Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2019 г. N Ф08-11778/18 по делу N А32-8038/2018

г. Краснодар

07 февраля 2019 г.

Дело N А32-8038/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителя истца - администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ИНН 2356044276, ОГРН 1052331330556) - Косенко А.В. (доверенность от 25.10.2018), в отсутствие представителей ответчика - индивидуального предпринимателя Фоменко Андрея Владимировича (ИНН 235600048706, ОГРНИП 304235613500033), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-8038/2018, установил следующее.

Администрация Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Фоменко Андрею Владимировичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 67 041 рубля 72 копеек за период с 01.10.2015 по 30.09.2017, неустойки в размере 9010 рублей 66 копеек за период с 17.10.2014 по 28.09.2017 по договору аренды от 15.01.2007 N 3505001420.

Решением от 10.09.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2018, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Судебные акты мотивирован тем, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику. В августе 2014 года предприниматель продал г-ке Журавлевой А.Д. недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, ввиду чего выбыл из обязательств по аренде земельного участка. Приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 10.09.2018 и апелляционное постановление от 23.11.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, указывая, что договор аренды от 15.01.2007 N 3505001420 заключен с предпринимателем. О договоре купли-продажи спорного земельного участка истцу не было известно. Предпринимателю ничто не мешает погасить задолженность, поскольку он не уведомил арендодателя о данных обстоятельствах, что является злоупотреблением гражданскими правами в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить в силе судебные акты, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, приведя возражения по доводам жалобы. По мнению предпринимателя, администрация обратилась с иском к ненадлежащему ответчику.

В судебном заседании представитель администрации настаивал на удовлетворении кассационной жалобы. Предприниматель явку процессуального представителя в суд округа не обеспечил, извещен с учетом положений статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15.01.2007 N 3505001420 на основании постановления главы муниципального образования Усть-Лабинский район от 20.09.2006 N 1703 предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:35:0505016:0031, площадью 16 101 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Заполотняная, 21, разрешенное использование: для размещения производственной базы машиностроения и металлообработки, на 49 лет - до 20.09.2055 (т. 1, л. д. 10 - 15).

По мнению администрации, предпринимателем как арендатором обязанность по внесению арендной платы за период с 01.10.2015 по 30.09.2017 надлежащим образом не исполнена.

Претензия от 20.06.2018 N 15, направленная ответчику, с требованием о погашении долга в срок до 29.06.2016, не исполнена, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд (т. 1, л. д. 29).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, закрепленными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу положений пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичная норма предусмотрена абзацем вторым пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, согласно которому при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09 сформулированы следующие правовые позиции. При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При этом в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в определении от 11.07.2017 N 35-КГ17-4 указал, что из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

По делу установлено, что в августе 2014 года предприниматель продал г-ке Журавлевой А.Д. нежилые помещения станции техобслуживания площадью 348,1 кв. м, а также помещения административного здания площадью 43,5 кв. м, расположенные на арендуемом земельном участке, что подтверждается договором купли-продажи от 14.08.2014 (т. 1, л. д. 88, 89), зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.08.2014 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 17.10.2014 N 23-0-1-25/4020/2014-2085; т. 1, л. д. 83)

Таким образом, в данном случае в силу прямого указания закона (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса, произошла перемена лица (арендатора) в договоре от 15.01.2007 N 3505001420.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно признали исковые требования несостоятельными, поскольку они предъявлены к ненадлежащему лицу.

В связи с отсутствием оснований для взыскания задолженности с предпринимателя, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Основания для отмены (изменения) решения от 10.09.2018 и апелляционного постановления от 23.11.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018 по делу N А32-8038/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов