Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 января 2019 г. N Ф08-11317/18 по делу N А61-2408/2018

г. Краснодар

31 января 2019 г.

Дело N А61-2408/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - акционерного коммерческого банка "1Банк" (публичное акционерное общество; ИНН 1504029723, ОГРН 1021500000147), ответчика - индивидуального предпринимателя Кульчиевой Марины Васильевны (ИНН 150106519778, ОГРНИП 138151300000281), третьих лиц: Цамакаевой Фатимы Владимировны, общества с ограниченной ответственностью "Лея", федерального бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Северная Осетия - Алания, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кульчиевой Марины Васильевны на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 09.08.2018 (судья Ясиновская Т.Д.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда 26.10.2018 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А61-2408/2018, установил следующее.

ПАО АКБ "1Банк" (далее - банк) обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кульчиевой М.В. (далее - предприниматель) с требованием об освобождении незаконно занимаемого помещения, а именно: часть нежилого помещения (литера А), назначение - нежилое (подвал), общая площадь 350,8 кв. м, этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольного этажа - N 55 площадью 31 кв. м, N 56 площадью 8,1 кв. м, N 57 площадью 2,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Цоколаева, 32, корп. 2; банк просил освободить указанное помещение в 30-дневный срок со дня вступления судебного акта по делу в законную силу (с учетом измененных исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 05.06.2018 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Лея", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Северная Осетия - Алания.

Решением суда от 09.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.10.2018, заявленные требования удовлетворены. Суд обязал предпринимателя освободить незаконно занимаемое спорное нежилое помещение. Судебный акт мотивирован тем, что у предпринимателя отсутствуют правовые основания для использования спорного помещения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, суды не учли действующий договор аренды с прежним собственником спорных помещений.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что банк (кредитор) и ООО "Лея" (заемщик и залогодатель) заключили соглашение об отступном от 22.10.2015 N 1/2015, согласно которому заемщик (он же залогодатель) взамен исполнения обязательств заемщика, вытекающих из договоров о кредитной линии (кредитных договорах) от 21.06.2013 N 60/01-2013 и дополнительных соглашений к нему, от 03.09.2014 N 77/11-2014 и дополнительных соглашений к нему, заключенных сторонами, предоставляет кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением.

Согласно пункту 2.1 указанного соглашения в качестве отступного залогодатель передает кредитору в собственность следующее имущество:

- нежилое помещение (литера А), назначение: нежилое (подвал) общей площадью 350,8 кв. м, этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: N 51 - 58 и 65 - 68 подвал: N 47 - 50, 59 - 64, адрес объекта: г. Владикавказ, ул. Цоколаева, 32, корп. 2, кадастровый номер 15-15-09/110/2011-284, принадлежащее ООО "Лея" на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2011 N Ru15301000-82, зарегистрированного Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания в ЕГРН от 26.07.2011 N 15-15-09/110/2011-284, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2011, бланк серии 15 АЕ N 964100;

- нежилое помещение (литера А), назначение: нежилое (подвал) общей площадью 307,2 кв. м, этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж:

N 1 - 6 и 15 - 21 подвал N 7 - 14, адрес объекта: г. Владикавказ, ул. Цоколаева, 32, корп. 2, кадастровый номер 15-15-09/110/2011-286, принадлежащее ООО "Лея" на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2011 N Ru15301000-82, зарегистрированного Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания в ЕГРН от 26.07.2011 N 15-15-09/110/2011-286, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2011, бланк серии 15 АЕ N 964101;

- нежилое помещение (литера А), назначение: нежилое (подвал) общей площадью 343,2 кв. м, цокольный этаж, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж:

N 22 - 28, 40 - 46 подвал N 29 - 39, адрес объекта: г. Владикавказ, ул. Цоколаева, 32, корп. 2, кадастровый или условный номер 15-15-09/110/2011-287, принадлежащее ООО "Лея" на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2011 N Ru15301000-82, зарегистрированного Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания в ЕГРН от 26.07.2011 N 15-15-09/110/2011-287, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2011, бланк серии 15 АЕ N 964102.

6 ноября 2015 года Управление Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания зарегистрировало право собственности банка на указанные объекты недвижимости (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 06.11.2015.

Согласно представленным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Северная Осетия - Алания сведениям нежилые помещения с указанными кадастровыми номерами принадлежат истцу на праве собственности, при этом ограничений прав и обременений объектов недвижимости не зарегистрировано.

Банк (поклажедатель) и Цамакаева Ф.В. (хранитель) заключили договор безвозмездного пользования имуществом от 04.05.2016, согласно которому банк обязуется передать в безвозмездное временное пользование хранителю имущество, перечень которого приведен в приложении N 1 к данному договору.

В соответствии с приложением N 1 к названному договору в безвозмездное временное пользование хранителю передано спорное имущество.

Указанное имущество передано 04.05.2016 Цамакаевой Ф.В. по акту приема-передачи имущества в безвозмездное пользование.

В пункте 2 указанного акта изложено, что хранитель и поклажедатель совместно произвели осмотр передаваемого на хранение имущества, претензий по внешнему состоянию у сторон друг к другу не имеется.

По условиям договора безвозмездного пользования имуществом банка от 04.05.2016 Цамакаева Ф.В. обязана хранить имущество в течение обусловленного договором срока; принять все необходимые меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданного на хранение имущества; возвратить поклажедателю то самое имущество, которое было передано ему на хранение; хранитель не вправе без согласия поклажедателя передавать имущество на хранение третьему лицу, за исключением случаев, когда он вынужден к этому силою обстоятельств в интересах поклажедателя и лишен возможности получить его согласие.

О передаче имущества на хранение третьему лицу хранитель обязан незамедлительно уведомить поклажедателя.

В пункте 5.4 предусмотрено, что срок действия договора безвозмездного пользования имуществом составляет 12 месяцев с 04.05.2016 по 04.05.2017 и считается ежегодно продленным на тот же срок и на тех же условиях, если менее чем за 10 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении.

10 января 2014 года ООО "Лея" (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью 23 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Цоколаева, 32, корп. 2 (подъезд 3) с целью использования его в качестве мелкооптового магазина.

Согласно пункту 2.1.1 названного договора арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней со дня вступления договора в силу предоставить соответствующее помещение арендатору в пользование.

В соответствии с пунктом 3.1 данного договора аренды за пользование помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 7 тыс. рублей в месяц.

В пункте 7.1 договора аренды срок аренды устанавливается с момента подписания договора сторонами и действует до 10.01.2015.

10 января 2015 года стороны заключили аналогичный договор сроком действия с 10.01.2015 по 09.01.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 23.05.2016 по делу N А61-1055/2016 банк признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на ГК "Агентство по страхованию вкладов".

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении истца по состоянию на 07.05.2018 лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является представитель конкурсного управляющего Березуцкий Г.П.

Конкурсный управляющий истца в начале 2018 года провел выездную проверку, в ходе которой установил факт незаконного владения ответчиком имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности. Истец направил ответчику досудебное требование об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Цоколаева, 32, корп. 2.

Невыполнение требований по освобождению спорного имущества, послужило основанием для обращения банка в суд.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165).

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными) лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выражает согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства уведомления истца о заключении ООО "Лея" и ответчиком спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения от 10.01.2014, не прошедший государственную регистрацию, в отношении истца силы не имеет.

Суды установили, что договор аренды от 10.01.2014, государственную регистрацию в установленном порядке не прошел. Факт передачи ООО "Лея" ответчику нежилого помещения площадью 23 кв. м не подтвержден, соответствующий акт приема-передачи сторонами сделки не подписывался.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация имущества осуществляется посредством указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В пункте 15 постановления Пленума N 73 разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, согласно которому требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

В соответствии с пунктами 1.1 договоров аренды нежилого помещения от 10.01.2014 и 10.01.2015 арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью 23 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Цоколаева, д.32, корп. 2 (подъезд 3), с целью использования его в качестве мелкооптового магазина.

Вместе с тем в представленной истцом копии кадастрового паспорта спорного объекта недвижимости, в том числе на плане расположения помещения на этаже, нежилое помещение общей площадью 23 кв. м отсутствует. Указание на расположение арендуемого помещения (подвал, цокольный этаж) в договорах аренды также отсутствует.

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Поскольку не представлена какая-либо документация, позволяющая идентифицировать индивидуальные признаки помещения (стоимость арендуемого имущества, документы о принадлежности имущества арендодателю, акты приема-передачи помещения к договорам и иные данные позволяющие индивидуализировать указанное помещение), суды верно указали, что в отсутствие доказательств фактического исполнения договоров аренды нежилого помещения сторонами, как то передача имущества ответчику, предъявление арендодателем требований о внесении платы за пользование имуществом, внесение ответчиком арендных платежей согласно условиям договоров, договоры аренды нежилого помещения от 10.01.2014 и 10.01.2015 не могут быть признаны заключенными.

Ответчик представил также копию договора аренды нежилого помещения от 10.01.2015 со сроком действия до 31.12.2019. Однако с учетом непредставления оригинала указанного договора, нецелесообразности заключения двух договоров аренды одного и того же нежилого помещения, суды обоснованно критически отнеслись к представленной копии договора.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику предоставлено право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска - возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество.

Таким образом, в предмет доказывания по спору об истребовании имущества из чужого незаконного владения входит установление одновременной совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально определенное имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: копию кадастрового паспорта спорного объекта недвижимости, план расположения помещений на этаже, спорные договоры аренды, суды верно установили, наличие у истца права собственности на спорное помещение, факт владения ответчиком указанным помещением, а также незаконность такого владения в отсутствие правовых оснований. Следовательно, суды обоснованно удовлетворили требование истца к ответчику об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности.

Иные доводы кассационной жалобы не принимаются кассационным судом, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и не опровергают выводы судов. У суда кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий отсутствуют основания для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 09.08.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда 26.10.2018 по делу N А61-2408/2018 ставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.В. Артамкина И.И. Фефелова