Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2018 г. N Ф08-8568/18 по делу N А22-3657/2016

г. Краснодар

30 октября 2018 г.

Дело N А22-3657/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587) - Хойнова Г.А. (доверенность от 09.01.2018), от ответчика - индивидуального предпринимателя Бадмаевой Нюдли Дмитриевны (ИНН 080400763216, ОГРНИП 307081419300013) - Абакиновой О.Н. (доверенность от 05.12.2018), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бадмаевой Нюдли Дмитриевны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.04.2018 (судья Садваев Б.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 (судьи Годило Н.Н.. Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А22-3657/2016, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Бадмаевой Нюдле Дмитриевне (далее - предприниматель) о взыскании 757 025 рублей 98 копеек долга по договору от 26.12.2014 N 1321/2014 аренды земельного участка площадью 3126 кв. м с кадастровым номером 08:14:030657:340, расположенного по адресу (местоположение):

г. Элиста, ул. М. Эсамбаева, восточнее мемориального комплекса "Исход и возвращение", (далее - договор аренды, земельный участок) с 4 квартала 2015 года по 10 августа 2016 года, 43 972 рублей 91 копейки неустойки с 09.08.2016 по 10.08.2016, о расторжении договора аренды и возложении на предпринимателя обязанности по возврату земельного участка министерству по акту приема-передачи (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2018 решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со следующими указаниями.

В соответствии с пунктом 4.6 раздела 4 утвержденного постановлением правительства Республики Калмыкия от 17.12.2014 N 15 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при расчете арендной платы за земельный участок подлежал применению удельный показатель кадастровой стоимости по городу Элисте, установленный для земельных участков с разрешенным использованием под гаражами и автостоянками, - 661 рубль 86 копеек. Приведенные предпринимателем доводы об ошибочном применении министерством значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка судебными инстанциями не проверялись. Необходимо проверить доводы предпринимателя относительно неправомерного применения министерством при определении размера арендной платы дополнительного соглашения от 30.12.2015 к договору аренды, которым разрешенное использование земельного участка изменено с размещения платной стоянки на общественное питание. При оценке дополнительного соглашения к договору аренды следует учесть, что земельным законодательством установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства и целей, не связанных со строительством. В рассматриваемом случае произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается. Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию.

При новом рассмотрении дела министерство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса изменило предмета иска на расторжение договора аренды и понуждение предпринимателя к возврату земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.04.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Предприниматель несвоевременно вносил арендную плату, что является основанием для расторжения договора аренды. Незаключенность дополнительного соглашения, не прошедшего процедуру государственной регистрации, расторжению договора аренды не препятствует. Министерство посредством обращения в суд с иском реализует право на расторжение договора аренды.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.04.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. При новом рассмотрении дела министерство признало верным представленный предпринимателем расчет арендной платы по договору аренды, в связи с чем отказалось от иска в части взыскания долга. На момент предъявления претензии и принятия решения задолженность у предпринимателя отсутствовала. Расторжение договора является правом, но не обязанностью суда. Предприниматель не допустил существенные нарушения условий договора аренды. Министерство, настаивая на расторжении договора аренды, злоупотребляет правом, поскольку предприниматель до вынесения решения по делу устранил допущенные нарушения. По арендной плате и пене имеется переплата. Расторжение договора аренды несоразмерно нарушению обязательства и балансу интересов сторон.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации города Элисты (далее - администрация) от 15.12.2014 N 6140 администрация города Элисты (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 26.12.2014 заключили договор аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для размещения платной стоянки с 15.12.2014 по 15.12.2019. Арендная плата в размере 1 872 234 рубля 77 копеек должна была вноситься арендатором равномерно ежеквартально. Своевременное внесение арендной платы обеспечено неустойкой (пеней) в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы долга за каждый просроченный день. Арендодателю предоставлено право на досрочное расторжение договора аренды при неоднократной (более двух раз) просрочке платежей независимо от последующей ликвидации задолженности.

Подписанным сторонами 30.12.2015 дополнительным соглашением к договору аренды на основании постановления администрации города Элисты от 30.12.2015 N 7004 изменено разрешенное использование земельного с размещения платной стоянки на использование под объектом общественного питания. Дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано. Постановлением администрации от 16.11.2016 отменено постановление от 30.12.2015 N 7004, предписано расторгнуть дополнительное соглашение к договору аренды.

Предпринимателем с третьего квартала 2015 года по второй квартал 2016 года не вносилась арендная плата, рассчитанная в соответствии с пунктом 4.6 раздела 4 утвержденного постановлением правительства Республики Калмыкия от 17.12.2014 N 15 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, допускалась просрочка во внесении арендной платы в иные периоды. Уведомлениями от 12.08.2016 N БЛ-06/4224, БЛ-06/4225 министерство предупредило предпринимателя о необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойке, а также предложило расторгнуть договор аренды.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения министерства в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Предприниматель ненадлежащим образом исполнял договорную обязанность по внесению арендной платы, неоднократно допускал соответствующее нарушение более двух раз подряд. Задолженность погашена предпринимателем не в разумный срок и только в связи с угрозой подачи иска министерством. Министерство реализет предусмотренное условиями договора аренды право на досрочное расторжение договора аренды при неоднократной (более двух раз) просрочке платежей независимо от последующей ликвидации задолженности. Невнесение арендной платы в течение длительного времени является существенным нарушением договорных условий, влекущим удовлетворение иска о расторжении договора и возложении на предпринимателя обязанности по возврату министерству земельного участка.

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.04.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 по делу N А22-3657/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова