Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2018 г. N Ф08-8854/18 по делу N А32-10040/2017

г. Краснодар

06 ноября 2018 г.

Дело N А32-10040/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Лидия-93" (ИНН 2320007023, ОГРН 1022302940395) - Мельниковой А.А. (доверенность от 26.10.218), в отсутствие ответчиков: департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи и департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу N А32-10040/2017, установил следующее.

ООО "Лидия-93" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды от 25.11.2014 N 4900009672 и внесении в него изменений, изложив в следующей редакции: "Годовая арендная плата за использование земельного участка с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10, определенной в заключении от 11.09.2017 N 012/СЭ-2017 и составляет 599 115 рублей".

Решением от 27.06.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.08.2018, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна определяться на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Оспариваемое условие пункта 3.2 договора аренды не соответствует действующему нормативному регулированию, в связи с чем является недействительным (статьи 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Суды установили, что общество обращалось в администрацию с предложением изменить порядок расчета арендной платы. С учетом признания оспариваемого условия о размере арендной платы недействительным (ничтожным) и в отсутствие соглашения сторон о внесении изменений в договор аренды земельного участка, суды пришли к выводу о необходимости определения годовой арендной платы в сумме 599 115 рублей, определенной по результатам экспертизы.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска. Податели жалобы указывают, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке его рыночной стоимости и не оспорен. Основания для изменения договора аренды отсутствуют.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование г. Сочи и общество заключили договор от 25.11.2014 N 4900009672 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10.

В соответствии с пунктом 3.2 договора годовой размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика и составил 1 718 490 рублей.

В декабре 2016 года общество ознакомилось с отчетом N 4С/7/ОЗ-2014 независимого оценщика, ссылка на который имеется в договоре. Из отчета следует, что оценщик определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 в размере 38 104 тыс. рублей. С целью определения величины арендной платы применил к указанной стоимости процент средней годовой доходности по государственным облигациям, составляющий 4,51%.

Общество полагая, что арендную плату за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 по договору следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи"; далее - постановление N 210), обратилось в департамент с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 25.11.2014 N 4900009672, в котором просило изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика N 4С/7/ОЗ-2014, базовой ставки арендной платы в размере 1,5%, а также коэффициентов инфляции на 2015 - 2017 годы и составляет 673 575 рублей 68 копеек".

Письмом от 03.02.3017 N 2164/0205-16 департамент отказал во внесении изменений в договор аренды N 4900009672, сославшись на факт подписания договора аренды сторонами как на основание для применения того порядка расчета арендной платы, который отражен в пункте 3.2. договора, то есть на основании отчета независимого оценщика N 4С/7/ОЗ-2014, выполненного ООО "АМСО".

Отказ истцу в изменении условий договора послужил предпринимателю основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор от 25.11.2014 N 4900009672 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суды признали пункт 3.2 договора аренды от 25.11.2014 N 4900009672 недействительным. Данное обстоятельство требовало определения спорного условия в соответствии с действующим на момент разрешения спора нормативным правовым актом.

В соответствии с постановлением администрации г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - Порядок, постановление от 18.07.2016 N 1699) утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи (пункт 1).

При определении размера арендной платы за пользование земельным участком (пункт 3.2 договора) судебные инстанции исходили из действующего нормативного правового акта, установившего размер арендной платы для муниципальных земель. Согласно подпункту б пункта 7 Порядка, утвержденного постановлением от 18.07.2016 N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из установленной рыночной стоимости земельного участка и методики, содержащейся в постановлении от 18.07.2016 N 1699, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303017:10 составляет 599 115 рублей.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что рыночная стоимость спорного земельного участка по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 25.07.2017 составила 39 941 тыс. рублей, а размер годовой арендной платы - 599 115 рублей. С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковое заявление общества. Выводы судов соответствуют содержанию пункта 2.2 постановления от 18.07.2016 N 1699.

Кассационная жалоба администрации и департамента не содержит обоснованных доводов, опровергающих выводы судебных инстанций, и направлена на переоценку представленных в дело доказательств, что выходит за рамки компетенции суда округа (статьи 286, часть 2 статьи 287 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 27.06.2018 и апелляционного постановления от 24.08.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по делу N А32-10040/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин