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 27.03.2018 и постановление от 13.07.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что общество исполнило часть обязательств по договору, выделив помещения, являющиеся предметом купли-продажи в отдельный объект, однако до настоящего времени акт приема-передачи объекта недвижимости сторонами не подписан, право собственности за предпринимателем не зарегистрировано. Договор купли-продажи от 14.10.2015 N 22 не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а является договором купли продажи. Вывод о том, что сторонами пропущен срок для заключения основного договора, не основан на материалах дела и искажает правовую природу сложившихся между сторонами взаимоотношений. Вывод о том, что объекты купли-продажи не могут быть идентифицированы, противоречит материалам дела, поскольку каждое помещение имеет адрес, площадь, инвентарный или кадастровый номера.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.

В судебном заседании представители сторон изложили свои доводы и возражения.

18 октября 2018 года в судебном заседании объявлен перерыв до 25.10.2018 до 09 часов 40 минут.

После перерыва общество заявило ходатайство об истребовании судом у ПАО "Ставропольпромстройбанк" заверенной копии договора аренды от 27.12.2015, заключенного обществом и предпринимателем.

Представитель предпринимателя по данному ходатайству возразил.

В силу статьи 284 Кодекса суд кассационной инстанции рассматривает дело по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса. Правила, установленные процессуальным законом только для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не применяются при рассмотрении дела в арбитражном суде кассационной инстанции, если в настоящей главе не предусмотрено иное.

Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Таким образом, процессуальный закон, закрепляя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил последней полномочия по изучению и оценке новых доказательств, то есть тех, которые не были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций. Поэтому у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для принятия новых документов.

С учетом вышеизложенного, ходатайство общества об истребовании судом кассационной инстанции доказательства не подлежит удовлетворению.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель (покупатель) и общество (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи от 14.10.2016 N 22, согласно которому продавец передает покупателю спорные помещения.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м (пункт 3 договора).

Стороны установили стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора, в размере 5 500 тыс. рублей (пункт 5 договора).

Предприниматель обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости выполнил, что не оспаривается обществом.

Отказ продавца от передачи покупателю спорных помещений, а также его уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости послужили основанием для обращения с иском в суд.

При вынесении решения от 27.03.2018 суд первой инстанции руководствовался следующим. Стороны по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 N 22 не предусмотрели обязанности по заключению основного договора купли-продажи и срок его заключения на условиях, предусмотренных предварительным договором, установив обязанность продавца по выделению объекта недвижимости в отдельный объект (пункт 6 договора), который на момент сделки не был сформирован как самостоятельный объект недвижимости.

На день рассмотрения спора судом установлено, что нежилые помещения, указанные в предварительном договоре купли-продажи от 14.10.2015 N 22, не содержат данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество в здании, обществом представлены суду доказательства формирования их как отдельных объектов недвижимости, межевания, разделения земельного участка, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 37.

В соответствии с законодательством Российской Федерации объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:4379 и 26:16:020201:445 прекратили существование и сняты с государственного кадастрового учета с момента государственного кадастрового учета и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из этих объектов недвижимости.

Поскольку сторонами срок, в течение которого они обязались заключить основной договор не определен, в связи с этим подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса, предусматривающий, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не

будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить

этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса).

В нарушение статьи 65 Кодекса суду не представлены доказательства направления сторонами проекта основного договора купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора.

В материалы дела представлена переписка сторон с ноября 2016 года по заключению договора купли-продажи N 32 помещений первого этажа здания по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 37 (письмо общества от 15.11.2016 N 547), предложение предпринимателя о включении к продаже дополнительного помещения N 18 (письмо предпринимателя от 01.12.2016 N 027), продаже земельного участка (письмо от 01.12.2016 N 029) и т. д.

Вышеуказанная переписка свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о существенных условиях заключения основного договора после изменения существенных условий по объекту продажи по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 N 22.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что потенциальные партнеры в течение года не оформили основной договор с учетом требований статьи 550 Гражданского кодекса (как форма существования соответствующего правоотношения) в срок, установленный законом (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса) при наличии вышеуказанных разногласий.

Следовательно, отсутствие между спорящими сторонами договорных отношений по купле-продаже недвижимого имущества привело к прекращению обязательств, возникших из предварительных договоренностей, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекс. Указанное обстоятельство исключает удовлетворение заявленных требований, является основанием к отказу в иске.

Оставляя решение суда от 27.03.2018, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим. Материалами дела установлено и подтверждено пояснениями представителей сторон в судебном заседании апелляционной инстанции, что спорные нежилые помещения переданы и находятся в фактическом владении предпринимателя. Следовательно, у суда нет оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части.

Фактические претензии истца сводятся к разделу обществом земельного участка с

кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290, 74 кв. м, который, по мнению предпринимателя, подлежал передаче совместно с объектами недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следовательно, после регистрации права собственности на нежилые помещения к

покупателю переходят права на земельный участок. Вопрос о размере земельного участка,

в этом случае, может возникнуть лишь после регистрации права собственности на нежилые помещения за истцом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 165 Гражданского кодекса если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте

61 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу части 7 указанной статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

По смыслу указанных норм права условием возникновения оснований для обращения продавца в суд с иском к покупателю или регистрирующему органу является уклонение покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Материалами дела установлено, что государственная регистрация перехода права собственности по договору N 22 от 14.10.2016 не произведена, доказательств, подтверждающих уклонение ответчика от государственной регистрации или обращения истца в регистрирующий орган, в материалы дела не представлено.

Напротив, в материалах дела имеются письма общества от 07.06.2017 N 650 и от 28.06.2018 N 658 адресованные истцу с направлением договора купли - продажи и просьбой регистрации данного договора.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 постановления N 54.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 457 Гражданского кодекса срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Гражданского кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 Гражданского кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления N 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией; пункт 2 постановления N 54).

Судами установлено и не оспаривается сторонами, что во исполнение пункта 7 предварительного договора купли-продажи от 14.10.2016 N 22 обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости предпринимателем выполнены.

Пунктом 10 предварительного договора купли-продажи от 14.10.2016 N 22 предусмотрено, что при передаче продавцом покупателю объекта недвижимости стороны подписывают передаточный акт, который составляется сторонами не позднее трех дней после завершения выделения продавцом объекта недвижимости в отдельный объект).

Предприниматель утверждает, что выделение проданного объекта недвижимости в отдельный объект обществом осуществлено в декабре 2015 года.

С учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 5 и 8 постановления N 54, суды не дали оценки всем доводам предпринимателя, в частности относительно того, что предварительный договор купли-продажи от 14.10.2016 N 22 по своей сути является договором купли-продажи, предприниматель выполнил все условия указанного договора, однако объекты недвижимости по передаточному акту обществом предпринимателю не переданы и общество уклоняется от регистрации договора.

Вывод суда первой инстанции относительно того, что нежилые помещения, указанные в предварительном договоре купли-продажи от 14.10.2016 N 22, не содержат данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество в здании, сделан без оценки доводов предпринимателя относительно того, что предварительный договор содержит данные об участке, на котором находится здание, в котором располагаются помещения 2 - 7, 9 - 17, указаны инвентарные номера каждого из 15 помещений, их площадь и в приложении к договору имеется технический паспорт с их экспликацией, сторонами идентификация предмета договора в части помещений не оспаривается.

Вывод апелляционного суда относительно того, что спорные помещения переданы и находятся в фактическом владении предпринимателя, является преждевременным и сделан без учета всех материалов дела, в том числе договоров аренды от 12.12.2014 N 30 (заключенного обществом и предпринимателем), N 31 (заключенного обществом и Караклевой Г.А.) и N 84 (заключенного обществом и ООО "Электроснаб").

Суд апелляционной инстанции не проверил довод предпринимателя относительно того, что договор купли-продажи N 32 отличается от заключенного предварительного договора купли-продажи от 14.10.2016 N 22 и письма общества от 07.06.2017 N 650 и от 28.06.2018 N 658, якобы подтверждающие что общество не уклоняется от государственной регистрации договора, касаются договора купли-продажи N 32.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Кодекса арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В силу части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

По смыслу части 2 статьи 65 Кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с нормами статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 4 статьи 170 Кодекса в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/2009, от 16.11.2010 N 8467/10).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное; установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, рассмотреть вопрос об объединении дела с делом N А63-3406/2018 (по иску предпринимателя к обществу об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 26:16:020201:7836, 37, 26:16:020201:7818 и 26:16:020201:7835 в единый земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:445, существовавший на момент подписания предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 N 22), в случае приобретения кем-либо части земельного участка, дать оценку действиям участников сделки на предмет их добросовестности, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по уплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство акционерного общества "Ставропольтехмонтаж" об истребовании доказательства оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 по делу N А63-17016/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

Е.И. Афонина Е.Л. Коржинек