Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2019 г. N Ф08-698/19 по делу N А32-413/2018

г. Краснодар

14 марта 2019 г.

Дело N А32-413/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - индивидуального предпринимателя Романовой Гульшат Мударисовны (ИНН 231800859542, ОГРНИП 314236603000093), органов, осуществляющих публичные полномочия: департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2018 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 (судьи Соловьева М.В., Гуденица Т.Г., Ильина М.В.) по делу N А32-413/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Романова Гульшат Мударисовна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи (далее - департамент, администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 17.10.2017 решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 978 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109033:1009, расположенного по адресу (местоположение): г. Сочи, Лазаревский район, по ул. Калараш, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения автостоянки (далее - земельный участок), о понуждении к подготовке, подписанию и направлению предпринимателю проекта договора аренды земельного участка на 49 лет без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018, оспариваемое решение признано незаконным, администрация присуждена к подготовке и направлению предпринимателю проекта договора аренды земельного участка. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-18660/2018 администрации отказано в иске к предпринимателю о сносе распложенной на земельном участке самовольной постройки. Техническим заключением от 18.12.2017 N 988/17 подтверждена возможность демонтажа размещенных на земельном участке некапитальных металлических конструкций. Разрешенное использование земельного участка соответствует фактически осуществляемой предпринимателем деятельности, назначению расположенного на участке объекта, заявленной цели его предоставления в аренду. Земельный участок в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет. Предприниматель обладает исключительным правом на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации расположенного на участке принадлежащего ему нежилого здания.

Администрация и департамент обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Расположенное на земельном участке хозяйственное строение площадью 148 кв. м возведено самовольно без получения соответствующей разрешительной документации. В хозяйственном строении предприниматель осуществляет мойку автомобилей и оказывает услуги по шиномонтажу. На земельном участке также расположены иные объекты, возведенные без правовых оснований и соответствующей разрешительной документации, в которых осуществляется торговля и оказываются услуги. Использование этих объектов не соответствует разрешенному использованию земельного участка и его целевому назначению. Предприниматель вправе подать иск о расторжении договора аренды, а не о его заключении.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что распоряжением главы администрации Лазаревского района города Сочи от 17.12.2010 N 935-р утверждены материалы предварительного согласования места размещения открытой автостоянки "Спутник" на 34 машиноместа на земельном участке. Государственный кадастровый учет земельного участка с разрешенным использованием под автостоянкой осуществлен 15.04.2011 с присвоением кадастрового номера 23:49:0109033:145.

В выпуске газеты "Новости Сочи" от 23.11.2010 N 187 (1461) опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду для размещения автостоянки. На основании распоряжения администрации Лазаревского района города Сочи от 17.12.2010 N 935-р муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "РОК" (арендатор; далее - общество) заключили договор от 18.07.2011 N 4900006826 аренды земельного участка для размещения автостоянки с 17.12.2010 по 17.12.2013. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расположенное на земельном участке хозяйственное строение (площадью 148 кв. м) приобретено предпринимателем у общества по договору купли-продажи от 29.07.2013. Запись о переходе к предпринимателю права собственности на хозяйственное строение внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.08.2013 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 29.11.2017; свидетельство о государственной регистрации права от 17.06.2013). По договору от 29.07.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды от 18.07.2011 N 4900006826 переданы предпринимателю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2015 по делу N А32-43354/22014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2015, признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в нерассмотрении по существу заявления и непринятии решения о предоставлении предпринимателю в аренду сроком на 49 лет земельного участка с разрешенным использованием для размещения автостоянки. На администрацию возложена обязанность по принятию решения о предоставлении земельного участка предпринимателю в аренду на 49 лет для размещения автостоянки. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2016 судебные акты первой и апелляционной инстанций изменены. На администрацию возложена обязанность по рассмотрению по заявления предпринимателя о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет. Суд кассационной инстанции указал на необходимость подтверждения предпринимателем того, что для эксплуатации принадлежащего ему хозяйственного строения требуется земельный участок испрашиваемой площади. Земельный участок образован не для эксплуатации хозяйственного строения, а для размещения автостоянки. Возложение на администрацию обязанности по принятию заведомо положительного решения без обоснования площади испрашиваемого участка и срока аренды признано неправомерным.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 29.11.2017 собственником земельного участка с разрешенным использованием для размещения автостоянки значится муниципальное образование город Сочи, сведения об обременении данного участка в виде аренды отсутствуют.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 04.10.2017 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для размещения автостоянки, сообщив о расположении на земельном участке хозяйственного строения. Письмом от 17.10.2017 N 25657/02-05-16 департамент известил предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду ввиду несоответствия расположенного на нем хозяйственного строения разрешенному использованию земельного участка, а также расположения на земельном участке иных объектов недвижимости, сведения о которых не были указаны в заявлении от 04.10.2017.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2018 по делу N А32-18660/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018, администрации отказано в удовлетворении иска к предпринимателю о сносе хозяйственного строения (площадью 148 кв. м) как самовольной постройки. Судебными актами установлено, что разрешение на возведение хозяйственного строения на земельном участке не выдавалось. В результате экспертного исследования выявлены признаки недвижимого имущества у хозяйственного строения, его соответствие противопожарным, сейсмическим, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам, отсутствие со стороны хозяйственного строения угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения права и охраняемые законом интересов других лиц. Право собственности общества на хозяйственное строение зарегистрировано 24.07.2013 во исполнение пункта 5.2.6 договора от 18.07.2011 N 4900006826 аренды земельного участка на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 06.07.2013. Отказ в удовлетворении иска мотивирован тем, что в момент его подачи (16.05.2018) администрация, достоверно извещенная о существовании хозяйственного строения до 16.09.2014, пропустила срок исковой давности, о применении которой заявил предприниматель.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Земельным кодексом Российской Федерации в действовавшей на момент принятия администрацией оспариваемого решения редакции (далее - Земельный кодекс) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Особенностью этого случая является то, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении такого земельного участка без проведения торгов при несоответствии разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для размещения автостоянки. Доказательства наличия на земельном участке здания автостоянки в материалах дела отсутствуют, а хозяйственное строение таковым не является. Земельный участок в существующих границах не образовывался в целях размещения и эксплуатации хозяйственного строения. Разрешенное использование земельного участка (под автостоянкой) не соответствует назначению и фактическому использованию хозяйственной постройки (автомойка, шиномонтаж).

Предприниматель мог обладать исключительным правом на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов только в случае нахождения в его собственности законно возведенного хозяйственного строения. Отказ в иске о сносе хозяйственного строения как самовольной постройки по причине пропуска администрацией срока исковой давности не умаляет преюдициально установленное судебными актами по делу N А32-18660/2018 обстоятельство возведения хозяйственного строения в отсутствие соответствующего разрешения на строительство. Обжалуемые судебные акты приняты без установления наличия (отсутствия) у администрации Лазаревского района города Сочи в 2011 году полномочий на принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Соответствующее решение администрации (города Сочи) в материалах дела отсутствует. Установление этих обстоятельств необходимо для правильной оценки договора от 18.07.2011 N 4900006826 аренды земельного участка и выявления наличия (отсутствия) у хозяйственного строения такого признака самовольной постройки как ее возведение на земельном участке, не предоставленном для этих целей.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 по делу N А32-413/2018 отменить. Дело N А32-413/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин