Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июня 2019 г. N Ф08-3431/19 по делу N А53-21552/2018

г. Краснодар

10 июня 2019 г.

Дело N А53-21552/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества имени С.М. Кирова (ИНН 6127000316, ОГРН 1026101492977) - Бражниковой У.В. (доверенность от 05.12.2016), в отсутствие заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьих лиц: Сасиной Лилии Александровны, Гладковой Валентины Афанасьевны, Гладкова Владимира Андреевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Ильина М.В.) по делу N А53-21552/2018, установил следующее.

ЗАО имени С.М. Кирова (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление), выразившихся во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о снятии обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 61:30:0000000:2910 в пользу общества; возложении на управление обязанности в течение 7 дней с момента вступления решения в силу внести в ЕГРН запись об обременении (на основании договора от 05.12.2017 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя) земельных участков с кадастровыми номерами 61:30:0000000:2921 и 61:30:0000000:2922, образованных из земельного участка с кадастровым номером 61:30:0000000:2910 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сасина Л.А., Гладкова В.А. и Гладков В.А.

Решением суда от 03.12.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.03.2019, требования удовлетворены, распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды пришли к выводу о том, что действия управления, противоречат нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении требований. По мнению заявителя, действия заинтересованного лица по снятию обременения в отношении спорного земельного участка, являются законными. Общество дало согласие на образование спорного земельного участка путем выдела, поэтому договор аренды в части выделенных земельных участков считается прекращенным. На основании уведомлений собственников выделенного земельного участка об отсутствии намерений пролонгировать договор аренды, заключенный с обществом и прекративший свое действие 31.12.2017, регистрирующий орган внес в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Гладкова В.А. и Гладковой В.А. на земельные участки с кадастровыми номерами 61:30:0000000:2921 и 61:30:0000000:2922 без каких-либо обременений. На данный момент собственником названных земельных участков является Сасина Л.А., поэтому восстановление обременений в данном случае невозможно.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора аренды от 24.01.2007 (запись регистрации от 01.02.2007 N 61-61-36/011/2007-126), являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:30:0000000:153 при множественности лиц на стороне арендодателя. Срок договора аренды - до 31.12.2017.

28 февраля 2017 года состоялось собрание участников общей долевой собственности на указанный земельный участок, на котором принято решение о расторжении заключенного с обществом договора аренды от 24.01.2007 и заключении с ним договора на новый срок.

5 декабря 2017 года собственники земельного участка с кадастровым номером 61:30:0000000:153 и общество подписали договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя сроком до 30.09.2029 (запись регистрации от 11.12.2017 N 61:30:0000000/153-61/036/2017-44).

После проведения собрания путем выделения доли Гладковой В.А. и Гладкова В.А. из арендуемого участка сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:30:0000000:2910, который впоследствии разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 61:30:0000000:2921 и 61:30:0000000:2922.

В апреле 2018 года Гладков В.А. и Гладкова В.А. продали земельные участки с кадастровыми номерами 61:30:0000000:2921 и 61:30:0000000:2922 Сасиной Л.А.

13 июня 2018 года общество обратилось в управление с заявлением о разъяснении факта отсутствия обременения на земельные участки, ранее находившиеся в составе участка с кадастровым номером 61:30:0000000:153.

В письме от 25.06.2018 N 1715-0359 управление сообщило, что 20.02.2018 в ЕГРН на основании заявлений Гладковой В.А. и Гладкова В.А. погашена запись об ограничении (обременении) в виде аренды на земельном участке с кадастровым номером 61:30:0000000:2910.

Полагая, что действия управления противоречат закону и нарушают его права и законные интересы, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:30:0000000:153 относится к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому при разрешении спора руководствовались положениями Закона N 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Как установили суды, 28.12.2016 в газете "Колос" размещено извещение о проведении 28.02.2017 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 61:30:0000000:153 для решения, в том числе, вопроса об условиях заключения договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. На собрании присутствовали 354 участника (всего общий состав участников долевой собственности - 443). Согласно протоколу общего собрания от 28.02.2017 участниками принято решение по вопросу об условиях заключения договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. За заключение нового договора аренды с обществом проголосовали участники, владеющие 86,3% долей в праве на земельный участок, против - 0,59% (Говоров Ю.Н., Говорова О.Н., Унковская Л.И.). Гладков В.А. и Гладкова В.А. личного участия в общем собрании участников долевой собственности не принимали, выдали Силиной А.И. и Камаристовой Л.И. доверенности от 23.11.2016 на представление интересов и голосование от их имени. Договор аренды от 05.12.2017 со стороны арендодателей подписан представителем Силиной А.И., действующей на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 28.02.2017, и зарегистрирован управлением 11.12.2017 (запись N 61:30:0000000/153-61/036/2017-44).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что Гладков В.А. и Гладкова В.А. на общем собрании не выразили возражений относительно заключения с обществом нового договора аренды земельного участка, поэтому основания для прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ отсутствовали, суды пришли к обоснованному выводу о неправомерности действий заинтересованного лица по снятию обременения в виде договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:30:0000000:2921 и 61:30:0000000:2922 и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Согласие арендатора земельного участка на образование земельных участков путем их выдела из первоначального, не является основанием для прекращения арендных отношений в части выделенных участков. Переход права собственности на выделенные земельные участки третьему лицу в рассматриваемом случае не имеет правового значения для спора. При этом Сасина Л.А. не лишена права обратиться в суд с самостоятельными требованиями.

Доводы заинтересованного лица об отсутствии у него сведений о заключении с обществом нового договора аренды на момент снятия обременения, опровергаются материалами дела (договор аренды от 05.12.2017 зарегистрирован управлением 11.12.2017).

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 по делу N А53-21552/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова