Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июля 2019 г. N Ф08-5085/19 по делу N А63-7183/2018

г. Краснодар

05 июля 2019 г.

Дело N А63-7183/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" (ИНН 2632052230, ОГРН 1022601624176), ответчика - администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), третьих лиц: муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Пятигорска на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 по делу N А63-7183/2018 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.), установил следующее.

ООО "Комфорт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Пятигорска (далее - администрация) о взыскании 223 103 рублей 81 копеек неосновательного обогащения, 20 799 рублей 28 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о внесении изменения в договор от 23.03.2012 N 05/12ю аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:104, а именно: пункт 3.1 раздела 3 договора "Размер и условия внесения арендной платы" изменить и изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5% от величины кадастровой стоимости".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - учреждение).

Решением от 07.12.2018 (судья Жирнова С.Л.) в удовлетворении заявленных требований отказано, распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд указал на отсутствие оснований для расчета арендной платы исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, поскольку истец не доказал оформление в отношении земельного участка права постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением апелляционного суда от 05.03.2019 решение от 07.12.2018 отменено, исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия исходила из того, что до приобретения истцом в собственность объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, он находился на праве постоянного (бессрочного) пользования у ТОО "Пятигорсксантехмонтаж". Истец совершил необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды, поэтому при расчете арендной платы за пользование участком следует применять ставку 1,5% от его кадастровой стоимости.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, в части требования о внесении изменений в договор аренды истец избрал ненадлежащий способ защиты. Общество не зарегистрировало в установленном законом порядке право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного участка и не доказало наличие такого зарегистрированного права у ТОО "Пятигорсксантехмонтаж".

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

Управление заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.06.2019 объявлялся перерыв до 28.06.2019, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации города Пятигорска от 13.09.1995 N 1283 (далее - постановление N 1283) утверждены границы и площадь землепользования ТОО "Пятигорсксантехмонтаж ЛТД" под производственной базой в промзоне Скачки-2 площадью 1,0087 га, в том числе территория общего пользования - 0,0089 га (пункт 1.16).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2000 по делу N А63-1646/2000-С1 установлен юридический факт владения на праве собственности зданием склада ООО "Пятигорсксантехмонтаж-М".

На основании решения 01.03.2001 за ООО "Пятигорсксантехмонтаж-М" зарегистрировано право собственности на склад под литерой Б площадью 635,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Промзона, Скачки-2 (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 01.03.2001 серии АВ 26 073822 N 26-01/33-9/2001-61).

Постановлением главы города Пятигорска от 01.10.2001 N 2724 (далее - постановление N 2724) пункт 1.16 постановления N 1283 признан утратившим силу, у ТОО "Пятигорсксантехмонтаж ЛТД" из общей площади земельного участка 10 087 кв. м изъят земельный участок под складом площадью 1621,7 кв. м (вид землепользования - постоянное пользование), с утверждением границ и площади в пользу ООО "Пятигорсксантехмонтаж-М" (пункт 3). Право на земельный участок не регистрировалось в ЕГРП.

Постановлением главы города Пятигорска от 19.10.2001 N 2939 в пункт 3 постановления N 2724 внесены изменения, он изложен в следующей редакции: "Утвердить границы и площадь земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" под складом в промзоне Скачки-2 площадью 1621,7 кв. м. Вид землепользования - постоянное (бессрочное) пользование". Право на земельный участок не регистрировалось в ЕГРП.

25 августа 2011 года обществу выдано свидетельство серии 26-АЗ N 490494 о государственной регистрации права собственности на склад площадью 635,6 кв. м, литера Б, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Промзона Скачки 2 (дата регистрации 01.03.2001 N 26-01/33-9/2001-61), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.04.2017 N 99-2017/14266352.

Во исполнение постановления администрации г. Пятигорска от 06.12.2012 N 4639 МУ "Управление имущественными отношениями администрации г. Пятигорска" (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 23.03.2012 N 05/12ю аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:104 площадью 1622 кв. м, вид функционального использования - под складом, местоположение:

г. Пятигорск, Промзона, Скачки-2. На земельном участке расположен склад, принадлежащий обществу на праве собственности. Срок аренды земельного участка установлен с 06.12.2011 по 06.12.2036 (пункт 2.1 договора).

Поскольку на момент подписания договора земельный участок находился в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акт приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, то есть с момента фактического использования арендатором земельного участка, с 06.12.2011 (пункт 1.10 договора).

Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы на 2012 год составляет 53 825 рублей 27 копеек. Размер арендной платы определяется арендодателем на основании расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора, произведенного в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю (пункт 3.1.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из ЕГРН от 26.11.2018 N 26-0-1-54/4006/2018-25129), собственником земельного участка является муниципальное образование город-курорт Пятигорск (дата регистрации 08.11.2012 N 26-26-28/045/2012-783).

Ссылаясь на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, общество направило администрации претензию от 23.03.2018 о возврате неосновательного обогащения, составляющей разницу между внесенными арендными платежами и арендной платой в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, просило уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами и внести в договор аренды соответствующие изменения.

Администрация в письме от 13.04.2018 N 1773/02 в удовлетворении претензии отказала, мотивируя отсутствием у общества регистрации права постоянного бессрочного пользования на земельный участок. Арендодатель указал, что все условия договора были известны обществу в момент заключения и каких-либо возражений им не заявлено.

Указывая на наличие переплаты за пользование арендуемым земельным участком, а также несоответствие условия договора о размере годовой арендной платы Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Поскольку спорный участок относится к публичной собственности, арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции после 01.03.2015).

Данное обстоятельство предполагает необходимость использования регулируемой цены при расчете размера, как арендной платы, так и неосновательного обогащения вследствие фактического использования такого земельного участка (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал оформление в отношении арендуемого земельного участка права постоянного (бессрочного) пользования.

Отменяя решение суда, и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции не указал мотивы, на основании которых он пришел к противоположному выводу о наличии у истца права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка; не установил каких-либо иных дополнительных обстоятельств, а фактически дал имеющимся в деле документам иную оценку; не привел доказательств, опровергающих выводы, сделанные судом первой инстанции, что не соответствует требованиям статьям 64, 71, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в мотивировочной части должен указать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

При этом имеющиеся в деле документы не подтверждают наличие у Пятигорского монтажного управления N 1 предприятия "Ставпропольпромвентиляция" права постоянного (бессрочного) пользования на землю. В деле отсутствует государственный акт (иной документ), удостоверяющий права предприятия на земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости, выданный до введения в действие Закона о регистрации.

Договор купли-продажи на основании договора аренды от 25.03.1993 N 50-ф, по условиям которого коллектив арендаторов Пятигорского монтажного управления N 1 предприятия "Ставропольпромвентиляция" стал собственником имущества предприятия в результате приватизации государственного имущества, не содержит сведений о переходе к покупателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Факт реорганизации арендного предприятия "Ставпропольпромвентиляция" с переходом каких-либо прав к ТОО "Пятигорсксантехмонтаж" также не подтверждается материалами дела. Обстоятельства, связанные с передачей прав на землю при реорганизации арендного предприятия и последующей продажей объекта недвижимости, учредительные и иные представленные участвующими в деле лицами документы, не позволяют с достоверностью утверждать, что к обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного участка.

При таких обстоятельствах, постановление апелляционной инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями устанавливать обстоятельства и оценивать доказательства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения данного дела (предложить обществу представить план приватизации арендного предприятия, установить включен ли земельный участок в состав приватизируемого имущества и на каком праве; представить документы, подтверждающие, что ТОО "Пятигорсксантехмонтаж" является правопреемником Пятигорского монтажного управления N 1 предприятия "Ставропольпромвентиляция"), оценить представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии с нормами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 по делу N А63-7183/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова