Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2019 г. N Ф08-24/19 по делу N А32-1717/2018

г. Краснодар

26 февраля 2019 г.

Дело N А32-1717/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2018 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-1717/2018, установил следующее.

Администрации г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО "РЖД" (далее - общество) о расторжении договора от 03.07.2015 N 4900010001 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали.

Решением от 15.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.12.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 03.07.2015 N 4900010001 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку при его заключении нарушен порядок предоставления земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.

В настоящее время на спорном земельном участке возведен жилой дом, право собственности на помещения в котором зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем истец утратил титул на спорный земельный участок (участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме).

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что ответчик несвоевременно вносит арендные платежи, в связи с чем на стороне общества образовался долг. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными, поэтому администрация вправе требовать расторжения договора аренды". Досудебный порядок расторжения договора (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс) арендодателем соблюден.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование г. Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор от 03.07.2015 N 4900010001 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, для строительства многоквартирного жилого дома.

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению указанным земельным участком обладает администрация.

Письмом от 05.06.2017 департамент муниципальной собственности проинформировал ответчика о наличии задолженности и просил арендатора устранить допущенные нарушения (оплатить пользование участком).

Письмом от 05.06.2017 истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора в связи с неустранением допущенных нарушений.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендный платежей, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

До 01.03.2015 особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировались статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Согласно положениям указанной нормы земельный участок для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса (действует с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и предназначенные для целей жилищного строительства как до 01.03.2015, так и после введения в действие статьи 39.6 Земельного кодекса, предоставляются с обязательным проведением торгов.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:1316, предназначенный для жилищного строительства, предоставлен обществу с нарушением установленного порядка (без проведения торгов) в связи с чем пришли к правильному выводу о том, что договор от 03.07.2015 N 4900010001 в силу статьи 168 Гражданского кодекса является недействительной (ничтожной) сделкой. Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах основания для отмены судебных актов по доводам жалобу отсутствуют.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2018 по делу N А32-1717/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин