Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2019 г. N Ф08-3000/19 по делу N А32-30366/2018

г. Краснодар

22 мая 2019 г.

Дело N А32-30366/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании заявителя - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьего лица - Мезенцева Игоря Николаевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2018 (судья Меньшикова О.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019 (судьи Ефимова О.Ю., Ильина М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-30366/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) с заявлением, в котором просила:

- признать незаконным отказ от 23.04.2018 N 23/264/001/801/2018-491 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:226 площадью 700 кв. м для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, участок N 3;

- обязать погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:226 площадью 700 кв. м для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, участок N 3, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Мезенцевым И.Н. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Требования обоснованы ссылками на положения статей 407, 425, 619, 620 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс), статей 11, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Заявление мотивировано нарушением прав органа местного самоуправления необоснованным отказом управления Росреестра в государственной регистрации погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об аренде земельного участка ввиду прекращения действия ранее заключенного договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Мезенцев Игорь Николаевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ от 23.04.2018 N 23/264/001/801/2018-491. На управление Росреестра возложена обязанность по погашению в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:226.

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и Евсеевым В.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.04.2008 N 4900004596. По условиям договора арендатору передан земельный участок N 3 площадью 700 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0202004:226 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, на срок по 17.01.2018. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По договору перенайма от 04.09.2008 права арендатора переданы Мезенцеву И.Н., с которым администрацией заключено дополнительное соглашение от 29.01.2015 к договору аренды от 14.04.2008 N 4900004596. Данным соглашением, в частности, изменен номер договора на N 4930002066. В адрес арендатора департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) направлено уведомление о прекращении действия договора аренды по истечении срока его действия (17.01.2018). Почтовое отправление не вручено адресату ввиду истечения срока хранения. По истечении срока договора аренды департаментом в управление Росреестра направлено заявление о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды. Управление Росреестра сообщением от 23.04.2018 N 23/264/001/801/2018-491 отказало администрации в государственной регистрации ввиду непредставления документов - оснований для погашения регистрационной записи. Письмо департамента от 14.11.2017 N 27896/02-0517 не признано надлежащим подтверждением уведомления арендатора о прекращении договора ввиду отсутствия доказательств его получения адресатом. Ссылаясь на незаконность отказа управления Росреестра в государственной регистрации погашения записи об аренде, администрация оспорила его в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 425, 610, 621 Гражданского кодекса, нормами статьи 46 Земельного кодекса. Суды установили, что к заявлению прилагались документы, в том числе, информация о направлении арендатору извещения о прекращении договорных отношений (почтовое отправление N 35400096851467), которое не было получено адресатом в связи с истечением срока его хранения. Следовательно, управлению Росреестра были предоставлены доказательства соблюдения администрацией порядка прекращения арендных отношений. Доказательства обращения Мезенцева И.Н. в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка (на новый срок) в материалах дела отсутствуют. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о прекращении действия договора аренды в установленном законом порядке 17.01.2018. При таких обстоятельствах основания для отказа в погашении управлением Росреестра записи о государственной регистрации права аренды отсутствовали. Удовлетворение требования администрации будет также иметь положительное значение для целей приведения сведений ЕГРН в соответствие с действительностью, поскольку направлено на изменение данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество. Установив, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права (интересы) администрации как представителя публичного собственника земельного участка, судебные инстанции удовлетворили заявленные требования. Довод управления Росреестра о пропуске администрацией срока на оспаривание отказа, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, рассмотрен и отклонен судом первой инстанции. Из пояснений представителя администрации, полученных в судебном заседании, состоявшемся 21.11.2018, следует, что сообщение управления Росреестра от 23.04.2018 N 23/264/001/801/2018-491 получено им лично 30.05.2018 в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг. Доказательств получения оспариваемого отказа ранее указанной даты органом, осуществляющим публичные полномочия, в материалы дела не представлено. Следовательно, течение срока на оспаривание решения об отказе началось 31.05.2018, поэтому процессуальный срок обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением (дата обращения в суд - 31.07.2018) администрацией не пропущен. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что земельный участок предоставлялся в аренду для индивидуального жилищного строительства. Актом осмотра от 29.11.2017 зафиксировано, что на данном земельном участке возводится объект из металлоконструкций и пиломатериалов, застройщику выдано разрешение на строительство от 25.08.2017, участок частично огорожен. В этой связи, Мезенцев И.Н. сохраняет право на обращение с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка в рамках специальных процедур, предусмотренных Земельным кодексом, в том числе, для целей завершения строительства.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Решение об отказе в государственной регистрации принято 23.04.2018. Заявление о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации было подано в арбитражный суд 31.07.2018. Следовательно, заявителем пропущен трехмесячный срок, установленный частью 4 статьи 198 Кодекса. Кроме того, истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. Договором аренды от 14.04.2008 N 4900004596 (пункт 8.6) предусмотрено, что он признается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя по истечении 10 дней с даты получения арендатором акта о расторжении договора. Датой получения арендатором акта о расторжении договора является: дата вручения акта о расторжении договора арендатору или его представителю под расписку; дата доставки арендатору акта о расторжении договора заказным письмом с уведомлением о вручении (в случае направления его арендатору заказной почтой); дата составления акта об отказе в получении акта о расторжении договора (в случае уклонения арендатора от его получения). Представленное уведомление от 14.11.2017, содержащее сведения о том, что действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка, а также представленный отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35400096851467, которым не подтверждается вручение Мезенцеву И.Н. данного уведомления, не отвечает требованиям действующего законодательства для внесудебного расторжения договора аренды.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и Евсеевым В.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.04.2008 N 4900004596. По условиям договора арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок N 3 площадью 700 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0202004:226 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1). Срок действия договора установлен по 17.01.2018 (пункт 2.1). Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.4). Срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок (пункт 8.4). Основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем и арендатором предусмотрены в пунктах 4.1.4, 5.1.1 и 5.1.5 договора.

По договору от 04.09.2008 права арендатора переданы Мезенцеву И.Н., с которым 29.01.2015 администрацией заключено дополнительное соглашение от 29.01.2015 к договору аренды от 14.04.2008 N 4900004596, которым, в частности, изменен номер договора на N 4930002066.

Департаментом в адрес арендатора направлено уведомление о том, что действие договора аренды земельного участка N 4930002066 прекращается по истечении указанного в нем срока аренды (17.01.2018). Почтовое отправление не вручено адресату ввиду истечения срока хранения.

По истечении срока действия договора аренды департаментом в адрес управления Росреестра направлено заявление о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:226.

Управление Росреестра сообщением от 23.04.2018 N 23/264/001/801/2018-491 уведомило администрацию об отказе в совершении регистрационного действия. Отказ мотивирован непредставлением документов - оснований для погашения регистрационной записи об аренде. Письмо департамента от 14.11.2017 N 27896/02-0517 не признано регистрирующим органом надлежащим доказательством уведомления арендатора о прекращении действия договора ввиду отсутствия доказательств его получения адресатом.

Ссылаясь на незаконность отказа управления Росреестра в совершении регистрационного действия, администрация оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 3 статьи 425, пункт 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса)

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности решения управления Росреестра об отказе в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:226. Из буквального содержания условий договора аренды (пункты 2.1, 2.4, 8.3) следует, что сторонами согласовано автоматическое прекращение договора по истечении срока его действия. Суды признали договор аренды прекращенным по истечении установленного в нем срока (17.01.2018), что подтверждается письмом департамента от 14.11.2017 N 27896/0205-17, направленным арендатору по адресу, указанному им в договоре перенайма от 04.09.2008 и в дополнительном соглашении от 29.01.2015 к договору аренды. Следовательно, арендодатель выразил волю на отказ от продления договорных отношений по истечении срока аренды. Информация о направлении письма от 14.11.2017 N 27896/0205-17 в адрес арендатора (почтовое отправление N 35400096851467) была приложена к заявлению администрации в регистрирующий орган. Факт неполучения адресатом данного письма в связи с истечением срока его хранения не признано обстоятельством, свидетельствующим о сохранении арендных отношений. Из условий договора аренды также следует, что в случае намерения продолжить пользование земельным участком, арендатор должен направить арендодателю заявление (предложение) о заключении договора на новый срок. Однако в деле отсутствуют доказательства обращения Мезенцева И.Н. в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:226 на новый срок для индивидуального жилищного строительства.

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса, обязал управление Росреестра внести в ЕГРН регистрационную запись о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:226.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы управления Росреестра о законности решения об отказе в совершении регистрационного действия ввиду неуведомления арендатора о прекращении арендных отношений, судом округа не принимаются. Судами установлено, что уведомление-возражение о продлении договора от 14.11.2017 N 27896/0205-17 направлялось арендатору по адресу, указанному в договоре перенайма от 04.09.2008 и в дополнительном соглашении от 29.01.20115 к договору аренды. Уведомление возвращено в связи с истечением срока хранения почтового отправления. Соответствующие документы предоставлялись администрацией управлению Росреестра вместе с заявлением о совершении регистрационного действия. Поэтому судебные инстанции признали, что порядок направления арендатору извещения о прекращении договорных отношений арендодателем соблюден (статья 165.1 Гражданского кодекса, пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Довод кассационной жалобы о пропуске администрацией срока на оспаривание решения регистрирующего органа, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, проверялся судом первой инстанции и был им отклонен. По смыслу названной нормы срок для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должен исчисляться с момента, когда заявитель реально узнал о нарушении своих прав и законных интересов. Суд первой инстанции установил, что сообщение управления Росреестра об отказе в совершении регистрационного действия получено лично представителем администрации 30.05.2018 в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг. Доказательств получения оспариваемого отказа ранее указанной даты управлением Росреестра в материалы дела не представлено. Поэтому срок на обращение администрации в арбитражный суд с настоящим заявлением признан судом не пропущенным.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление Росреестра от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождено (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019 по делу N А32-30366/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев