Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2019 г. N Ф08-2163/19 по делу N А32-34205/2018

г. Краснодар

29 марта 2019 г.

Дело N А32-34205/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (ИНН 2347011806, ОГРН 1052326316690) - Малука Н.Н. (доверенность от 25.12.2018), от ответчика - индивидуального предпринимателя Багалий Александры Викторовны (ИНН 231518804367, ОГРНИП 314231528200051) - Гнилобокова А.Ю. (доверенность от 13.02.2015), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Багалий Александры Викторовны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 (судья Семушина А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 (судьи Новик В.Л., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-34205/2018, установил следующее.

Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Багалий А.В.

(далее - предприниматель) о расторжении договора от 28.12.2011 N 2500004141 аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018, исковое заявление удовлетворено, договор от 28.12.2011 N 2500004141 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 расторгнут. Судебные инстанции пришли к выводу о неиспользовании предпринимателем спорного земельного участка в целях строительства мини-гостиницы в течение трех лет. Данное обстоятельство в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке. Суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора. Из материалов дела следует, что истец в адрес ответчика направил претензию от 11.05.2018 N 1634 о неисполнении обязательств по договору аренды; 21.06.2018 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению. Данная претензия направлена по адресу регистрации ответчика, а также по адресу, указанному в договоре. Установленные обстоятельства позволили суду заключить, что истец не допустил нарушений пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суд апелляционной инстанции также указал, что 19.12.2014 по заявлению прежнего арендатора выдано разрешение на строительство N RU 23526101-184/14 сроком до 19.06.2015, за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство объекта не начато. По заявлению Багалий А.В. 22.05.2015 выдано разрешение на строительство N RU 235260101-77/15, срок действия которого продлен до 07.06.2016, за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство также не начато. Ссылку заявителя на осуществление мероприятий по освоению спорного земельного участка (в частности, заключение договора на выполнение работ по подключению водопроводной и канализационной сети, получение технических условий на присоединение объекта строительства к сетям водопровода и электрическим сетям, заключение договора об осуществлении технологического присоединения к электросетям, осуществление работ по проектированию и дизайну мини-гостиницы, заключение договора на выполнение строительных работ по строительству мини-гостиницы, получение разрешения на строительство) апелляционный суд отклонил, поскольку разрешение на строительство неоднократно выдавалось и продлевалось, при этом строительство не осуществлено, новое разрешение на строительство не получено. Договор строительного подряда от 15.06.2015 не может подтверждать освоение и использование земельного участка, поскольку не представлены акты выполненных работ, отчеты по изысканиям, проектная документация. Кроме того, разрешение на строительство от 22.05.2015 N RU 23526101-77/15, которое положено в основу договора строительного подряда (пункт 1.3 договора), не действует. Доказательства подключения водопроводной и канализационной сети, а также к электросетям в материалах дела отсутствуют. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, каким образом предоставление смежных земельных участков для размещения объектов торговли, воспрепятствовало ему в освоении арендуемого земельного участка. Поскольку цель, в соответствии с которой ответчику предоставлен в аренду земельный участок не достигнута или может быть достигнута, суды пришли к выводу о нарушении арендатором установленного статьями 45 и 46 Земельного кодекса срока освоения земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением заключенного договора аренды. Требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что предпринимал меры к освоению земельного участка и осуществил первоначальные мероприятия по строительству объекта. Спорный договор не содержит определенных сроков освоения земельного участка. Неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение определенного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Должностным лицом муниципального образования совершались действия, препятствующие арендатору осуществить строительство мини-гостиницы. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В отзыве администрация указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил отменить судебные акты. Представитель администрации полагал, что решение и постановление основаны на представленных в материалы дела доказательствах.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район и Адиларян А.Э. (арендатор) заключили договор от 28.12.2011 N 2500004141 аренды земельного участка площадью 774 кв. м (кадастровый номер 23:25:0101019:54), расположенного по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Набережная, 148. Категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - под мини-гостиницу (т. 1, л. д. 9 - 14). Согласно пункту 6.2 договора участок предоставлен на 10 лет (до декабря 2021 года).

В соответствии с пунктом 4.1.6 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в договоре.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктом 3.2.5 договора.

Согласно пункту 3.2.5 арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе неиспользования земельного участка по целевому назначению, а также использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики.

4 февраля 2015 года Адиларян А.Э. и предприниматель заключили договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 28.12.2011 N 2500004141 аренды земельного участка (т. 1, л. д. 26, 27).

10 мая 2018 года специалистами администрации произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, в результате которого установлено, что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству мини-гостиницы не ведутся (т. 1, л. д. 16).

Администрация в адрес предпринимателя направила претензию от 11.05.2018 N 1634, предложив в течение одного месяца устранить допущенные нарушения условий договора аренды (т. 1, л. д. 19, 20).

Уведомлением от 21.06.2018 N 2162 администрация сообщила предпринимателю о расторжении договора аренды и предложила ему подписать соответствующее соглашение (т. 1, л. д. 17).

7 июля 2018 года произведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, в результате которого установлено, что строительство не ведется, земельный участок по целевому назначению не используется (т. 1, л. д. 15).

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; выполнять иные требования, предусмотренные данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с положениями статей 45 и 46 Земельного кодекса одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок 28.12.2011 предоставлен правопредшественнику ответчика в целях размещения на нем мини-гостиницы (пункт 1.1 договора аренды). Арендатору выдавались разрешения на строительство объекта (т. 1, л. д. 30, 31).

В то же время по состоянию на 07.07.2018 на участке отсутствовал названный объект, строительные работы не производились (т. 1, л. д. 15, 28, 29).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями норм земельного и гражданского законодательства, установили, что земельный участок предоставлен для строительства мини-гостиницы. Доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке принадлежащего предпринимателю незавершенного строительством объекта недвижимости (мини-гостиницы), о выполнении каких-либо строительных работ в материалы дела не представлено. Из актов от 10.05.2018 и от 07.07.2018 обследования земельного участка усматривается, что на нем отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству мини-гостиницы не ведутся. Суд апелляционной инстанции также указал, что с 2014 по 2016 (период действия разрешений на строительство) строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 арендатором не начато.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к верному выводу о существенном характере допущенных нарушений и о наличии основании для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик не привел.

Предприниматель, ссылаясь на противодействие должностных лиц администрации, документально данный довод не подтвердил. Из содержания судебных актов по делу N А32-18858/2015 следует, что спор о расторжении договора аренды возник в связи с допущенной прежним арендатором просрочкой внесения арендной платы. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-33883/2016 требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации в продлении разрешения на строительство мини-гостиницы от 22.05.2015 N RU 23523101-77/15, выраженное в письме от 23.06.216 N 2808, а также об обязании продлить срок действия разрешения на строительство на шесть месяцев, оставлены без удовлетворения. Суды указали, что период действия разрешения на строительство предприниматель не приступил к выполнению строительных работ на спорном земельном участке. По заявлению предпринимателя 07.12.2015 продлен срок действия разрешения на строительство N RU 23526101-77/15 до 07.06.2016. В материалы дела не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего о выполнении предпринимателем строительных работ.

Обоснованных доводов о незаконном характере требований уполномоченного органа, содержащихся в последующих отказах администрации (т. 1, л. д. 125, 135, 136), предприниматель не привел.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса).

В данном случае участок предоставлен в аренду для строительства в декабре 2011 года, по состоянию на июль месяц 2018 года строительство на участке не начато. Установленный законом трехлетний срок (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса применительно к договору аренды) истек. Подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению участка.

Ссылка ответчика на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора отклоняется. Из содержания претензии от 11.05.2018 видно, что арендодатель требовал устранить нарушения, которые заключались в неиспользовании земельного участка для строительства объекта (т. 1, л. д. 19, 20). Доказательства, позволяющие заключить, что арендатор принял меры к устранению допущенного нарушения в разумный срок, в материалах дела отсутствуют.

Иные доводы жалобы заявителя не основаны на содержании представленных в дело доказательств, рассмотрены при разрешении спора в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 08.10.2018 и постановления от 21.12.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на предпринимателя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 по делу N А32-34205/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова