Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 марта 2019 г. N Ф08-1845/19 по делу N А53-18381/2018

г. Краснодар

25 марта 2019 г.

Дело N А53-18381/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Орешкиной Ирины Александровны (ИНН 616706073445, ОГРНИП 317619600141969) - Якоби В.А. (доверенность от 23.03.2018), в отсутствие индивидуального предпринимателя Тимофеевой Ирины Анатольевны (ИНН 616185576905, ОГРНИП 307616131900037), извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Орешкиной Ирины Александровны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2018 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу N А53-18381/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Тимофеева И.А. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Орешкиной И.А. о взыскании 146 407 рублей 20 копеек задолженности и расторжении договора аренды нежилых помещений от 15.02.2018 N Д-1-18.

Индивидуальный предприниматель Орешкина И.А. предъявила встречный иск о взыскании 585 629 рублей задолженности и 371 874 рублей 42 копеек пени, о возложении на индивидуального предпринимателя Тимофееву И.А. обязанности привести помещение в первоначальное состояние.

Решением от 01.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.12.2018, исковые требования удовлетворены: договор от 15.02.2018 N Д-1-18 расторгнут, с Орешкиной И.А. в пользу Тимофеевой И.А. взыскана задолженность в размере 146 407 рублей 20 копеек; встречный иск оставлен без удовлетворения. Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды субарендатор не знал и не мог знать об имеющихся препятствиях в использовании объекта аренды, что подтверждено экспертным заключением. Ввиду невозможности эксплуатации нежилого помещения, не принятия субарендодателем мер по устранению скрытых недостатков объекта аренды Тимофеева И.А. как субарендатор обоснованно предъявила иск о досрочном расторжении договора от 15.02.2018 N Д-1-18. Основания для удержания обеспечительного платежа (146 407 рублей 20 копеек) отсутствуют, он подлежит возврату.

В кассационной жалобе Орешкина И.А. просит решение от 01.10.2018 и апелляционное постановление от 13.12.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что помещение передано субарендатору в технически исправном состоянии, пригодном к эксплуатации по назначению. Дефекты внешних стен здания были заранее известны Тимофеевой И.А. либо должны были быть обнаружены последней во время осмотра, проверки исправности при заключении договора или передаче помещения в аренду. Принимая во внимание непродолжительный срок аренды, каких-либо надлежащих доказательств невозможности (опасности) использования спорного имущества в рассматриваемый период не представлено. Тимофеева И.А. без соответствующего обязательного согласования с Орешкиной И.А. осуществила работы, направленные на переустройство и перепланировку помещения, чем причинила значительный ущерб. Никаких уведомлений (иных документов) о намерении проведения ремонта после подписания акта приема-передачи помещения субарендодатель не получал (кроме уведомления о расторжении договора).

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель Орешкиной И.А. поддержал доводы кассационной жалобы. Тимофеева И.А. явку процессуального представителя в суд округа не обеспечила, извещена на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя Орешкиной И.А., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 15.02.2018 Орешкина И.А. (субарендодатель) и Тимофеева И.А. (субарендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N Д-1-18, по условиям которого субарендатор принимает по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 97, (литера Д), комнаты N 19-20, 21-25 общей площадью 157,6 кв. м для использования в качестве торговой площади (т. 1, л. д. 10 - 14).

15 февраля 2018 года субарендатор в соответствии с пунктом 3.4 договора уплатила субарендодателю обеспечительный платеж в размере 146 407 рублей 20 копеек (платежное поручение от 15.02.2018 N 76 - т. 1, л. д. 16).

1 марта 2018 года стороны подписали акт приема-передачи помещения к договору от 15.02.2018 N Д-1-18, в котором зафиксировали, что передаваемые помещения находятся в технически исправном состоянии, пригодном к эксплуатации по назначению (т. 1, л. д. 15).

При производстве текущего ремонта (в порядке пункта 3.2 договора) субарендатор обнаружил щели и отверстия в стенах, о чем немедленно сообщил субарендодателю, ссылаясь на невозможность эксплуатации объекта в согласованных целях.

16 апреля 2018 года Тимофеева И.А. направила Орешкиной И.А. уведомление о приостановлении срока действия договора от 15.02.2018 N Д-1-18 на период проведения ремонтных работ, а также внесения первого платежа до восстановления целостности здания (т. 1, л. д. 17).

11 мая 2018 года субарендодателю вручено уведомление о досрочном расторжении договора ввиду невозможности использования спорного помещения по целевому назначению, что подтверждается техническим заключением специалиста.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска о взыскании обеспечительного платежа в размере 146 407 рублей 20 копеек. Встречный иск предъявлен о взыскании задолженности по арендной плате (585 629 рублей) и пене (371 874 рубля 42 копейки), о возложении на Тимофееву И.А. обязанности по восстановлению помещения до первоначального состояния.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

При рассмотрении спора по существу судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно пункту 1 статьи 615, пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Руководствуясь пунктом 3.2 договора, приступив к косметическому ремонту помещения, Тимофеева И.А. обнаружила трещины в стенах здания, которые ранее были скрыты отделочными материалами, о которых не была поставлена в известность контрагентом.

Согласно заключению 360-НД экспертного учреждения "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ"", полученному по итогам строительно-технического исследования конструкций спорного объекта, наличие трещин в несущих стенах нежилого помещения, расположенного на 1-ом этаже производственного здания (литера Д) не соответствует требованиям пункта 5.1 СП 56.13330.2011 "Производственные здания". Несущие конструкции нежилого помещения, состоящего из комнат 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 97, имеют видимые дефекты и деформации в виде волосяных и многочисленных вертикальных трещин. Техническое состояние несущих конструкций исследуемого нежилого помещения, состоящего из комнат 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 ограниченно работоспособное, т. е. эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости). Исследуемое нежилое помещение, состоящее из комнат 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, расположенное по адресу:

г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 97, находится в ограниченно работоспособном состоянии, при котором, в соответствии с ГОСТ 31937-2011. "Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" и СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).

Изложенное позволило судебным инстанциям указать, что выявленные дефекты не могли быть обнаружены субарендатором на момент заключения договора аренды, поскольку имели скрытый характер (данный факт не опровергнут).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление от 22.11.2016 N 54) разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В пункте 13 постановления от 22.11.2016 N 54 указано, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В рассматриваемом случае договор от 15.02.2018 N Д-1-18 содержал условия, позволяющие субарендатору досрочно отказаться от исполнения предусмотренных им обязательств (пункт 5.1). Поскольку с учетом согласованных сторонами условий и установленных фактических обстоятельств субарендатор не мог быть признан лицом, нарушившим условия договора, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 3.4 договора в течение 5 банковских дней, с даты его подписания, субарендатор вносит на расчетный счет субарендодателя обеспечительный платеж (146 407 рублей 25 копеек), который удерживается последним как гарантия исполнения субарендатором обязательств по договору. Факт внесения данного платежа подтвержден платежным поручением от 15.02.2018 N 76.

Исходя из положений пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса, внесенные денежные средства представляют собой обеспечительный платеж, правила о котором содержатся в параграфе 8 главы 23 данного Кодекса. Обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Согласно пункту 2 названной статьи в случае не наступления обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В связи с расторжением договора аренды нежилого помещения от 15.02.2018 N Д-1-18, основания для удержания 146 407 рублей 20 копеек (обеспечительный платеж) отсутствуют, поэтому требования Тимофеевой И.А. в указанной части правомерно удовлетворены.

Доводы кассационной жалобы о том, что договор следует считать расторгнутым с 02.07.2018 (до указанного момента подлежит начислению арендная плата), изучены коллегией окружного суда и отклоняются, поскольку основанием расторжения договора явилась невозможность использования арендуемого помещения для согласованных сторонами целей (неудовлетворительное состояние помещения, требующее капитального ремонта и укрепления конструкций). Применение отделочных материалов в рассматриваемом случае невозможно (воспрепятствует наблюдению за состоянием трещин), выполнение работ по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания к текущему ремонту не относится, поэтому не может возлагаться на субарендатора.

Иные доводы кассационной жалобы не принимаются судом округа, поскольку проверены и учтены судами предыдущих инстанций при рассмотрении дела и не опровергают сделанные ими выводы.

Основания для отмены (изменения) решения от 01.10.2018 и апелляционного постановления от 13.12.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу N А53-18381/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин