Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 мая 2019 г. N Ф08-3928/19 по делу N А32-35312/2017

г. Краснодар

31 мая 2019 г.

Дело N А32-35312/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2019 года.03 июня 2019 года 03 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителей истца - администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983 ОГРН 1032330758910) - Куделько Е.Ю. (доверенность от 29.12.2018), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Магистраль-Кавказ" (ИНН 2365000677, ОГРН 1042330762066) - Корниенко А.Н. (доверенность от 07.03.2018), в отсутствие третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Магистраль-Кавказ" Артемова Михаила Владимировича, Департамента по недропользованию по Южному Федеральному округу Федерального агентства по недропользованию (Югнедра), Министерства природных ресурсов Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магистраль-Кавказ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу N А32-35312/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Магистраль-Кавказ" (далее - общество) о взыскании 1 473 175 рублей 44 копеек за период с 01.07.2015 по 10.10.2017 за фактическое пользование земельным участком площадью 77 500 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, каменный карьер; 208 701 рубля 17 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2014 по 11.10.2017; возложении на общество обязанности по освобождению и возврату данного земельного участка (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс; т. 1, л. д. 61, 62).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), временный управляющий общества Артемов М.В., Департамент по недропользованию по Южному Федеральному округу Федерального агентства по недропользованию (Югнедра) (с учетом процессуальной замены), а также Министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее - министерство).

Решением от 19.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.02.2019, иск удовлетворен в части. Суд обязал общество освободить и возвратить администрации земельный участок площадью 77 500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, каменный карьер, предоставленный в целях разработки карьера камня-песчаника по договору от 05.08.2009 N 3300004174 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. С ответчика в пользу истца взыскана плата за фактическое пользование данным земельным участком за период с 07.04.2017 по 10.10.2017 в размере 289 108 рублей 33 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2017 по 11.10.2017 в размере 9959 рублей 45 копеек. В остальной части исковые требования о взыскании платы за пользование земельным участком и процентов оставлены без рассмотрения. Исходя из принципа платности использования земли, суды указали, что за период с 07.04.2017 по 11.10.2017 на стороне общества имеет место неосновательное обогащение в размере 289 108 рублей 33 копеек, что соразмерно сумме, которую общество должно выплатить за фактическое пользование спорным земельным участком. Определением от 10.07.2017 по делу N А32-7473/2017 в отношении общества введена процедура наблюдения, требования в части взыскания задолженности и пени за период по 07.04.2017 являются реестровыми и подлежат предъявлению в деле о банкротстве, в соответствующей части оставлены без рассмотрения на основании части 4 статьи 148 Кодекса. Относительно периода с 07.04.2017 по 11.10.2017 требования о взыскании 289 108 рублей 33 копеек заявлены правомерно и подлежат удовлетворению. Руководствуясь пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" (далее - Закон N 41-КЗ), постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" (далее - постановление N 1098), пунктом 1.2 постановления главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 N 1136, утвердившим Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), суды указали, что администрация не имела полномочий по предоставлению спорного земельного участка в аренду обществу, договор аренды земельного участка от 05.08.2009 N 3300004174 является недействительным (ничтожным). Отсутствие государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок не имеет правового значения, поскольку в данном случае право собственности является ранее возникшим в силу прямого указания закона и его наличие не зависит от государственной регистрации самого права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент, с самостоятельными требованиями в отношении спорного земельного участка не обратился. На основании приведенных обстоятельств суды сочли возможным удовлетворить требование администрации о возврате земельного участка муниципальному образованию, квалифицировав его как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (реституции). Заявление общества о применении срока исковой давности суд первой инстанции отклонил, поскольку по требованию стороны договора аренды, передавшей во временное пользование индивидуально-определенную вещь, о возврате этой вещи в связи с недействительностью договора, срок исковой давности начинает течь с момента отказа другой стороны ее возвратить. Вместе с тем, ничтожность договора аренды не свидетельствует об отсутствии обязанности общества перед администрацией по возмещению стоимости фактического пользования земельным участком в заявленный период.

В кассационной жалобе общество просит решение от 19.10.2018 и апелляционное постановление от 05.02.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, суды обеих инстанций сделали необоснованный вывод о том, что договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.08.2009 N 3300004174, является ничтожным как заключенный неуполномоченным лицом, так как участок относится к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, которыми распоряжается субъект Российской Федерации - Краснодарский край в лице департамента. Этот вывод ошибочен, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 26-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды и действующей редакции) признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. В силу пункта 2 статьи 4 Закона N 41-КЗ курорты Туапсинского района относятся к курортам краевого (регионального) значения. Согласно пункту 1 постановления от 06.12.2006 N 1098 курортам Туапсинского района придается статус курортов в границах утвержденных округов санитарной охраны. Учитывая приведенные положения курорт как особо охраняемая природная территория не приравнивается к границам населенного пункта (поселения, города) или границам иных административно-территориальных единиц (например, Туапсинского района) и должен быть определен посредством утверждения границ округов санитарной охраны. Ранее границы курортов Туапсинского района Краснодарского края утверждались постановлением Совета министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарском крае". Вместе с тем, согласно статье 5 Закона N 26-ФЗ установление границ и режима округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, имеющих региональное значение, относится к компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Таким образом, границы курортов Туапсинского района Краснодарского края должны быть утверждены уполномоченным органом Краснодарского края (высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края в соответствии со статьей 6 Закона N 41-КЗ), а нормативные правовые акты, закрепляющие указанные границы и принятые до вступления в силу Законов N 33-ФЗ и 26-ФЗ, не применяются, так как противоречат новому законодательству. Подтверждением этому служат нормативные правовые акты, которыми утверждены статус и положение о курортах краевого значения Туапсинского района. В частности, пунктом 3 постановления N 1098 предусмотрена обязанность профильного органа исполнительной власти Краснодарского края провести необходимые мероприятия по уточнению границ курортов Туапсинского района. Согласно пунктам 1.2, 1.3 Положения о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) (приложение N 2 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 N 1136 "Об утверждении Положений о курортах краевого значения") (далее - постановление N 1136) курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов. Границы и режим округа санитарной охраны курортов Туапсинского района утверждает глава администрации Краснодарского края. На дату заключения рассматриваемого договора аренды земельного участка и до настоящего времени границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Туапсинского района не утверждены. На официальном сайте Министерства экономики Краснодарского края в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" размещался проект постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края "Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курортов краевого значения Туапсинского района в Краснодарском крае", однако, так и не был утвержден. Кроме того, в случае если границы курортов Туапсинского района определены постановлением Совета министров РСФСР от 27.09.1988 N 406, тогда предоставленный в аренду обществу земельный участок не попадает в установленные данным нормативным правовым актом границы. Доказательства включения спорного земельного участка в границы округа санитарной охраны курорта материалы дела не содержат. Помимо указанного, косвенным доказательством не отнесения исследуемого земельного участка к территории курорта является его принадлежность к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, что следует из условий договора аренды и сведений публичной кадастровой карты, находящейся в открытом доступе. Согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) правовой режим земель и земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7). Таким образом, администрация, предоставляя обществу рассматриваемый земельный участок в аренду, не вышла за пределы своих полномочий, установленных Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Суды неверно применили приведенные положения законодательства, вывод о ничтожности договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Оспариваемый договор пролонгирован автоматически на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года. Все условия для пролонгации спорного договора аренды земельного участка на неопределенный срок соблюдены. Администрация не отказывалась от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса, или ином порядке (статья 450.1 Гражданского кодекса), не заявляла требования о его расторжении, поэтому не могла требовать от общества освобождения и возврата земельного участка и взыскания платы за фактическое пользование земельным участком в качестве неосновательного обогащения в порядке статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса, так как договор от 05.08.2009 N 3300004174 на момент обращения в суд и на дату принятия судебного решения продолжал действовать. Соответственно, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий общества сообщил, что решением от 21.03.2018 по делу N А32-7473/2017 данное юридическое лицо признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представитель администрации просил оставить в силе обжалуемые судебные акты. В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.05.2019 до 12 часов 00 минут, информация о котором размещена в сети Интернет.

В назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части обязания ответчика освободить и возвратить земельный участок, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.08.2009 N 3300004174 площадью 77 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, каменный карьер, для использования в целях разработки карьера камня-песчаника, сроком на 11 месяцев (т. 1, л. д. 9 - 13).

Согласно пункту 2.4 данного договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10-го числа каждого квартала.

В ходе проверки отдел муниципального контроля управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район установил, что в границах земельного участка общей площадью 77 500 кв. м расположен карьер, ведутся работы по добыче камня, что зафиксировано в акте осмотра от 17.05.2017 N 752 (т. 1, л. д. 17, 18).

Письмом от 18.05.2017 N 911/03.1 управление имущественных отношений администрации муниципального образования Туапсинский район обратилось в администрацию Шепсинского сельского поселения Туапсинского района с просьбой проинформировать об использовании данного земельного участка (т. 1, л. д. 21).

Письмом от 29.05.2017 N 1369/17 администрация Шепсинского сельского поселения Туапсинского района подтвердила использование обществом земельного участка площадью 77 500 кв. м в целях разработки карьера камня-песчанка (т. 1, л. д. 22).

28 июня 2017 года в адрес общества направлена претензия N 1178/03.1, акт сверки расчетов, а также расчет задолженности (т. 1, л. д. 23).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона N 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок, о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2018 по делу N А32-7473/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 25.01.2018 суд обязал истца произвести процессуальный расчет задолженности по арендной плате и пене по состоянию на 07.04.2017 (выделить текущие и реестровые платежи), а также расчет за период с 07.04.2017 по 11.10.2017, которое исполнено администрацией. Расчет задолженности (платы за фактическое пользование земельным участком), составившей 289 108 рублей 33 копейки, судом проверен и признан выполненным верно, ввиду чего в данной части исковые требования правомерно удовлетворены. Признаны подлежащими удовлетворению также требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2017 по 11.10.2017 в размере 9959 рублей 45 копеек (с учетом положений Закона N 127-ФЗ).

При разрешении спора суды дали оценку договору аренды от 05.08.2009 N 3300004174 как недействительной (ничтожной) сделке вследствие заключения неуправомоченным лицом (администрацией). Суды исходили из того, что арендуемый обществом земельный участок, расположенный в границах Туапсинского района (с. Шепси), относится к землям курорта краевого значения, находящегося в ведении органов государственной власти Краснодарского края. Уполномоченный орган Краснодарского края по управлению землями курортов краевого значения решение о предоставлении обществу в аренду участка площадью 77 500 кв. м не принимал. Поскольку администрация не вправе была предоставлять данный объект в аренду, исследуемый договор является недействительным (ничтожным), не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента ее совершения.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования" утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района. Пунктом 2 статьи 4 Закона N 41-КЗ на территории Краснодарского края курортами краевого значения признаны курорты Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа. Постановлением N 1098 курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края. Постановлением от N 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси).

В то же время, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий Туапсинской группы курортов. Обстоятельство отнесения участка площадью 77 500 кв. м к землям, ограниченным в обороте, не является общеизвестным (часть 1 статьи 69 Кодекса), оно не установлено вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу с участием сторон (части 2, 3 статьи 69 Кодекса), не признано обществом (часть 3 статьи 70 Кодекса). Не подтверждает включение данного участка в границы округа санитарной охраны курорта и позиция департамента, изложенная в заявлении (т. 1, л. д. 77, 78). Таким образом, вывод о ничтожности договора аренды от 05.08.2009 N 3300004174 коллегия окружного суда считает подлежащим исключению из мотивировочной части судебных актов как недоказанный в рамках настоящего дела.

Кассационная инстанция обращает также внимание на то, что первоначально требования администрации заявлены о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 1, л. д. 6). Претензия от 28.06.2017 N 1178/03.1 содержала требование о погашении долга и предупреждение о возможности обращения в суд (т. 1, л. д. 23). В последующем администрация дополнила первоначально заявленные требования пунктом об обязании общества освободить и возвратить муниципальному образованию фактически используемый земельный участок площадью 77 500 кв. м вследствие неоплаты (подтверждено представителем администрации в судебном заседании), то есть фактически о расторжении договора аренды от 05.08.2009 N 3300004174. В то же время вторая претензия от 16.11.2017 N 2269/03.1 также не содержит ссылок на расторжение договора и возврат объекта аренды.

Если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Определением от 08.12.2017 требования администрации, в уточненной редакции, приняты судом первой инстанции (т. 1, л. д. 75, 76) в отсутствие доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (последующие письма администрации в адрес общества имели место после принятия судом изменений предмета иска - т. 2, л. д. 1).

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что досудебный порядок в части возврата земельного участка истцом не соблюден, учитывая отсутствие безусловных доказательств, свидетельствующих о ничтожности договора аренды от 05.08.2009 N 3300004174, и, как следствие, невозможность применения реституции, коллегия окружного суда полагает, что в части возложения на общество обязанности по возврату спорного имущества (земельного участка) судебные акты надлежит отменить, в отменной части иск оставить без рассмотрения. В остальной части обжалуемые судебные акты следует оставить в силе как законные и обоснованные.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по делу N А32-35312/2017 в части возложения на общество с ограниченной ответственностью "Магистраль-Кавказ" обязанности по освобождению и возврату администрации муниципального образования Туапсинский район земельного участка площадью 77 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, каменный карьер, предоставленный в целях разработки карьера камня-песчаника, по договору от 05.08.2009 N 3300004174 - отменить. В отменной части оставить иск без рассмотрения. В остальной части решение от 19.10.2018 и постановление от 05.02.2019 по настоящему делу - оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев