Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 декабря 2018 г. N Ф08-9784/18 по делу N А32-51528/2017

г. Краснодар

03 декабря 2018 г.

Дело N А32-51528/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Прок" (ИНН 2302046767, ОГРН 1042300667045) - Петрий Н.Г. (доверенность от 30.03.2017), от ответчика - администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) - Сокурова Р.В. (доверенность от 28.12.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прок" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 (судьи Еремина О.А., Новик В.Л., Шапкина П.В.) по делу N А32-51528/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Прок" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования город Армавир (далее - администрация) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 4276 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:961, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Тоннельная, 20/2, (далее - земельный участок) с ценой 134 564 рубля 65 копеек, составляющей 2,5 % от кадастровой стоимости участка по состоянию на момент подачи обществом заявления о выкупе.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018, в иске отказано со следующей мотивировкой. Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность как собственник расположенных на нем нежилых зданий, которые возведены после 2011 года, ранее не находились в публичной собственности и не приватизировались. Общество выкупает земельный участок для эксплуатации вновь возведенных объектов. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, который фактически использовался для строительства новых объектов, не может служить основанием для применении льготной цены.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено на право аренды до 01.07.2012, на участке расположены принадлежащие обществу нежилые здания, что является основанием для применения льготной цены выкупа.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по договору купли-продажи от 04.06.1992 N 45 Армавирское арендное предприятие "Агрегат" (покупатель) приобрело имущество Армавирского арендного предприятия "Агрегат" по цене 9 276 000 рублей, установленной планом приватизации. Постановлением главы администрации города Армавира от 23.11.1992 N 228/1 за Армавирским акционерным обществом "Арина" закреплено на праве бессрочного (постоянного) пользования 6,03 га земель для производственной территории, в подтверждение чего правообладателю выдан государственный акт серии КК-2 N 00075. Армавирское акционерное общество "Арина" реорганизовано в открытое акционерное общество "Армавиркабель" (далее - акционерное общество), правопредшественником которого также является Армавирское арендное предприятие "Агрегат".

Постановлением главы города Армавира от 06.12.2007 N 3528 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества на земельный участок площадью 60 269 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:0027, расположенный по адресу: г. Армавир, Промзона, 16 (далее - исходный земельный участок), признано утратившим силу постановлением главы администрации города Армавира от 23.11.1992 N 228/1, исходный земельный участок предоставлен акционерному обществу в аренду на 49 лет для производственной деятельности. Администрация (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 11.01.2008 N 3800004295 аренды исходного земельного участка до 11.01.2057.

На основании разрешения на строительство от 01.06.2010 N RU23302000-264 акционерное общество возвело на исходном земельном участке производственно-складской корпус площадью 1131, кв. м (литера М) с кадастровым номером 23:38:0102002:530 и ввело его в эксплуатацию по разрешению от 25.04.2011 N RU23302000-191. По договору купли-продажи от 12.07.2011 N 1 право собственности на производственно-складской корпус перешло от акционерного общества к обществу.

Постановлением администрации от 25.04.2012 N 1222 исходный земельный участок разделен на четыре земельных участка, в том числе земельный участок под производственно-складским корпусом, который предоставлен в аренду обществу. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 03.05.2012 N 380007047 аренды земельного участка для производственной деятельности до 03.05.2061.

На земельном участке также расположено принадлежащее обществу нежилое здание общей площадью 1202,1 кв. м с кадастровым номером 23:380102002:1797, введенное в эксплуатацию по разрешению от 12.02.2015 N RU 23302000-478, и возводится одноэтажное производственное здание площадью 434,7 кв. м (литера П) на основании разрешения на строительство от 01.08.2017 N 23-RU23302000-993-2017 по договору строительного подряда от 06.10.2017 N 28/2017.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 07.07.2017 о заключении договора купли-продажи земельного участка. Администрацией подготовлен и направлен обществу проект договора купли-продажи земельного участка с выкупной стоимостью 5 382 586 рублей. Общество направило в администрацию протокол разногласий от 09.10.2017 с ценой земельного участка в размере 2,5 % его кадастровой стоимости.

Письмом от 31.10.2017 N 30-15/6518/3452 администрация известила общество об отказе от подписания договора купли-продажи земельного участка в редакции покупателя. Администрация посчитала недопустимым применение льготной цены выкупа земельного участка в связи с недоказанностью приватизации расположенных на нем объектов недвижимости из государственной (муниципальной) собственности.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 1, статьи 421, 422). Отклонение протокола разногласий стороной, обязанной заключить договор, либо своевременное неизвещение о результатах рассмотрения протокола разногласий направившую его сторону влечет возникновение у последней права на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (пункту 2 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446).

Нормами Земельного кодекса к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесены случаи продажи земельного участка, на котором расположено здание, его собственнику (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность или в аренду является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20).

Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ) до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5 % от кадастровой стоимости участков (пункт 1 статьи 2). Юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность (пункт 2 статьи 3). Если соответствующий договор аренды заключен в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).

В пунктах 4, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в новой редакции подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, статья 39.20), стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции, право на приобретение в собственность земельного участка по льготной цене обладает собственник расположенных на таком участке зданий, сооружений, являющийся арендатором этого участка по договору аренды этого или исходного земельного участка, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на него. В этих условиях названное право не зависит от оснований приобретения арендатором земельного участка права собственности на расположенные на участке здания, сооружения. Обратный вывод судов первой и апелляционной инстанции противоречит нормам Закона N 137-ФЗ и не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств, влияющих на формирование цены выкупа земельного участка (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 по делу N А32-51528/2017 отменить. Дело N А32-51528/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин