Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2019 г. N Ф08-233/19 по делу N А32-33499/2018

г. Краснодар

06 марта 2019 г.

Дело N А32-33499/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2019 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Воловик Л.Н. и Прокофьевой Т.В., при участии в судебном заседании от заявителя - жилищно-строительного кооператива "Кубаньстрой" (ИНН 2304068220, ОГРН 1152304001002) - Кукишева А.В. (доверенность от 21.12.2018), в отсутствие в судебном заседании от заинтересованного лица - Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН 2308113667, ОГРН 1052303716772), извещенного о месте и времени судебного разбирательства (уведомление N 666024 8, отчет о публикации судебных актов на сайте в сети Интернет), рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Кубаньстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 (судья Хмелевцева А.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2018 (судьи Филимонова С.С., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу N А32-33499/2018, установил следующее.

ЖСК "Кубаньстрой" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным и отмене постановления от 26.07.2018 N 001/285 о привлечении к ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - Кодекс) в виде взыскания 500 тыс. рублей штрафа и прекращении производства по делу; в ином случае - признании правонарушения малозначительным, замене штрафа на предупреждение, либо снижении размера назначенного штрафа ниже низшего предела.

Решением суда от 08.10.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.12.2018, постановление департамента от 26.07.2018 N 001/285 изменено в части назначения административного наказания, размер штрафа с 500 тыс. рублей снижен до 250 тыс. рублей. В удовлетворении остальных требований отказано.

Судебные акты мотивированы наличием в действиях кооператива вмененного состава правонарушения, соблюдением порядка привлечения к ответственности, отсутствием оснований для применения статей 2.9, 3.4, 4.1.1 Кодекса и наличием оснований для применения пунктов 3.2 и 3.3 Кодекса.

В кассационной жалобе кооператив просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на отсутствие в действиях кооператива вмененного состава правонарушения; выход суда за рамки квалификации департаментом правонарушения; осуществление кооперативом строительства многоквартирного дома (далее - МКД) только с использованием собственных средств без привлечения третьих лиц и заключения договоров долевого участия в строительстве.

Отзыв на жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В судебном заседании по делу объявлялся перерыв с 10 час. 00 мин. 26.02.2019 до 17 час. 15 мин. 05.03.2019.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность судебных актов, считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что прокуратура города Горячий Ключ Краснодарского края провела проверку соблюдения прав граждан-участников долевого строительства при строительстве обществом МКД, расположенного по адресу: Горячий Ключ, Энгельса, 2 (кадастровый номер земельного участка 23:41:1017003:168) (далее - спорный МКД, спорный земельный участок), по результатам которой выявила нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве по указанному объекту строительства, а именно: привлечение денежных средств пайщика Роменской Е.П. в отсутствие разрешения на строительство, выданного кооперативу, а также до введения в эксплуатацию спорного МКД.

Постановлением прокурора от 28.04.2018 N 001/285 в отношении кооператива возбуждено дело об административном правонарушении, а постановлением департамента от 26.07.2018 N 001/285 кооператив привлечен к ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса в виде взыскания 500 тыс. рублей штрафа.

Кооператив обжаловал постановление в арбитражный суд.

Судебные инстанции посчитали доказанным наличие в действиях кооператива вмененного ему состава правонарушения, правильно руководствуясь следующим.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 19.03.2018 N 23/010/001/2018-223 следует, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Горячий Ключ Краснодарского края (дата регистрации 07.02.2014, номер 23-23-10/2001/2014-552) (л. д. 90, 91 т. 1).

Вартанян А.С. являлся арендатором спорного земельного участка площадью
1730 м с видом разрешенного использования "эксплуатация многоквартирного малоэтажного жилого дома" на основании договора аренды от 29.12.2016 4100005722, заключенного с администрацией муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края, на срок до 29.12.2021 (л. д. 92 - 100 т. 1).

Договором от 08.06.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору N 410005722 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена, заключаемого по результатам торгов от 29.12.2016, Вартанян А.С. передал новому арендатору Хачатряну Г.А. спорный земельный участок (л. д. 104, 105 т. 1).

Изначально строительство спорного МКД осуществлялось на основании разрешения на строительство от 31.08.2017 N 23-Ru 23304000-287-2017, выданного Хачатряну Г.А. (л. д. 84 - 86 т. 1).

На общем собрании учредителей кооператива от 13.09.2017 создан кооператив, председателем правления избран Хачатрян Г.А. (л. д. 87, 88 т. 1).

На общем собрании учредителей кооператива от 15.11.2017 принято решение о приобретении кооперативом у Хачатряна Г.А. спорного объекта незавершенного строительства (л. д. 121, 122 т. 1).

По договору купли-продажи данного объекта и передачи прав на земельный участок от 15.11.2017 Хачатрян Г.А. передал кооперативу спорный объект незавершенного строительства (л. д. 30 - 32 т. 1).

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости свидетельствует, что кооперативу принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи данного объекта и передачи прав на земельный участок от 15.11.2017, заключенного Хачатряном Г.А. и кооперативом (регистрационная запись от 16.11.2017 N 23:41:1017003:3487-23/010/2017-3) (л. д. 30 - 36 т. 1).

28 декабря 2017 года Хачатряну Г.А. выдано новое разрешение на строительство N 23-Ru 23304000-486-2017 с указанием на утрату силы ранее выданного разрешения от 31.08.2017 N 23-Ru 23304000-287-2017 (л. д. 170 - 172 т. 1).

В связи со сменой арендатора спорного МКД в разрешение на строительство от 28.12.2017 N 23-Ru 23304000-486-2017 внесены изменения о застройщике с указанием застройщиком кооператива (л. д. 173 т. 1).

Таким образом, кооператив приобрел статус застройщика спорного МКД с 28.12.2017.

Кооператив и Роменская Е.П. заключили договор от 25.12.2017 N 5/Э-2 внесения паевых взносов в кооператив, предметом которого является квартира N 12

общей площадью 41 м в спорном МКД (л. д. 41 - 49 т. 1).

По данному договору привлечены денежные средства Роменской Е.П. в размере 500 тыс. рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 25.12.2017 N 29 (л. д. 50, 78 т. 1).

Признавая правомерным привлечение кооператива к ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса, суд счел доказанным представленными в материалы дела доказательствами привлечение кооперативом денежных средств Роменской Е.П. до введения жилого помещения в МКД и самого спорного МКД в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве).

Частью 1 статьи 14.28 Кодекса установлена ответственность в том числе за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у него права собственности на жилое помещение в МКД, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве в МКД на это права.

Пунктом 3 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона N 119-ФЗ от 17.06.2010 (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в МКД, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается в том числе только жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей 1 Закона N 214-ФЗ, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).

Закон N 214-ФЗ предусматривает в качестве самостоятельного способа привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По общему правилу, установленному частью 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

По общему правилу, установленному частями 2, 21, пункта 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки (пункт 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) право застройщика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, на предоставление в аренду земельного участка для указанных целей, само по себе не влечет обязанность уполномоченного органа выдать разрешение на строительство (продлить срок действия ранее выданного разрешения). Такая обязанность может возникнуть у этого органа только после оформления кооперативом арендных отношений на соответствующий земельный участок в порядке, установленном действующим законодательством.

Сходный правовой подход сформирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2017 N 308.

Ссылка кооператива на приобретение права аренды на спорный земельный участок, на котором осуществляется строительство МКД, и отсутствие у него в связи с этим обязанности по переоформлению разрешения на строительство МКД, подлежит отклонению.

Из копии договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав на земельный участок от 15.11.2017 следует, что Хачатрян Г.А. (продавец) продал, а кооператив в лице председателя правления Хачатряна Г.А. купил спорный объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, принадлежащий продавцу на праве аренды от 29.12.2016, заключенного по результатам торгов права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды с торгов), и договору о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора от 08.06.2017 по указанному договору. Пунктом 3.1 договора купли-продажи от 15.11.2017 указано, что продавец продал, а покупатель купил по договору объект незавершенного строительства и спорный участок, свободный от любых имущественных претензий третьих лиц. Тем самым участники соглашения распорядились в том числе спорным земельным участком, право аренды на который продавец приобрел на торгах. При этом в материалах дела имеется выписка из ЕГРН ФРС России по Краснодарскому краю от 19.03.2018,из которой следует, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город Горячий Ключ (л. д. 90 т. 1), основанием указана выписка из реестра имущества муниципального образования город Горячий Ключ от 03.02.2014 (л. д. 91 т. 1).

Договор аренды спорного земельного участка от 29.12.2016 сроком действия до 29.12.2021 заключен по результатам торгов между Администрацией муниципального образования город Горячий Ключ и Вартаняном А.С., вид разрешенного использования - эксплуатация многоквартирного малоэтажного жилого дома. Условиями договора установлено, что в случае прекращения деятельности арендатора или передачи прав арендатора на участок другому лицу в 10-тидневный срок арендодателю направляется письменное уведомление об этом (пункт 4.1.22). При этом арендатор не вправе передавать арендованный на срок менее чем пять лет участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя (пункт 4.3.1), а также переуступать право аренды земельного участка без письменного согласия арендодателя (пункт 4.3.2).

По общему правилу, установленному пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса в редакции Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 82-ФЗ от 03.07.2016).

Поскольку торги права аренды спорного земельного участка проводились муниципальным образованием с Вартаняном А.С., ссылка кооператива на сохранение срока действия разрешения на строительство на спорном земельном участке, выданного Хачатряну Г.А., и действовавшего до 28.12.2017, подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах выводы суда о незаконном привлечении кооперативом денежных средств от пайщика 25.12.2017 как лицом, не имеющим на это права, и наличии в его действиях вмененного состава правонарушения основаны на правильном применении норм права к установленным конкретным обстоятельствам, соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.

Довод жалобы о наличии оснований для применения статей 2.9 Кодекса подлежит отклонению как противоречащий правовому подходу, сформированному в пункте 18.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях").

Оценка вывода арбитражного суда первой и (или) апелляционной инстанции о наличии или отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям исходя из совершенного лицом правонарушения и, как следствие, о возможности или невозможности квалификации такого правонарушения как малозначительного с учетом положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2018 по делу N А32-33499/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.А. Черных

Судьи

Л.Н. Воловик Т.В. Прокофьева