Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 мая 2019 г. N Ф08-2351/19 по делу N А32-25702/2018

г. Краснодар

16 мая 2019 г.

Дело N А32-25702/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Возжикова А.А. (доверенность от 09.01.2019), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Энергия" (ИНН 6164105010, ОГРН 1156196069776) - Рудомаха А.А. (доверенность от 31.03.2019), рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу N А32-25702/2018, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Энергия" (далее - общество) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор от 20.04.2016 N 01-09/1492 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1224, находящегося в федеральной собственности;

- возложить на общество обязанность освободить указанный земельный участок путем сноса самовольного строения (объект капитального строительства), приблизительной площадью 250 кв. м; привести земельный участок, расположенный под указанным строением в первоначальное положение и убрать после сноса строительный мусор в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Указать в решении, что в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет со взысканием с ответчика необходимых расходов;

- возложить на общество обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1224 путем демонтажа самовольно возведенных строений: деревянного сооружения (приблизительной площадью 240 кв. м), деревянного сооружения (приблизительной площадью 110 кв. м), состоящего из восьми торговых павильонов, деревянного сооружения (приблизительной площадью 36 кв. м), состоящего из трех торговых павильонов, деревянного сооружения (приблизительной площадью 38 кв. м), состоящего из двух торговых павильонов с навесом, торгового павильона (приблизительной площадью 100 кв. м), деревянного сооружения, состоящего из десяти торговых павильонов (приблизительной площадью 100 кв. м), деревянного сооружения (приблизительной площадью 35 кв. м), состоящего из двух торговых павильонов, деревянного сооружения (приблизительной площадью 35 кв. м), используемые под размещение продуктового магазина и привести земельный участок, расположенный под указанными строениями в первоначальное состояние (убрать после демонтажа строительный мусор) в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

- признать отсутствующим право собственности общества на нежилое здание склад-медпункт (кадастровый номер 23:49:0402040:1557) площадью 275,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23649:0402040:1224, указав в решении, что оно является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности общества на указанное нежилое здание, а также основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 14.12.2015 N 23-23/050-23/22/431/2015-368/5;

- взыскать с общества в случае неисполнения решения суда 5 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения;

- возложить на общество обязанность вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1224 по акту приема-передачи.

Решением от 24.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 28.01.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды. Размещение на земельном участке некапитальных деревянных сооружений, используемых в качестве торговых павильонов, не противоречит виду разрешенного использования спорного земельного участка.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что общество использует спорный земельный участок с нарушением вида разрешенного использования, поэтому имеются законные основания для досрочного расторжения договора аренды (статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Истец согласие на возведение спорных объектов на земельном участке не давал. Торговые павильоны возведены с нарушением действующего законодательства, используются на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предусматривает возможности размещения торговых объектов. Разрешение на возведение одноэтажного объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402040:1224 не представлено.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 6165 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:1224, расположенный (местоположение относительно ориентира): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Н. Имеретинская, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), блокированная жилая застройка, обслуживание жилой застройки, коммунальное обслуживание, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание". Запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 21.05.2011 N 23-23-22/067/2011-471.

На основании распоряжения от 30.12.2015 N 1049-р управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.04.2016 N 01-09/1492 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6165 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:1224, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Н. Имеретинская, вид разрешенного использования "для размещения корпусов и строений базы", сроком с 20.12.2015 по 29.12.2064. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности: спальный корпус N 1 (литера Б), спальный корпус N 2 (литера В), спальный корпус N 4 (литера Д), спальный корпус N 5 (литера П), спальный корпус N 6 (литера Т), спальный корпус N 8 (литера Р), спальный корпус N 9 (литера С), уборная (литеры Е, Е1), душевая (литера Л, Л1), павильон (литеры И, И1), склад-медпункт (литеры Н, Н1, Н2, Н3), административное здание (литера Ф), склад (литера Х).

При проведении обследования участка установлено, что одноэтажное жилое здание склад-медпункт площадью 275,2 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402040:1557) демонтировано и на его месте осуществляются строительные работы по возведению объекта капитального строительства приблизительной площадью 250 кв. м.

Управление, полагая, что общество использует спорный земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что обстоятельства, послужившие основанием для обращения управления в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды (использование обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1224 не в соответствии с видом разрешенного использования), не подтверждены документально.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Как следует из материалов дела, основанием для обращения управления в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды послужило использование обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1224 не в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно кадастровому паспорту от 30.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1224 имеет разрешенное использование "для размещения корпусов и строений базы" (т. 1, л. д. 41 - 45).

Пунктом 5.2.6 договора на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1224 имеет вид разрешенного использования "для размещения корпусов и строений базы" и предоставлен обществу в аренду для этой цели (пункт 1.1 договора аренды).

В силу пункта 5.1.3 договора арендатор имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка при условии письменного согласия арендодателя.

Вместе с тем, как следует из акта от 20.04.2018 обследования спорного земельного участка, находящееся на участке одноэтажное жилое здание (склад-медпункт) площадью 275,2 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402040:1557) демонтировано и на его месте осуществляются строительные работы по возведению объекта капитального строительства приблизительной площадью 250 кв. м. Кроме того, в границах обследуемого земельного участка возведены некапитальных деревянные сооружения, используемые в качестве торговых павильонов. Согласование на размещение указанных объектов общество у управления не получало (т. 1, л. д. 49 - 63).

Приняв на себя права и обязанности по договору, ответчик как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может самостоятельно изменять согласованные в нем условия использования земельного участка.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", далее - информационное письмо N 153).

Указывая, что согласно распоряжению управления от 04.10.2017 N 253-р "О выборе вида разрешенного использования федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1224", вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1224, находящегося в территориальной зоне "ОЦ-1" (жилая и общественно деловая зона), установлен как "малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов), блокированная жилая застройка, обслуживание жилой застройки, коммунальное обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание" в связи с чем отсутствуют нарушения в использовании обществом спорного земельного участка (не в соответствии с разрешенным использованием), суды не проверили соблюдение порядка и процедуры изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах решение от 24.10.2018 и апелляционное постановление от 28.01.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного решение от 24.10.2018 и апелляционное постановление от 28.01.2019 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам арендодателя о нарушении арендатором условий договора аренды, проверить соблюдение порядка и процедуры изменения разрешенного использования спорного земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу N А32-25702/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин