Земля, объект - судьба едина (А. Беленькая, "эж-ЮРИСТ", N 32, август 2003 г.)

Земля, объект - судьба едина

Одним из наиболее актуальных в сфере регулирования земельных отношений и оборота недвижимого имущества является вопрос практической реализации провозглашенного Земельным кодексом РФ (далее - Кодекс) принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Помимо того, что эти нормы, несомненно, нуждаются в дополнительной разработке и совершенствовании, необходимо еще преодоление определенного сопротивления их воплощению.

Кто хозяин земли русской?

В последнее время в юридической литературе преобладает мнение, что исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе отказывать в заключении договора купли-продажи лицам, которые обращаются к ним за выкупом земельных участков в порядке и на условиях, установленных ст.36 Кодекса*(1). Необоснованность подобных отказов подтверждается решениями Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

Рассмотрим, в частности, практику применения п.1 ст.36 Кодекса, в соответствии с которым граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права аренды.

Истцы по таким делам, как правило, обращаются в арбитражные суды с исками о понуждении (обязании) администраций местного самоуправления заключить с ними договоры купли-продажи земельных участков, занимаемых ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или на основании договоров аренды.

Доводы администраций в обоснование отказов в основном типичны и сводятся к тому, что разрешение вопроса возможно только после установления выкупной цены земли и принятия Правительством РФ актов об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю.

Указанные доводы признаются судами противоречащими Федеральному закону от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с п.10 ст.3 которого "до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется"; распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, п.7 которых органам местного самоуправления предоставлено право принимать решение о приватизации земельных участков, где расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами.

Другим возражением местных органов самоуправления, выступающих в качестве ответчиков по рассматриваемой категории дел, является несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку обязанность направить проект договора, по их мнению, лежит на истцах.

Необходимо отметить, что вопрос соотношения ст.445 ГК РФ и ст.36 Кодекса в части необходимости досудебного порядка урегулирования (обязанности представления проекта договора в качестве оферты) в судебной практике поначалу являлся дискуссионным.

Однако окружной суд признал, что этот аргумент ответчиков также не основан на законе, поскольку п.6 ст.36 Кодекса возлагает обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи и направления его заявителю с предложением заключить соответствующий договор на орган местного самоуправления.

Суд указал, что ст.445 ГК РФ подлежит применению в части, не противоречащей ст.36 Кодекса, поскольку в силу ст.3 Кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством*(2).

"Ценные" советы

В соответствии со ст.173 АПК РФ по спору о понуждении заключить договор в решении должны указываться условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Предмет договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества) определяется в соответствии с кадастровой картой (планом) земельного участка.

Вопрос об определении цены земельного участка в общем не вызывал у судов каких-либо затруднений. Однако по некоторым делам суды первой инстанции отказывали в исках о понуждении к заключению договоров купли-продажи по причине невозможности установления цены на землю ввиду отсутствия устанавливаемых Правительством РФ поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений.

Федеральный арбитражный суд, отменяя подобные решения, указывал, что выводы суда о невозможности заключения договора из-за отсутствия цены на землю не соответствуют закону, поскольку согласно ст.2 Закона N 137-ФЗ для определения цены земли при продаже земельных участков применяются соответствующие минимальные ставки земельного налога, установленные данной статьей*(3).

При определении цены земельных участков также необходимо учитывать, что она определяется сторонами в момент заключения договора, а не на момент подачи заявления о выкупе. Если до установления субъектами РФ цены земли действительно применялась соответствующая численности населения минимальная ставка земельного налога, то после принятия администрацией субъектов РФ нормативных актов, устанавливающих более высокие ставки, в силу абз.2 п.1 ст.424 ГК РФ действуют последние*(4).

Итак, судебной практикой признано, что заключение договора купли-продажи земельного участка для администрации является обязательным. В случаях, когда администрация в установленный решением срок уклоняется от заключения договора, возможно обращение в суд с иском о признании договора купли-продажи заключенным.

По одному из дел суд общей юрисдикции удовлетворил иск арендатора о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным без предварительного рассмотрения вопроса о понуждении заключить такой договор*(5). При этом истцом были представлены кадастровый план и расчет стоимости земельного участка, выполненный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, то есть предмет и цена земельного участка были определены.

В отношении формы договора продажи недвижимости, предусмотренной ст.550 ГК РФ, в данном конкретном случае надлежит исходить из того, что решение суда заменяет договор.

Отсутствие инструкций по оформлению сделок с землей в соответствии со ст.20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может являться основанием для отказа в государственной регистрации*(6).

18.06.03 издано постановление главы администрации г.Краснодара об утверждении "Временного порядка принятия и рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц о приобретении в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения", но до настоящего времени нет сведений об утверждении его городской Думой г.Краснодара. Пункт 2.5 вышеназванного Временного порядка предусматривает, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков расчет цены земельного участка производится исходя из кадастровой стоимости земли. Представляется однако, что для целей определения цены земельного участка в этом случае должна приниматься во внимание ч.2 ст.2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

А. Беленькая,

адвокат, аспирант кафедры гражданского и международного

частного права Кубанского государственного

аграрного университета

"эж-ЮРИСТ", N 32, август 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См., напр., Галиновская Е. Как стать собственником // эж-ЮРИСТ. N 44, ноябрь 2002 г.; Карпов М. Выкуп земли: отказа быть не может? // эж-ЮРИСТ. N 9, март 2003.

*(2) Постановление ФАС СКО N Ф08-3255/02 по делу А53-3706/2002-С4-32 от 02.09.2002.

*(3) См., напр., постановление ФАС СКО N Ф08-1508/2002 по делу А32-22360/2001-31/560 от 03.06.2002 г.

Подробнее о вопросе определения стоимости земли см.Галиновская Е. Там же.

*(4) Постановление ФАС СКО N Ф08-4660/02 по делу N А01-1286/2002-4 от 17.12.2002.

*(5) Решение суда Центрального округа г.Краснодара от 16.12.2002 г.

*(6) Постановление ФАС СКО N Ф08-3475/02 по делу N А61-454/02-8 от 19.09.2002.