Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2018 г. N Ф08-9645/18 по делу N А15-2572/2017

г. Краснодар

29 ноября 2018 г.

Дело N А15-2572/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - ассоциации "Некоммерческое партнерство спортивно-оздоровительный комплекс "Победа"" (ИНН 0560028866, ОГРН 1050560000325) - Артеменко Н.В. (доверенность от 11.11.2018), в отсутствие представителей истца - акционерного общества "Дагагропромстрой" (ИНН 0562025067, ОГРН 1020502631533), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Дагагропромстрой" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 (судьи Жуков Е.В., Годило Н.Н., Сомов Е.Г.) по делу N А15-2572/2017, установил следующее.

Акционерное общество "Дагагропромстрой" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Республики Дагестан иск к ассоциации "Некоммерческое партнерство спортивно-оздоровительный комплекс "Победа"" (далее - ассоциация) о расторжении договора от 11.11.2009 N 1 субаренды земельного участка площадью 4 га с кадастровым номером 05:09:000045:35, расположенного по адресу (местоположение): Республика Дагестан, Карабудахкентский район, рекреационная зона Каспийского моря, территория с южной стороны базы отдыха комитета по телевидению (далее - договор субаренды, земельный участок), о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - управление Росреестра) к аннулированию записи от 13.11.2009 с номером регистрации 05-05-01/097/2009-902 о договоре субаренды (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан (далее - управление Росимущества, кадастровая палата), управление Росреестра.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.03.2018 иск удовлетворен. Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.08.2018 отменено, в иске отказано со следующей мотивировкой. На момент рассмотрения требования о расторжении договора субаренды ассоциация погасила задолженность по арендным платежам. Общество не доказало существенное нарушение ассоциацией условий договора субаренды и нецелевое использование ею земельного участка. Заявленные основания прекращения арендных отношений отсутствуют.

Общество обжаловало постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Союз "Комплексное объединение проектировщиков" (далее - союз) не имеет отношения к спору по данному делу. Суд апелляционной инстанции необоснованно откладывал судебное разбирательство с апрель по август 2018 года. Управление Росимущества не уведомлено о заключении договора субаренды. Нецелевое использование ассоциацией земельного участка в 2015 году и ненадлежащее исполнение ею обязанности по внесению арендной платы доказаны. Расчет арендной платы и субарендной платы осуществлен неверно.

В отзыве на кассационную жалобу ассоциация выразила мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что распоряжением Совета Министров Дагестанской АССР от 17.01.1972 N 17-р приняты предложения Министерства сельского хозяйства ДАССР и Ленинского райисполкома об отводе Дагестанскому республиканскому объединению межколхозных строительных организаций "Дагестанколхозстрой" земельного участка площадью 4 га в определенных решением Ленинского райисполкома от 07.07.1971 N 132 границах для организации зон отдыха трудящихся. Приказом Государственного агропромышленного комитета РСФСР от 20.02.1986 N 48 утвержден перечень включенных в состав кооперативно-государственного объединения "Дагестанагропромстрой" организаций и предприятий. Объединению "Дагагропромстрой" выдан государственный акт от 02.02.1987 серии А-1 N 205368 на вечное и бесплатное пользование земельным участком площадью 4,07 га для строительства зоны отдыха. Решением управления регистрации и лицензирования администрации города Махачкалы от 13.03.1997 N 1467-П-97 зарегистрировано открытое акционерное общество Дагестанское агропромышленно-строительное объединение "Дагагропромстрой", впоследствии преобразованное в общество.

Постановлением Совета директоров общества от 06.03.2000 N 2 в целях эффективного использования территории, зданий и сооружений базы отдыха и в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" совместно с Патриотическим союзом студентов Республики Дагестан создано некоммерческое партнерство "Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь "Виктория", утверждены его устав и учредительный договор, а также акт от 02.12.2000 оценки стоимости имущества и его передачи в качестве вступительного взноса в создаваемую организацию. На баланс создаваемой организации общество передало имущество базы отдыха "Солнечное", расположенное по адресу: Республики Дагестан, Карабудахкентский район, с. Манаскент, в том числе спальный корпус площадью 360 кв. м, жилой дом площадью 38 кв. м, столовая площадью 210 кв. м, навес площадью 72 кв. м, душевые площадью 8 кв. м, туалеты площадью 4 кв. м, сторожевой домик площадью 36 кв. м, складские помещения площадью 64 кв. м (далее - нежилые здания и сооружения). При государственной регистрации некоммерческого партнерства "Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь "Виктория" 31.12.2002 ему присвоены ОГРН 1020501303591 и ИНН 0522011283. В едином государственном реестре юридических лиц также содержатся сведения о государственной регистрации 10.01.2005 аналогичной по организационно-правовой форме и названию организации с ОГРН 1050560000325 и ИНН 0560028866 (далее - некоммерческое партнерство).

Переход к некоммерческому партнерству права собственности на расположенные на земельном участке нежилые здания и сооружения общей полезной площадью 1122,26 кв. м с литерами А, Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6 зарегистрирован в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.03.2005 (запись с номером регистрации 05-05-11/001/2005-078, свидетельство о государственной регистрации прав от 21.03.2005 серии 05-АА N 001063). Основаниями государственной регистрации послужили договор купли-продажи от 04.05.2005, передаточный акт от 04.03.2005 и изготовленный ДУП "Техинвентаризация" по Карабудахкентскому району план объекта недвижимости от 21.04.2004 N 46.

Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 15.10.2009 N 236 аренды земельного участка для организации зоны отдыха с 15.10.2009 по 14.10.2058. Годовая арендная плата составила 92 400 рублей и подлежала предварительному внесению за полгода (пункты 3.1, 3.2). Арендатор вправе был передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды (пункт 4.3.2).

Запись с номером регистрации 05-05-01/097/2009-614 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2009. Земельный участок передан арендатору по акту от 19.10.2009. Дополнительным соглашением от 20.08.2011 предусмотрено изменение размера арендной платы на ежегодно устанавливаемый приказом Минэкономразвития РФ коэффициент-дефлятор.

Общество (арендатор) и некоммерческое партнерство (субарендатор) 11.11.2009 заключили договор субаренды земельного участка для организации зоны отдыха на 49 лет, в котором констатировали наличие на участке нежилых зданий и сооружений (пункт 1.2). Годовая арендная плата составила 113 652 рубля с ее ежегодным изменением арендодателем с учетом индекса инфляции на текущий финансовый год, но не более арендной платы по договору аренды (пункты 3.1-3.3). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению или способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев (пункт 4.1.1). Запись с номером регистрации 05-05-01/097/2009-902 о договоре субаренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2009. Участок передан субарендатору по передаточному акту от 11.11.2009. Письмом от 12.11.2009 общество уведомило управление Росимущества о заключении договора субаренды с некоммерческим партнерством.

На основании решения совета директоров (протокол от 07.12.2009 N 5) общество дополнительно передало в уставной фонд некоммерческого партнерства здания и сооружения базы отдыха "Солнечная", расположенные по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, с. Манаскент, в том числе жилые дома (литеры И.Л. К, З, Г1, Г3-Г5), забор каменный, высоковольтные сети с трансформатором, ворота металлические.

В письме от 15.12.2009 общество предложило некоммерческому партнерству перечислять часть платы по договору субаренды, соответствующую плате по договору аренды, на счет управления Росимущества, а остальную часть - на счет общества.

Некоммерческое партнерство в письме от 11.02.2015 запросило у общества разрешение на строительство на земельном участке одноэтажного корпуса площадью 252 кв. м на 11 четырехместных номеров в целях участия в республиканских и окружных программах по развитию туризма. В результате проведенной на основании приказа от 16.03.2015 N 02 инвентаризации общество и некоммерческое партнерство составили акт от 02.04.2015, в котором зафиксировали возведение на земельном участке силами нового корпуса без проектно-сметной документации, разрешения на строительство и иной технической документации, а также неудовлетворительное состояние базы отдыха. Некоммерческое партнерство обязалось устранить выявленные недостатки до 10.06.2015 за свой счет (заявление от 17.04.2015). По договору от 16.10.2015 N ОКТ-16/15 некоммерческое партнерство (залогодатель) передало нежилые здания и сооружения в залог коммерческому банку "Мико-банк" (залогодержатель) с общей залоговой стоимостью 100 млн. рублей.

На общем собрании членов некоммерческого партнерства (протокол от 26.02.2016 N 1) рассмотрено заявление общества о выходе из организации. В связи с изменением названия некоммерческого партнерства Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Дагестан выдано свидетельство от 05.04.2016 N 0514060060 о государственной регистрации ассоциации.

Общество направило ассоциации претензию от 25.01.2017 с предложением о проведении сверки взаимных расчетов и с предупреждением о необходимости внесения арендной платы с 07.10.2015 и возможном досрочном расторжении договора субаренды.

В направленном в ассоциацию уведомлении от 01.03.2017 общество выразило намерение на досрочное расторжение договора субаренды одностороннем порядке в связи с неустранением арендатором нарушений условий договора субаренды: невнесение арендных платежей более 6 месяцев, начало строительных работ без согласования с арендодателем и без разрешения на строительство, заключение договора субаренды с иным лицом (имелось намерение передать земельный участок в субаренду некоммерческому партнерству "Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь "Виктория" с ОГРН 1020501303591 и ИНН 0522011283, а не с организацией с аналогичным названием с ОГРН 1050560000325 и ИНН 05650028866).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договоров аренды и субаренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридическим лицам вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение их в собственность. Статьей 36 Земельного кодекса в действовавшей в момент заключения договоров аренды и субаренды редакции устанавливалось исключительное право юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков под названными объектами или приобретение права аренды этих участков.

По смыслу сформулированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12 правовых подходов, земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность или единоличную аренду только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Нормы Земельного кодекса не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций вправе был заключить о следующем. К некоммерческому партнерству как к собственнику нежилых зданий в 2005 году перешло право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, занятой этими зданиями и необходимой для их эксплуатации. В условиях наличия на земельном участке зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности обществу и некоммерческому партнерству, в 2009 году земельный участок не мог быть передан в индивидуальное арендное пользование только обществу. Названные лица являлись субъектами исключительного права на землю, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса. Они вправе были заключить соответствующий договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Оформление обществом и некоммерческим партнерством субарендных отношений, заключение ими договора субаренды осуществлены в противоречие вышеприведенным нормативным положениям и правовым позициям высшей судебной инстанции. В этой связи, договор субаренды следует квалифицировать как ничтожную сделку, не повлекшую каких-либо правовых последствий, кроме последствий ее недействительности. Ничтожный договор субаренды не мог быть расторгнут в судебном порядке независимо от доказанности (недоказанности) нарушения субарендатором договорных условий. Названные выводы препятствуют удовлетворению иска о расторжении договора субаренды.

Противоречащие вышеприведенным выводам выводы суда апелляционной инстанции не привели к принятию неправильного постановления. Соответствие иных выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 по делу N А15-2572/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова