Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2019 г. N Ф08-2273/19 по делу N А32-1716/2018

г. Краснодар

19 апреля 2019 г.

Дело N А32-1716/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - акционерного общества "Санаторий "Аврора"" (ИНН 2318020299, ОГРН 1022302787737) - Чеучева Т.В. (доверенность от 20.06.2017), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-1716/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Санаторий "Аврора"" (далее - общество) о взыскании 217 329 рублей 92 копеек задолженности по договору аренды от 18.07.2000 N 4900001892 (предыдущий N 1892) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0105003:2 общей площадью 11 518 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Аше, ул. Авроры; 29 482 рублей 23 копеек пени за период с 27.03.2017 по 30.09.2017.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом как арендатором обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.07.2000 N 4900001892.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент).

Решением от 24.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.12.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Руководствуясь пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", изданным в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", суды пришли к выводу, что на момент заключения договора аренды от 18.07.2000 N 4900001892 спорный земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов), являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. В то же время, поскольку земельным законодательством предусмотрен принцип платности пользования землей, факт пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0105003:2 общество не опровергает, к предъявленной задолженности подлежат применению положения о неосновательном обогащении, расчет которого надлежит производить в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699), в связи с действием данного акта в заявленный администрацией период. Пунктом 7 постановления N 1699 закреплено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Отчет об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок (23:49:0105003:2) от 17.03.2017 N 17/03-58 (т. 1, л. д. 23, 24), выполненный по заказу администрации, признан судами неверным, ввиду чего в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по делу проведена судебная экспертиза, установившая рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на март 2017 года в размере 9 182 100 рублей (т. 1, л. д. 34). С учетом выводов эксперта размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком составил 137 731 рубль 50 копеек. Материалы дела содержат сведения о том, что в исследуемый период общество внесло платежи в сумме 155 417 рублей 51 копейки, то есть задолженность отсутствует, напротив, имеется переплата.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 24.10.2018 и апелляционное постановление от 19.12.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Податели жалобы просят обратить внимание на тот факт, что спорный земельный участок принадлежит муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности с 05.08.2009, что подтверждается записью N 23-23-46/056/2009-092 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Таким образом, администрация обладает полномочиями по обращению к обществу с требованием об уплате задолженности в заявленный период.

Поскольку действующим гражданским и земельным законодательством закреплен принцип платности пользования землей, - при расчете необходимо применять нормы статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от механизма изменения размера арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, подлежит применению с даты вступления в законную силу соответствующего нормативного акта или с указанной в нем даты. В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства, однако, обществом указанные правила не соблюдены. Взыскание задолженности и неустойки в связи с неисполнением договора аренды на основании статьи 330 Гражданского кодекса, обоснованно.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает, что суды пришли к правильному выводу о ничтожности договора аренды от 18.07.2000 N 4900001892. На момент заключения договора правомочием по распоряжению спорным земельным участком, относящимся к федеральной собственности, обладал Комитет по управлению государственным имуществом в городе Сочи, а не администрация. Размер годовой арендной платы определен судами верно, по итогам судебной экспертизы, не оспорен органом местного самоуправления. Общество представило платежные документы на определенную в судебном порядке сумму, ввиду чего оснований полагать о наличии у ответчика спорной задолженности, не имеется.

В судебном заседании представитель общества пояснила доводы, приведенные в отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Сочи от 31.12.1998 N 1143 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 18.07.2000 N 1892 о предоставлении земельного участка площадью 11 518 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Аше, ул. Авроры, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - хозяйственная зона пансионата (т. 1, л. д. 19 - 21).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.07.2017 право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0105003:2 зарегистрировано в ЕГРН 05.08.2009 за N 23-23-46/056/2009-092 (т. 1, л. д. 29 - 31).

Дополнительным соглашением от 07.04.2017 (т. 1, л. д. 14) стороны определи размер годовой арендной платы - 431 055 рублей в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования, от 17.03.2017 N 17/03-58 (т. 1, л. д. 23, 24).

Полагая, что общество имеет задолженность по оплате арендного пользования земельным участком, администрация направила в его адрес претензию от 18.07.2017 N 15904/02-05-16 с требованием о погашении долга, полученную адресатом 02.08.2017 (т. 1, л. д. 15, 16), не исполнение которого послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов настоящего дела усматривается, что спорный договор аренды подписан от имени арендодателя администрацией в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение федеральным имуществом. Таким образом, договор аренды от 18.07.2000 N 4900001892 является недействительной (ничтожной) сделкой, о чем верно указали обе инстанции. Вместе с тем, ничтожность договора не освобождает общество от внесения платы за фактическое землепользование.

В статье 1102 Гражданского кодекса закреплено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 постановления N 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 данного постановления установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка истцом не определялась, ввиду чего является правомерным вывод судебных инстанций о том, что условие дополнительного соглашения от 07.04.2017 о размере годовой арендной платы, рассчитанной на основании отчета 17.03.2017 N 17/03-58, не соответствует требованиям постановления N 1699.

Определением от 21.05.2018 в порядке статьи 82 Кодекса по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на март 2017 года, проведение которой поручено ООО "НПП "ИнЭП"".

Согласно экспертному заключению от 30.07.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0105003:2 по состоянию на март 2017 года составляет 9 182 100 рублей (т. 2, л. д. 34). С учетом выводов эксперта о рыночной стоимости земельного участка и положений постановления N 1699 размер годовой платы за арендное пользование земельным участком составил 137 731 рубль 50 копеек. Исходя из периода взыскания (с 27.03.2017 по 30.09.2017), годового размера арендной платы (137 731 рубль 50 копеек) плата за данный промежуток времени составила 70 941 рубль 16 копеек. Поскольку общество уплатило 155 417 рублей 51 копейку, задолженность по арендным платежам у данного лица отсутствует, напротив, имеется переплата.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, приведенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Иная оценка установленных судебными инстанциями фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, основания для отмены (изменения) решения от 24.10.2018 и апелляционного постановления от 19.12.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 по делу N А32-1716/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Я.Е. Волков Е.Г. Соловьев