Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2018 г. N Ф08-9437/18 по делу N А53-4869/2018

г. Краснодар

26 ноября 2018 г.

Дело N А53-4869/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курбаковым В.Ю. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца - департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Морозова Р.И. (доверенность от 07.12.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй" (ИНН 6161042267, ОГРН 1056161013336) - Мартынова В.А. (доверенность от 09.01.2018), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 по делу N А53-4869/2018 (судьи Попов А.А., Малыхина М.Н., Сулименко О.А.), установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Мега Строй" (далее - общество) о расторжении договора от 25.10.2016 N 36879 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20 и возложении на общество обязанности в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу по акту приема-передачи свободный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2018 (судья Золотарёва О.В.) исковые требования удовлетворены, договор аренды от 25.10.2016 N 36879 расторгнут; на общество возложена обязанность в месячный срок возвратить департаменту по акту приема-передачи спорный земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 61:44:0050631:232) со степенью готовности 4%. Решение мотивировано тем, что обязанность ответчика по внесению арендной платы за использование объекта аренды предусмотрена договором. Общество допустило существенное нарушение условий договора, выразившееся в неуплате арендных платежей более двух периодов подряд, что является основанием для его расторжения.

Ввиду расторжения договора аренды у общества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) возникла обязанность освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 61:44:0050631:232) со степенью готовности 4%. Отказ в удовлетворении требования о сносе забора и кирпичного строения мотивирован отсутствием доказательств, подтверждающих факт возведения данных объектов ответчиком.

Апелляционным постановлением от 19.07.2018 решение от 28.04.2018 отменено в части понуждения ответчика возвратить земельный участок, в данной части принят новый судебный акт об отказе в иске. В остальной части решение оставлено без изменения. Отказывая в удовлетворении требования о возврате земельного участка, апелляционный суд исходил из того, что на спорном земельном участке находятся объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, право собственности на который зарегистрировано за обществом (18.06.2015) на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу N А53-15829/2014, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Право собственности на указанный объект может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законом. Поскольку на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, в данном случае статья 622 Гражданского кодекса не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

В кассационной жалобе департамент просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возможности обязать общество освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства (представляет собой шпунтовый ряд) степенью готовности 4%. Общество использует земельный участок с нарушением вида разрешенного использования. Разрешение на строительство общество не получило.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены апелляционного постановления.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, за обществом на основании договора купли-продажи от 26.12.2006 N 7398/03, заключенного с ЗАО "Интерстройкод", зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 61:44:0050631:232) со степенью готовности 4%, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

На основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2016 по делу N А53-5948/2016, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.10.2016 N 879 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 977 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: г. Ростов-наДону, ул. Тургеневская, 20, для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства, 1 пусковой комплекс). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок был передан обществу по акту приема-передачи (л. д. 31).

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с момента передачи земельного участка до 07.09.2019.

Пунктом 3.1 договора установлен годовой размер арендной платы в размере 2 451 385 рублей 82 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора в случаях: невнесения арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок; использования арендатором участка не в соответствии с разрешенным видом использования; неиспользования (неосвоения) участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка; неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

В письмах от 23.12.2016 и 17.01.2017 общество просило департамент освободить земельный участок от застройки, указав, что после проведения топографических работ установлено нахождение на участке гаража из железобетонных блоков площадью 80 кв. м, собственник которого неизвестен.

В ответе от 16.02.2017 департамент указал, что обследование земельного участка перед заключением договора не проводилось, в акте приема-передачи участка не отражено наличие гаража, принятие мер по освобождению предоставленного земельного участка от строения должно осуществлять общество.

24 июля 2017 года департамент направил в адрес общества претензию N 59-30-3119/13-А о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

09 ноября 2017 года в связи тем, что задолженность по арендным платежам не погашена, департамент направил обществу уведомление с предложением расторгнуть до 22.11.2017 договор аренды и вернуть земельный участок.

13 декабря 2017 года специалист администрации провел обследование спорного земельного участка с осуществлением фотографирования, по результатам которого составлен акт, в котором отражено, что земельный участка зарос сорной растительностью и кустарниками, вдоль западной межи участка проходит шпунтовый ряд. В южной части земельного участка располагается одноэтажное кирпичное здание с признаками капитальности, предположительно гараж. Территория земельного участка огорожена забором из металлопрофильного листа. Доступ на участок ограничен.

Департамент, полагая, что ненадлежащее выполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей является существенным нарушением условий договора и является основанием для его расторжения, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614 и 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А53-10440/2017, судебные инстанции, установили факт нарушения ответчиком условий договора аренды, предусматривающих внесение арендной платы (более двух периодов подряд). Признав данные нарушения существенными, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 452, пунктом 2 статьи 453, пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды.

В данной части судебные акты не обжалуются.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 даны следующие разъяснения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд апелляционной инстанции установил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050631:23, который истец просит освободить (возвратить), расположен принадлежащий ответчику незавершенный строительством объект со степень готовности 4%, о чем в ЕГРП 02.06.2015 внесена запись N 61-61/001-61-61-01/848/2009-156/2 (л. д. 58). Основанием для регистрации права собственности послужило постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2015 по делу N А53-15829/2014. Поскольку на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке, следовательно, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка. Апелляционный суд, верно отметил, что не подлежит рассмотрению судом иск, который предполагает снос объекта под видом требования о возврате арендованного земельного участка по правилам, регулирующим отношения, возникающие из договора аренды.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 22.08.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 по делу N А53-4869/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова