Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2019 г. N Ф08-5077/19 по делу N А32-30365/2018

г. Краснодар

22 июля 2019 г.

Дело N А32-30365/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Мезенцева Игоря Николаевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2019 (судья Меньшикова О.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 (судьи Соловьева М.В., Ильина М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-30365/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просила:

- признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202004:223, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202004:223),

- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Мезенцев И.Н. (л. д. 1 - 3).

Решением от 05.02.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.04.2019, признан незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202004:223, для индивидуального жилищного строительства. На управление Росреестра возложена обязанность погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223.

Судебные акты мотивированы следующим. Администрацией (арендодатель) и Филатовым Валерием Геннадиевичем (арендатор) 14.04.2008 заключен договор N 4900004594 (4930002091) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0202004:223, для индивидуального жилищного строительства (далее - договор от 14.04.2008); срок действия договора - до 17.01.2018. На основании договора от 04.09.2008 Филатов В.Г. передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 Мезенцеву И.Н. Департаментом имущественных отношений администрации (далее - департамент) 14.11.2017 в адрес Мезенцева И.Н. направлено уведомление о прекращении срока действия договора аренды с 17.01.2018 (в решении дата ошибочно указана как 17.01.2017), в котором также указано, что срок действия договора продлеваться не будет. По истечении срока действия договора аренды департамент обратился в управление Росреестра с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223. Уведомлением от 29.01.2018 государственная регистрация приостановлена, в связи с непредставлением необходимых для ее осуществления документов; сообщением от 03.05.2018 N 23/264/001/801/2018-495 в государственной регистрации отказано, ввиду отсутствия сведений о получении адресатом (Мезенцевым И.Н.) письма от 14.11.2017, непредставления акта о возврате земельного участка. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2.1 договора аренды от 14.04.2008 срок его действия определен до 17.01.2018; следует из пункта 8.3 договора аренды, что по истечении срока, указанного в его пункте 2.1, срок действия договора прекращается, договор продлению не подлежит, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок. Из буквального толкования указанных условий договора аренды от 14.04.2008 следует, что сторонами согласовано автоматическое прекращение договора по истечении срока его действия. При этом пунктом 8.3 договора аренды направление каких-либо уведомлений не предусмотрено. По смыслу положений главы 29 Гражданского кодекса возможно расторжение только фактически заключенного и действующего договора, окончание договорных отношений в связи с истечением срока действия договора, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора. С учетом изложенного, ссылки управления Росреестра на положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса о судебном порядке расторжения договора, и на пункт 8.6 договора аренды от 14.04.2008, касающийся расторжения договора в одностороннем порядке, в данном случае прекращения действия договора в связи с истечением срока его действия, несостоятельны. Поскольку договор аренды земельного участка от 14.04.2008 прекратил свое действие, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223, оспариваемый администрацией отказ не соответствует законодательству о государственной регистрации недвижимости и гражданскому законодательству. В целях восстановления нарушенного права на управление Росреестра необходимо возложить обязанность погасить регистрационную запись об обременении спорного земельного участка на основании договора аренды, заключенного муниципальным образованием город-курорт Сочи и Мезенцевым И.Н. В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) государственная пошлина по настоящему делу не взыскивается.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 05.02.2019 и апелляционное постановление от 23.04.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в заявленных требованиях администрации отказать.

По мнению подателя жалобы, материалами судебного дела не подтверждено наличие предусмотренных статьями 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) условий для признания незаконными действий управления Росреестра (несоответствие оспариваемого акта, действий закону, и нарушение ими прав, законных интересов заявителя). Истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. Представленные уведомление от 14.11.2017 и отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35400096851474, которым не подтверждается вручение Мезенцеву И.Н. указанного уведомления, не отвечают требованиям действующего законодательства для внесудебного расторжения договора аренды; порядок уведомления Мезенцева И.Н. об отказе от договорных отношений, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, администрацией не соблюден. При этом арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом на условиях договора от 14.04.2008, с учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса земельный участок арендодателю не передан. В период приостановления государственной регистрации сроком на три месяца (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации недвижимости) документы, необходимые для внесудебного расторжения договора аренды, администрацией не представлены, причина, препятствующая погашению регистрационной записи об аренде Мезенцева И.Н., не устранена, решение об отказе в государственной регистрации принято в соответствии со статьей 27 Закона о регистрации недвижимости.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что сообщением от 03.05.2018 регистрирующий орган необоснованно отказал муниципальному образованию город-курорт Сочи в государственной регистрации прекращения аренды (погашении регистрационной записи об аренде) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223, зарегистрированной в ЕГРН на основании договора от 14.04.2008 N 4900004594.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона, в том числе не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 14.04.2008 N 4900004594 (17.01.2018) он прекращен, государственным регистратором неправомерно отказано во внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании данной сделки (в погашении регистрационной записи об аренде), со ссылкой на судебный порядок расторжения договоров и на положения спорного договора о его расторжении в одностороннем (внесудебном) порядке, в связи с чем, удовлетворили требования администрации и обязали управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223 арендой.

В то же время, удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции не проверили относимость представленного на государственную регистрацию отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35400096851474, направленного Мезенцеву И.Н. муниципальным казенным учреждением "Дирекция имущественного комплекса города Сочи", к письму департамента от 14.11.2017 (л. д. 43, 49, 56), в том числе с учетом предоставления истцом в качестве доказательства направления в адрес арендатора уведомления-возражения о продлении договора от 14.11.2017, отчета об отслеживании отправления с иным почтовым идентификатором 35400096851467 (л. д. 17).

Указав, что пункт 8.3 договора аренды земельного участка от 14.04.2008 N 4900004594 не предусматривает направления каких-либо уведомлений, судебные инстанции не учли содержание пункта 2.4 данного договора, содержащего согласованный сторонами порядок возобновления действия договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок; не исследовали имеющийся в деле акт осмотра земельного участка от 29.11.2017 (л. д. 18), подтверждающий частичное ограждение спорного участка, и осуществление на нем работ по возведению объекта из металлоконструкций и пиломатериалов; не истребовали выданное Мезенцеву И.Н. администрацией разрешение на строительство от 25.08.2017, не установили срок его действия; не привлекли к участию в деле департамент и не оценили правомерность осуществления им полномочий арендодателя от имени администрации, в том числе при подписании адресованного арендатору уведомления-возражения от 14.11.2017 о продлении договора, при обращении в регистрирующий орган с заявлением от 17.01.2018 (л. д. 44 - 46, 47 - 48).

Отклоняя ссылки управления Росреестра на положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса о судебном порядке расторжения договоров, на пункт 8.6 договора аренды земельного участка от 14.04.2008, касающийся расторжения договора в одностороннем порядке, суд указал, что основанием для обращения администрации (в действительности - департамента) в регистрирующий орган с заявлением явилось прекращение действия договора в связи с истечением срока его действия.

Однако, видно из заявления от 17.01.2018, уведомления о приостановлении государственной регистрации от 29.01.2018 и спорного сообщения об отказе в государственной регистрации от 03.05.2018, что представитель департамента просил осуществить государственную регистрацию расторжения договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 14.04.2008 N 4900004594 (л. д. 39 - 40, 41 - 42, 44 - 46). Названное обстоятельство при разрешении возникшего спора судебной оценки не получило.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил, что для правильного рассмотрения дела имеют значение обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Договор аренды от 14.04.2008 N 4900004594, заключенный администрацией и Филатовым В.Г. (новый арендатор - Мезенцев И.Н.) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, судебной оценки не получил, Филатов В.Г. к участию в рассмотрении настоящего дела не привлечен.

Вопрос о нарушении прав администрации сообщением об отказе в государственной регистрации от 03.05.2008 N 23/264/001/801/2018-495 должным образом не исследован; судебные инстанции достоверно не установили обстоятельства владения земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202004:223, право, в защиту которого подано настоящее заявление, и возможность его восстановления избранным способом защиты, не применили правовые подходы, сформулированные в пунктах 52, 53, 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

При таких обстоятельствах решение от 05.02.2019 и апелляционное постановление от 23.04.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 по делу N А32-30365/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин