Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2019 г. N Ф08-9395/18 по делу N А32-5036/2017

г. Краснодар

04 февраля 2019 г.

Дело N А32-5036/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны (ИНН 230805560539, ОГРНИП 306230810200012) - Кувалдина В.А. (доверенность от 28.08.2018) и Марченко О.Б. (доверенность от 15.11.2018), от ответчика - индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича (ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) - Криушина А.Б. (доверенность от 12.10.2018), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2018 (судья Шепель А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу N А32-5036/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Таварян В.Г. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гильмутдинову Э.Р., в котором просила:

- взыскать с ответчика 1 549 351 рубль 61 копейку долга по арендной плате, 121 345 рублей 92 копейки неустойки за просрочку внесения арендных платежей, 5 338 047 рублей 10 копеек за самовольное пользование недвижимым имуществом, а также расходы по уплате государственной пошлины;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.03.2014 N 17 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017, исковые требования удовлетворены. Договор от 08.03.2014 N 17 аренды нежилого помещения расторгнут; с ответчика в пользу истца взысканы 1 549 341 рубль 61 копейка долга по арендной плате, 121 345 рублей 92 копейки неустойки, 5 338 047 рублей 10 копеек платы за самовольное использование недвижимого имущества, а также 53 998 рублей расходов по уплате государственной пошлины, в доход федерального бюджета - 10 046 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2018 решение от 29.06.2017 и постановление от 10.10.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал на необходимость исследовать обоснованность расчета арендной платы (порядок расчета, периоды начислений), дополнительно изучить требования о взыскании неустойки, проверить, какая именно перепланировка согласована сторонами, обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения характера перепланировки, параметров (в случае наличия таковой).

Решением от 09.06.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.09.2018, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы систематическим нарушением арендатором условий договора в части своевременного внесения арендных платежей, а также самовольным занятием помещений и проведением перепланировки без согласия арендодателя. Наличие долга по арендной плате подтверждено документально и ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто. Суд первой инстанции указал, что истец в окончательном расчете допустил техническую ошибку, поэтому сумма долга по арендной плате составляет 1 591 357 рублей 30 копеек. Поскольку истец не заявил об уточнении исковых требований в части выявленной технической ошибки, удовлетворению подлежит требование о взыскании долга по арендной плате в размере 1 549 341 рубля 66 копеек. Рассматривая требование арендодателя о взыскании неустойки, судебные инстанции исходили из условий, определенных спорным договором, при этом ответчик не заявил об уменьшении размера неустойки, не представил доказательств явной ее несоразмерности. Доводы ответчика о том, что арендуемые помещения были ему изначально переданы в той конфигурации, которая указана в техническом плане от 13.01.2017, суды отклонили. Учитывая, что от сторон не поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, а также не дано согласие на проведение судебной экспертизы, суды рассматривали вопрос о проведении ответчиком самовольной перепланировки исходя из имеющихся в материалах дела доказательств. В материалах дела имеется представленный ответчиком договор от 06.01.2014 подряда на ремонтно-строительные работы, которым подтверждается факт перепланировки помещений истца, а также изменения конфигурации арендуемых помещений, связанных со сносом некапитальной перегородки между помещениями N 10 и 11 цокольного этажа здания (литера под/А). Данное обстоятельство привело к увеличению занимаемой ответчиком площади. Площадь самовольно занятых ответчиком помещений определена в техническом плане от 13.01.2017 и составляет 111,3 кв. м. Расчет произведен за весь период действия спорного договора исходя из стоимости одного квадратного метра с учетом периодов и изменений, внесенных дополнительными соглашениями к договору аренды от 08.03.2014 N 17.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ответчик, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 09.06.2018 и постановление от 06.09.2018, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что суды не проверили расчеты суммы долга и неустойки, представленные истцом. Удовлетворяя требования в полном объеме, суды не учли акты сверки взаимных расчетов за 2013, 2014, 2015 и 2016 годы, а также платежи, произведенные арендатором до даты подписания договора аренды в счет постоянной части арендной платы. К правоотношениям сторон в части внесения постоянной арендной платы подлежат применении положения статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Не основанным на представленных в материалы дела доказательствах является вывод судов о том, что факт перепланировки подтвержден односторонним актом от 13.01.2017. Суды не оценили представленные в дело дополнительные соглашения к договору аренды, из которых следует, что стороны согласовали возможность использования помещений площадью 320 кв. м. Истец не обосновал необходимость взыскания платы за помещения, которые не передавались ответчику либо не принадлежат Таварян В.Г. Кроме того, истец препятствовал арендатору в использовании спорных помещений, что исключает возможность взыскания арендной платы с апреля по июнь 2017 года.

В отзыве истец указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Суд округа объявлял перерыв в судебном заседании до 09 часов 30 минут 31 января 2019 года.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) 08.03.2014 заключили договор N 17 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилое помещение цокольного этажа N 11 здания (литера под/А) и нежилое помещение цокольного этажа N 12 здания (литера а) общей площадью 250 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, 15/2, для организации гастрономии, цеха производства кулинарии и полуфабрикатов и розничной торговли (т. 1, л. д. 15 - 19). Срок аренды установлен с 08.03.2014 по 08.03.2018 (пункт 6.1).

По акту приема-передачи от 08.03.2014 названные помещения переданы Гильмутдинову Э.Р. (т. 1, л. д. 20, 21).

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендатор принял на себя обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 договора. Пунктом 5.2.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя с 1-го по 5-е число предстоящего месяца. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды и загрязнений, теплу, вывозу отходов, увеличенной на 6,38% (пункт 5.3.1), и подлежит внесению в течение 3-х дней с момента выставления счета (пункт 5.3.4).

Согласно пункту 4.3 договора аренды от 08.03.2014 N 17 возврат (передача) объекта арендатором обратно арендодателю осуществляется правилами, установленными пунктами 4.1 - 4.3 названного договора, в течение 5 дней с момента прекращения договора.

Постоянная часть арендной платы составляет 350 000 рублей без учета НДС (пункт 5.2.1 договора).

Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию несет арендатор (пункт 8.1 договора).

В соответствии с пунктом 8.2 с момента подписания договора все предыдущие сделки теряют силу.

Дополнительными соглашениями от 01.03.2015, 22.09.2015, 25.12.2015 постоянная часть арендной платы согласована в размере, соответственно, 385 000 рублей, 300 800 рублей, 325 000 рублей, 345 000 рублей в месяц (т. 1, л. д. 22 - 25); дополнительным соглашением от 01.05.2016 переменная часть арендной платы увеличена на 7,53% (т. 1, л. д. 26).

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор вправе осуществлять перепланировку, если при ее проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, с письменного согласия арендодателя.

В пункте 7.2 стороны согласовали неустойку за просрочку внесения арендной платы из расчета 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки (т. 1, л. д. 15 - 19).

В акте от 13.01.2017 осмотра нежилого помещения арендодатель и кадастровый инженер зафиксировали, что арендатор самовольно занял помещения, смежные с арендуемыми, ввиду чего общая площадь объекта аренды составила 361,3 кв. м (т. 1, л. д. 54). В заключении кадастрового инженера указано, что ответчик занимает следующие помещения: N 16 - 12,5 кв. м, 10/1 - 59,6 кв. м, 10/2 - 2,3 кв. м, 10/3 - 2,8 кв. м, 11 - 232,6 кв. м, 11/1 - 12,1 кв. м, 13 - 9,1 кв. м, 14 -16,2 кв. м, 12 - 14,1 кв. м (т. 1, л. д. 27 - 33).

В адрес ответчика направлена претензия от 19.01.2017 о необходимости устранения допущенных нарушении и расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 58 - 62). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Арендодатель, полагая, что арендатор ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа -пени.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что арендатор допускал просрочку внесения арендных платежей. Изложенное позволило судам сделать вывод о том, что допущенные арендатором нарушения могут быть квалифицированы в качестве существенных нарушений условий заключенного сторонами договора аренды и влекут его досрочное расторжение. Суды указали, что арендатор в заявленный истцом период не исполнил обязательства по внесению арендной платы. Размер арендной платы определен судебными инстанциями с учетом условий пункта 5.2.1 договора (в редакции дополнительных соглашений; т. 1, л. д. 22 - 26) и произведенных ответчиком платежей.

Из представленных в материалы дела платежных поручений следует, что в декабре 2016 года арендатор внес арендную плату (постоянную часть) за январь 2017 года в размере 385 тыс. рублей, в январе 2017 года - за февраль 2017 года (постоянная часть) в размере 385 тыс. рублей (т. 1, л. д. 181 - 184). Платежным поручением от 08.02.2017 N 1287 внесена арендная плата (постоянная часть) за март 2017 года в размере 385 тыс. рублей (т. 1, л. д. 185).

С учетом уточненных требований с ответчика взыскан долг по переменной части арендной плате в размере 394 311 рублей 61 копейки и арендная плата (постоянная часть) за апрель 2017 года (385 тыс. рублей), май 2017 года (385 тыс. рублей) и июнь 2017 года (385 тыс. рублей). При определении периода взыскания суды правомерно учитывали, что арендатор требует внесения арендной платы за период действия договора. Соглашение или судебный акт о расторжении договора (пункт 6.3 договора от 08.03.2014) отсутствуют, доказательств возврата объекта аренды арендодателю ответчик не представил. Ссылку арендатора на фактическое освобождение помещений в апреле 2017 года следует отклонить.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Тождественная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858.

Доводы ответчика о том, что суды не учли платежи, внесенные им до даты заключения договора, не принимаются. В данном случае арендатор не учитывает правила пункта 8.2 договора, а также, что фактическое использование помещений до даты заключения договора определяло необходимость внесения соответствующей платы (в отсутствие иного соглашения). Кроме того, из представленного истцом расчета следует, что спорные суммы учитывались арендодателем при определении размера долга.

Поскольку ответчик вносил плату с нарушением срока, установленного договором, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании заявленной суммы неустойки. Размер долга по арендной плате и неустойки определен судебными инстанциями с учетом уточнений первоначально заявленных требований.

В материалы дела предоставлен технический план помещений цокольного этажа от 13.01.2017, а также акт комиссионной проверки от 13.01.2017, согласно которым в отношении арендуемых ответчиком помещений зафиксирован факт перепланировки. Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в деле фотоматериалами. Представленный ответчиком договор от 06.01.2014 подряда на ремонтно-строительные работы и локальный сметный расчет (т. 3, л. д. 116 - 139) также подтверждают факт перепланировки арендуемых помещений и изменения их конфигурации, связанной со сносом некапитальной перегородки между помещениями N 10 и 11 цокольного этажа здания (литера под/А) и созданием дополнительных объектов в помещении N 10.

В то же время, удовлетворяя требования истца о взыскании заявленной суммы неосновательного обогащения, судебные инстанции не учли следующее.

Согласно представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права Таварян В.Г. принадлежат на праве собственности нежилые помещения цокольного этажа N 1 - 11 здания (литера под/А), нежилые помещения цокольного этажа N 12 - 15 здания (литера а), нежилые помещения технического этажа N 112 - 115 здания (литера А) общей площадью 1230,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, 152/2 (т. 1, л. д. 44). Расчет платы за самовольно занятые ответчиком помещения произведен судом исходя из величины дополнительной площади 111,3 кв. м (361,3 кв. м - 250 кв. м), в которую включены, в том числе нежилые помещения: N 16, 14, 13. Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик в период взыскания осуществлял самостоятельное использование данных помещений, в материалах дела отсутствуют. Правомерность включения в расчет помещений общей площадью 37, 8 кв. м истец не подтвердил. Письмо ответчика от 06.11.2015 N 3 о запросе на демонтаж (т. 1, л. д. 55) само по себе не свидетельствует об использовании ответчиком названых нежилых помещений, в том числе подсобных помещений N 13, 14. При определении состава самовольно занятых помещений суд округа также учитывает, что помещение N 10 ранее также использовалось для размещения кафе иным лицом (т. 2, л. д. 131 - 136).

Согласно представленной в дело технической документации общая площадь самовольно используемых ответчиком помещений составляет 73,5 кв. м. Обстоятельства и период использования ответчиком дополнительных помещений подтверждены совокупностью представленных в дело доказательств. Довод ответчика о том, что при подписании соглашений к договору стороны фактически согласовали возможность использования ответчиком дополнительных помещений, следует отклонить. Анализ названных документов не позволяет заключить, что стороны согласовали изменение площади нежилых помещений, предоставленных арендатору. Изменения, внесенные в договор, касались исключительно размера постоянной части арендной платы, применяемой в определенный период.

Таким образом, расчет размера неосновательного обогащения следует производить исходя из размера постоянной части арендной платы, действующего в согласованный сторонами период, а также значения площади самовольно используемых помещений, равного 73,5 кв. м.

За заявленный истцом период размер неосновательного обогащения составил 3 525 125 рублей 44 копейки.

Доводы ответчика о том, что арендодатель создавал препятствия в пользовании объектом аренды, в данном случае не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время его владения и пользования.

В силу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)).

В рамках настоящего дела установлено, что нежилые помещения находились во владении арендатора; наличие перебоев с обеспечением помещений электроэнергий, водоотведением, а также неисправная работа систем вентиляции может служить основанием для предъявления самостоятельного иска о взыскании убытков (статья 612 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного судебные акты необходимо изменить, уменьшив размер взысканного с ответчика неосновательного обогащения до 3 525 125 рублей 44 копеек, а также расходов по уплате государственной пошлины до 40 030 рублей 55 копеек (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

В связи с уменьшением размера подлежащих взысканию сумм неосновательного обогащения следует уменьшить до 7 447 рублей 44 копеек государственную пошлину, взыскиваемую с ответчика в доход федерального бюджета (статья 110 Кодекса).

В связи с частичным удовлетворением кассационной жалобы с истца в пользу ответчика следует взыскать 776 рублей расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 по делу N А32-5036/2017 изменить.

Абзацы второй и третий решения от 09.06.2018 изложить в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича (ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) в пользу индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны (ИНН 230805560539, ОГРНИП 306230810200012) долг по арендной плате в размере 1 549 341 рубля 61 копейки, неустойку в размере 121 345 рублей 92 копеек, 3 525 125 рублей 44 копейки платы за самовольное использование нежилых помещений, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 030 рублей 55 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича (ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) в доход федерального бюджета 7 447 рублей 44 копейки государственной пошлины".

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны (ИНН 230805560539, ОГРНИП 306230810200012) в пользу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича (ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) 776 рублей расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Я.Е. Волков Н.С. Мазурова