Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2019 г. N Ф08-2967/19 по делу N А32-25143/2018

г. Краснодар

29 мая 2019 г.

Дело N А32-25143/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Куйбышева" (ИНН 2366004498, ОГРН 1182375038328) - Тулупова С.Б. (директор, паспорт), от третьего лица - администрации Ейского городского поселения Ейского района - Куцаевой М.Е. (доверенность от 25.03.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Куйбышева" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу N А32-25143/2018 (судьи Филимонова С.С., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.), установил следующее.

ООО "Ярмарка на Куйбышева" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным содержащееся в письме от 01.06.2018 N 23/264/001/801/2018-9138 решение управления о приостановлении государственной регистрации;

- признать незаконным содержащийся в письме от 31.08.2018 N 23/264/001/801/2018-9138 отказ управления в осуществлении государственной регистрации внесения прав и обязанностей по договору аренды от 02.10.2017 N 4200009615 земельного участка площадью 5040 кв. м с кадастровым номером 23:42:0601012:25, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Ейское городское поселение, г. Ейск, ул. Куйбышева, 33, в уставный капитал общества, возложить на управление обязанность осуществить регистрационные действия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ейского городского поселения Ейского района (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2018 (судья Бондаренко И.Н.) заявленные требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что из буквального содержания пункта 4.3.1 договора аренды от 02.10.2017 N 4200009615 не следует наличие у арендатора ограничений на внесение своих прав и обязанностей по договору в качестве уставного капитала созданного юридического лица. Положения пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков; такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), согласно которому для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Апелляционным постановлением от 25.02.2019 решение от 06.12.2018 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право аренды может быть передано только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка. Внесение права аренды земельного участка в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества является одним из способов передачи (уступки) права аренды третьему лицу, предусмотренных пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса. Однако, пунктом 4.3.1 договора аренды от 02.10.2017 N 4200009615 установлен запрет арендатору передавать арендованный земельный участок в субаренду, залог, и осуществлять переуступку прав третьим лицам. При наличии подписанного сторонами договора аренды с указанным запретом, а также с учетом срока действия договора, составляющего не более пяти лет, при рассмотрении вопроса о возможности перехода права аренды третьему лицу необходимо руководствоваться пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса. Поскольку регистрирующему органу не представлено согласие собственника земельного участка (арендодателя) на переход права аренды на спорный участок третьему лицу, управление правомерно приостановило и в последующем отказало в регистрационных действиях.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что пункт 4.3.1 договора аренды от 02.10.2017 N 4200009615 не содержит запрета на одновременную передачу прав и обязанностей арендатора третьим лицам. В такой ситуации суд первой инстанции пришел к правомерному в выводу о необходимости толкования условий договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса. Приведенные в апелляционном постановлении правовые позиции не имеют отношения к спорной ситуации, поскольку касаются передачи прав без обязанностей.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество зарегистрировано в качестве юридического лица (ИНН 2366004498, ОГРН 1182375038328).

Тулупов С.Б. на основании пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса передал в качестве оплаты своего вклада в уставный капитал общества права и обязанности арендатора по договору от 02.10.2017 N 4200009615 аренды земельного участка площадью 5040 кв. м с кадастровым номером 23:42:0601012:25, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, ул. Куйбышева, 33 (акт от 23.05.2018 приема-передачи преимущественных прав; т. 1, л. д. 73).

Общество обратилось в управление с заявлением о регистрации договора аренды от 02.10.2017 N 4200009615. На государственную регистрацию представлен акт приема-передачи имущественных прав от 23.05.2018.

Уведомлением от 01.06.2018 N 23/264/001/801/2018-9138 действия по государственной регистрации сделки приостановлены на срок с 01.06.2018 до 31.08.2018, так как государственным регистратором установлено несоответствие представленных документов действующему законодательству.

Письмом от 31.08.2018 N 23/264/001/801/2018-9138 управление на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) отказало в осуществлении государственной регистрации ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:42:0601012:25, в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 01.06.2018 и неустранением приведенных в данном уведомлении причин.

Общество, полагая, что названные решения не соответствуют закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, вступившего в силу с 1 января 2017 года.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса).

Как следует из толкования норм права, изложенного в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены нормами Земельного кодекса, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что для заключения соглашения о перенайме по договору аренды, передаче арендных прав на земельный участок в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал общества, в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок меньше 5 лет достаточным является уведомление арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору, если договором аренды не предусмотрено иное. Вместе с тем, пунктом 4.3.1 договора аренды от 02.10.2017 N 4200009615 арендатору запрещено передавать земельный участок с кадастровым номером 23:42:0601012:25 в субаренду, залог, и осуществлять переуступку прав третьим лицам. Наличие установленного запрета и отсутствие согласия арендодателя на совершение действий по внесению права аренды в качестве вклада в уставный капитал общества, позволило апелляционному суду сделать вывод о законности действий управления.

Ссылка общества на то, что акт от 23.05.2018 приема-передачи имущественных прав является оспоримой сделкой, в связи с чем не влияет на совершение регистрационных действий, сделана без учета положений пункта 7 статьи 447 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 01.06.2015), согласно которой если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Договор аренды от 02.10.2017 N 4200009615 заключен по результатам проведения аукциона (т. 1, л. д. 13 - 16) и после вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Нарушение императивной нормы правы, запрещающей передачу прав и обязанностей (за исключением требований по денежному обязательству) по заключенным на торгах договорам аренды, влечет недействительность (ничтожность) соответствующих сделок.

С учетом изложенного акт от 23.05.2018 приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 02.10.2017 N 4200009615 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 25.02.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу N А32-25143/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин