Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июля 2008 г. N Ф08-3963/08 по делу N А32-8408/2007

г. Краснодар

24 июля 2008 г.

Дело N А32-8408/2007-22/162

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Спириденко Т.А. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - Замотаевой А.Ю., ответчика - индивидуального предпринимателя Видулина В.П. и его представителя Яманова И.Л., в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Валерия", третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Видулина В.П. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 (судьи Тимченко О.Х., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-8408/2007-22/162, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Видулину В.П., ООО "Валерия" об обязании в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольных построек: строения в трех уровнях размером 15,4 х 22 кв. м, пристройки к нему гостиничного типа в четырех уровнях размером 15,5 х 13 кв. м и строения из железобетонных конструкций в один уровень длинной 28,8 м и шириной от 6,5 м до 7,2 м, возведенных на земельном участке по ул. Морской, 4 (угол Мира, 19) в г. Геленджике, либо разрешить администрации осуществить снос указанных объектов в установленный судом срок.

Видулин В.П. обратился со встречным иском к администрации о признании права собственности на объекты недвижимости: административное здание с жилой пристройкой (литера А) общей площадью 887,0 кв. м, кафе-гостиницу (литера А) общей площадью 786,9 кв. м; незавершенный строительством гараж (литера Г3) общей площадью 229,7 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 1380 кв. м (кадастровый номер 23:40:0408.003:0059) по адресу: Краснодарский край, г. Геледжик, ул. Мира, 21/Морская, 4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2008 (судья Чуприна Т.В.) в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что право на земельный участок, занятый спорными строениями, перешло к Видулину В.П. в силу статей 37 Земельного кодекса РСФСР и статей 268 - 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента заключения договора купли-продажи недвижимости от 13.03.1998. Недвижимые объекты Видулин В.П. приобрел у пансионата с лечением "Приморье" (ЗАО "Приморье"), которому земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством от 02.02.1993. Поскольку договор купли-продажи заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Видулину В.П. по указанному договору также перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположена приобретенная им недвижимость. Согласно техническим заключениям вновь возведенные и реконструированные объекты соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не нарушают прав и охраняемых законом интересов других граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью. Правом требовать сноса самовольной постройки обладает собственник земельного участка, на котором она расположена, либо собственники недвижимости, расположенной рядом с самовольной постройкой, при условии, что наличие этой постройки нарушает их права. Администрация не представила доказательств нарушения ее прав и охраняемых законом интересов.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 решение от 01.02.2008 отменено, иск администрации к Видулину В.П. о сносе самовольных построек удовлетворен. Суд обязал Видулина В.П. снести самовольные постройки: здание кафе-столовой "Приморочка" (литера Л) - второй этаж и мансарду; гараж с пристройками (литеры М и М1), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Мира, 19/Морская, 4. В случае неисполнения указанного постановления суд предоставил администрации право осуществить снос самовольных построек своими силами с последующим взысканием с Видулина В.П. понесенных расходов. В иске к ООО "Валерия" отказал. Постановление мотивировано тем, что возведенные и реконструированные Видулиным В.П. строения являются самовольными постройками, так как созданы на не отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке и без получения необходимых разрешений. В границах муниципального образования, независимо от формы собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация, как орган местного самоуправления, в связи с чем администрация вправе заявить иск о сносе самовольной постройки, возведенной с указанными нарушениями, при наличии к тому фактических и правовых оснований.

В кассационной жалобе Видулин В.П. просит отменить постановление апелляционной инстанции, решение суда оставить в силе. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии у него вещных прав на земельный участок, занимаемый спорными объектами недвижимости, так как прежний собственник - ЗАО "Приморье" владело земельным участкам под объектами недвижимости, приобретенными Видулиным В.П. по договору от 13.03.1998, на праве постоянного (бессрочного) пользования; указанное право перешло и к заявителю (покупателю). Реконструкция и строительство спорных объектов недвижимости произведены в пределах границ земельного участка, все постройки соответствуют действующим строительным нормам и правилам. Доказательств того, что спорные объекты нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и создают угрозу жизни и здоровью граждан, администрация не предоставила.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как видно из материалов дела и установили суды, на основании постановления главы администрации г. Геленджика от 02.02.1993 N 225 пансионату с лечением "Приморье" (ЗАО "Приморье") выдано свидетельство N 6 о праве постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком (т. 2, л. д. 14).

13 марта 1998 г. по договору купли-продажи Видулин В.П. приобрел у ЗАО "Приморье" спальный деревянный корпус N 14 полезной площадью 94,7 кв. м, находящийся на ул. Морской, и блочный павильон рабочей столовой-кафе "Приморочка" полезной площадью 269,4 кв. м., находящийся по ул. Мира, 19. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Геледжика 08.05.1998.

Постановлением главы г. Геленджика от 29.10.1999 N 1595 утвержден протокол N 36 заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору участка под все виды строительства на территории города, согласно которому Видулину В.П. отказано в согласовании предоставления в собственность земельного участка на основании статьи 13 Закона Краснодарского края от 08.08.1995 N 13-КЗ "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" и предлагалось оформить на условиях аренды использование земельного участка по ул. Мира,19 для размещения кафе и спального корпуса, признана возможной реконструкция спального корпуса N 14, расположенного на этом участке, в курортную гостиницу.

В результате проверки Бюро технической инвентаризации г. Геледжика, проведенной 15.06.2001, установлено, что здание спального корпуса N 14 (литеры А, аl, а2, а3) снесено, на его месте начато самовольное строительство здания гаража с пристройкой (литеры М, М1), а здание блочного павильона рабочей столовой-кафе "Приморочка" (литера Л) самовольно реконструировано в виде достройки второго этажа и мансарды над ним.

С марта 2001 по январь 2007 г. в адрес Видулина В.П. направлены предписания о прекращении строительства на объекте. За допущенные нарушения комиссия по контролю за градостроительной деятельностью в г. Геленджике неоднократно налагала на Видулина В.П. административное взыскание в виде штрафа за нарушение градостроительного законодательства.

4 июля 2001 г. распоряжением главы г. Геленджика N 165-p предписано снести самовольно возведенные пристройки в один уровень к зданию кафе "Приморочка" цокольного этажа вблизи здания кафе по ул. Мира, 19.

Невыполнение указанных требований послужило основанием для обращения администрации в суд с иском о сносе самовольных построек.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Нормы о самовольной постройке в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются и на случаи осуществления самовольной реконструкции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела и установили суды, Видулин В.П. не получал разрешительную документация на осуществление строительных работ, в связи с чем спорные постройки правильно признаны самовольными.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Удовлетворяя иск Видулина В.П., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 13.03.1998 предприниматель приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости - право постоянного (бессрочного) пользования.

Переход к Видулину В.П. права собственности на недвижимое имущество произошел до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому его положения (пункт 1 статьи 20), а также положения статьи 3 названного закона не подлежали применению при решении вопроса о правовом режиме землепользования истца спорным участком. В соответствии с пунктом 2 статьи 268 Гражданского кодекса Российской Федерации право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 271 Кодекса. Согласно указанной законодательной норме собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, предоставленной таким лицом под эту недвижимость. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество. В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно приведенным нормативным положениям и статье 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при переходе права собственности на недвижимость до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к новому собственнику вне зависимости от субъектного состава также переходит от прежнего землепользователя право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество и которое необходимо для его дальнейшего использования. Указанные подходы сформированы судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2004 N 9027/04).

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 Кодекса не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 (в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ - до 2010 г.) надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Вопрос о правовом режиме использования Видулиным В.П. и ООО "Валерия" земельного участка, занятого спорными объектами недвижимости, являлся предметом судебного разбирательства по делам N А32-11257/2002-36/256, А32-6634/2002-31/128 и А32-18877/2002-9/374, в рамках которых за указанными лицами с учетом действовавших в тот период положений Закона Краснодарского края от 08.08.1995 N 13- КЗ "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" признавалось право пользования земельным участком на праве долгосрочной аренды, что также не исключает возможность признания права собственности на самовольные постройки за Видулиным В.П.

С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у Видулина В.П. прав на земельный участок, занятый самовольными постройками, не соответствует закону и материалам дела.

Согласно представленным в материалы дела техническим заключениям N 01-08-02 и 01-08-03 от 13.01.2008, выполненным негосударственным образовательным учреждением "Центр повышения квалификации "Строитель", спорные объекты соответствуют требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, не нарушают прав и охраняемых законом интересов других граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью. Участвующие в деле лица не оспорили и не опровергли указанные заключения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск о признании права собственности на самовольные постройки и отказал в иске о сносе. Постановление апелляционной инстанции надлежит отменить в связи с неправильным применением норм материального права, решение суда - оставить в силе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 по делу N А32-8408/2007-22/162 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2008 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Т.А. Спириденко Л.А. Трифонова