Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2019 г. N Ф08-6149/19 по делу N А32-35578/2018

г. Краснодар

04 августа 2019 г.

Дело N А32-35578/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителя истца - индивидуального предпринимателя Штанько Инны Павловны (ИНН 231903452244, ОГРНИП 31423672900059) - Ажиба А.Г. (доверенность от 22.08.2017), в отсутствие ответчика - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2019 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу N А32-35578/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Штанько И.П. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление) с исковыми требованиями (в уточненной редакции - т. 1, л. д. 49 - 55) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 27.06.2017 N 01-09/2516 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:57 площадью 4865 кв. м земель населенных пунктов, находящегося в собственности Российской Федерации, с видом разрешенного использования: административное здание, склад, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Авиационная, 50; изложив пункты 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6, 9.5 и приложение N 2 к данному договору в следующей редакции:

Пункт 1.1: "Договор вступает в силу с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)";

Пункт 1.2: "Срок аренды земельного участка устанавливается на 49 (сорок девять) лет и начинает исчисляться с даты государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)";

Пункт 3.1: "Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 214 683 рубля 44 копейки, исходя из следующего расчета: 42 936 689 рублей 95 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,5% (ставка налога на землю)";

Пункт 3.2: "Расчет арендной платы по договору производится в соответствии с абзацем 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531)" (далее - постановления N 582, 531);

Пункт 3.3: "Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления";

Пункт 3.4: "Размер ежегодной арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к договору, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменением разрешенного использования земельного участка, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации";

Пункт 3.6: "Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день использования земельного участка и вносится арендатором с даты государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах) - ежеквартально, не позднее 10-го числа каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора";

Пункт 9.5: "Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальные органы). В качестве неотъемлемой части договора к нему прилагается акт приема-передачи земельного участка; выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об участке";

Приложение N 2 к договору от 27.06.2017 N 01-09/2516 - исключить".

Решением от 21.01.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.04.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные инстанции признали представленную предпринимателем редакцию договора от 27.06.2017 N 01-09/2516 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:57 соответствующей требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 21.01.2019 и апелляционное постановление от 09.04.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что пункт 1.1 договора аренды от 27.06.2017 N 01-09/2516, изложенный в протоколе разногласий истца, противоречит статьям 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суды не учли, что право собственности предпринимателя на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке (кадастровый номер 23:49:0402023:57), зарегистрировано 11.08.2014. С учетом принципа платности пользования землей и даты государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, предприниматель фактически использует указанный земельный участок с 11.08.2014. Таким образом, между сторонами возникли отношения по использованию земельного участка до заключения договора аренды. Частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено применение условий заключенного сторонами договора к отношениям, возникшим до его заключения. При таких обстоятельствах пункт 1.1 договора аренды от 27.06.2017 N 01-09/25516, изложенный территориальным управлением, является ретроспективным условием договора, который подлежит применению. Пункт 3.3 договора, изложенный в протоколе разногласий истца, не соответствует пункту 8 постановления N 582, согласно которому в случае уточнения условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год. Из системной взаимосвязи императивных норм, предусмотренных пунктами 8, 9 и 10 постановления N 582, в редакции, действовавшей до 11.08.2017 (на момент направления оферты) следует, что изменение арендной платы за пользование земельным участком производится арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, на размер уровня инфляции, за исключением случаев когда изменение арендной платы производится в связи с изменением рыночной либо кадастровой стоимости земельного участка. В этой связи, пункт 3.3 договора в редакции территориального управления является обязательным условием договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, изменение которого приведет к нарушению императивных требований земельного законодательства. Размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402023:57 определяется в соответствии с пунктом 6 постановления N 582, учитывая нахождение в границах данного земельного участка недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности предпринимателю.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает, что по смыслу статьи 425 Гражданского кодекса распространение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно только по соглашению сторон. В данном случае истец выразил категоричное несогласие, потребовав исключения данного условия. Суды пришли к обоснованному выводу о том, что срок, на который предоставляется право аренды, подлежит исчислению с момента государственной регистрации договора. Относительно устанавливаемого срока действия договора (49 лет) ответчик не представил доказательств наличия ограничений для его изменения. Также суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57 ограничен в обороте (находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта), в связи с чем подлежит применению подпункт "г" пункта 3 постановления N 582. Редакция предпринимателя пункта 3.2 договора признана судами наиболее приемлемой, так как вносит ясность в условия о методике расчета арендной платы, исключает возможность неверного толкования положения договора. Остальные спорные пункты договора аренды содержат условия, соответствующие обычаям делового оборота и нормам действующего законодательства.

В судебном заседании представитель истца пояснил доводы, приведенные в отзыве. Ответчик явку процессуального представителя в суд округа не обеспечил, извещен на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство по кассационной жалобе проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления Народного Комиссариата РСФСР от 19.03.1934 N 110 создано Адлерское межрайонное отделение "Сортсемовощ", которое постановлением главы администрации Адлерского района города Сочи Краснодарского края от 01.04.1992 N 272/12 зарегистрировано как государственное предприятие "Адлерское межрайонное отделение "Сортсемовощ"".

Приказом Министерства сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации от 26.03.1996 N 76 государственное предприятие "Адлерское межрайонное отделение "Сортсемовощ"" переименовано в государственное унитарное предприятие "Адлерсортсемовощ" и зарегистрировано в этом качестве постановлением главы администрации Адлерского района города Сочи от 15.08.1996 N 1249 (свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц от 15.08.1996 серии АДГ N 1361), о чем в Единый государственный реестр юридических лиц Инспекцией МНС по городу Сочи (правопреемником которой в настоящий момент является Межрайонная ИФНС России N 8 по Краснодарскому краю) внесена соответствующая регистрационная запись за основным государственным регистрационным номером 10223022715270 (свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 25.09.2002 серии 23 N 001404288).

Приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 29.07.2003 N 1096 ГУП "Адлерсортсемовощ" переименовано во ФГУП "Адлесортсемовощ".

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 26.08.2004 N 1124-р, приказа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 15.12.2004 N 181 и распоряжения филиала территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи от 29.12.2005 N 02-20/2505/С ФГУП "Адлерсортсемовощ" реорганизовано в форме преобразования (свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности юридического лица в связи с реорганизацией в форме преобразования от 02.03.2006 серии 23 N 0060114052, номер регистрации 20062317002570) в ОАО "Адлерсортсемовощ" (свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о создании юридического лица путем реорганизации в форме преобразования от 02.03.2006 серии 23 N 006779333, номер регистрации 1062317002560; свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе серии 23 N 0035423700).

Таким образом, ОАО "Адлерсортсемовощ" является правопреемником государственного предприятия "Адлерское межрайонное отделение "Сортсемовощ"".

На основании решения Сочинского городского совета народных депутатов от 17.12.1986 N 552/11 "Об отводе Адлерскому межрайонному отделению "Сортсемовощ"" земельного участка" и постановления главы администрации города Сочи от 19.05.1993 N 367/1 "О выдаче государственных актов на право пользования землей" государственному предприятию "Адлерское межрайонное отделение "Сортсемовощ"" в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 0,48 га для строительства и эксплуатации производственной базы, расположенный по улице Авиационной в Адлерском районе города Сочи.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего фактическое предоставление данному лицу названного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования выдан государственный акт серии КК-2 N 426000381, зарегистрированный в книге записи государственных актов N 281.

4 января 2001 года земельный участок поставлен на первичный государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0402023:57.

23 августа 2005 года в ЕГРН внесена запись N 23-23-22/020/200-674 о праве собственности Российской Федерации (федеральной собственности) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57.

В результате межевых работ и уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:57 на местности его площадь установлена в размере 4865 кв. м и внесена в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), что подтверждается кадастровым паспортом от 19.09.2006 N 49А/06-03-1546, в котором в графе правообладатель указано ГУП "Адлерсортсемовош" (правопреемник - ФГУП "Адлерсортсемовощ"), в графе вид права - постоянное (бессрочное) пользование.

10 июля 2012 года за ОАО "Адлерсортсемовощ" зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402023:57, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная 50, а именно: склад семенного зерна, назначение: нежилое, площадь застройки 783,7 кв. м, степень готовности объекта 93%, инвентарный номер 12142, литера А, кадастровый номер 23-23-22/012/2012-412 (дата государственной регистрации 10.07.2012, номер государственной регистрации 23-23-22/012/2012-412); административно-бытовой корпус, назначение: нежилое, площадь застройки 398,9 кв. м, степень готовности объекта 83%, литера В, этажность 2, кадастровый номер 23-23-22/012/2012-413 (дата государственной регистрации 10.07.2012, номер государственной регистрации 23-23-22/012/2012-413); контора, назначение: нежилое, площадь застройки 39,3 кв. м, степень готовности объекта 81%, инвентарный номер 12142, литера Б, кадастровый номер 23-23-22/012/2012-414 (дата государственной регистрации 10.07.2012, номер государственной регистрации 23-23-22/012/2012-414).

На основании договора купли-продажи от 28.06.2014 N 1, заключенного ОАО "Сортсемовощ" и предпринимателем, последний приобрел в собственность указанные объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402023:57.

На дату государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на объекты недвижимости земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:1809 принадлежал продавцу (ОАО "Сортсемовощ") на праве постоянного (бессрочного) пользования.

23 марта 2016 года предприниматель обратился в территориальное управление с заявлением, в котором просил предоставить ему в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов земельный участок под своими объектами недвижимости, реализовав тем самым право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Распоряжением от 24.01.2017 N 29-р территориальное управление приняло решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:57 сроком на 3 года.

29 июля 2017 года предприниматель получил по почте проект договора аренды от 27.06.2017 N 01-09/2516, акт приема-передачи земельного участка (приложение N 1 к договору), расчет арендной платы (приложение N 2 к договору).

Не согласившись с условиями пунктов 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6, 9.5 и приложения N 2 к договору от 27.06.2017 N 01-09/2516, истец 28.08.2017 направил в адрес ответчика протокол разногласий, от подписания которого территориальное управление уклонилось, что послужило основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса относится договор аренды земельного участка публичной собственности.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Разрешая преддоговорный спор, суды установили, что предметом рассмотрения настоящего дела являются возникшие у сторон при заключении договора аренды от 27.06.2017 N 01-09/25516 разногласия по пунктам 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6, 9.5 и приложению N 2 к договору.

Пункт 1.1 в проекте договора изложен следующим образом: "Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах). Условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с 11.08.2014".

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу приведенной нормы права, распространение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно только по соглашению сторон, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной".

Поскольку предприниматель возразил распространению условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, суды сочли возможным исключить из пункта 1.1 данное условие (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2016 N 303-ЭС16-2749).

Пункт 1.2 в проекте договора изложен следующим образом: "Срок аренды земельного участка устанавливается с 11.08.2014 по 10.08.2063".

При урегулировании разногласий по данному пункту суды установили, что спорными являются обстоятельства, касающиеся не срока договора аренды, который составил 49 лет, а момента, с которого данный срок подлежит исчислению.

Согласно части 2 статьи 26 Земельного кодекса договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом приведенных норм, согласованных сторонами в пункте 1.2 проекта договора условий, суды указали, что срок, на который предоставляется в аренду земельный участок, подлежит исчислению с даты его государственной регистрации (с которой договор вступает в силу).

В соответствии с требованиями пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

23 марта 2016 года предприниматель как собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке (23:49:0402023:57), находящемся в государственной собственности, обратился в территориальное управление с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду на 49 лет.

При этом доказательства наличия ограничений, приведенных в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса, являющихся препятствием для предоставления истцу земельного участка в аренду на указанный срок, материалы дела не содержат.

Относительно разногласий, касающихся пункта 3.1 договора аренды, суды исходили из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 19 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57, являющийся предметом договора аренды, находится в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), - при расчете арендной платы подлежат применению правила постановления N 582.

Постановлением N 531 внесены изменения в постановление N 582, в соответствии с которыми: подпункт "г" пункта 3 Правил изложен в редакции, согласно которой в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - принципы) дополнены принципом N 7 (учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения), в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления N 582 разъяснено, что в целях применения основного принципа N 7, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановление N 531 вступило в силу 12.08.2017, т.е. по истечении трех месяцев с даты его опубликования (опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 12.05.2017).

Таким образом, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) земельным участком, находящимся в государственной собственности, на котором расположены здания или сооружения принадлежащие лицу, являющемуся пользователем (арендатором) земельного участка с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления N 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах (Налоговый кодекс Российской Федерации) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения основного принципа N 7 является наличие двух условий: а) земельный участок, должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса);

б) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно имеющемуся в деле кадастровому плану, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57 расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, ввиду чего ограничен в обороте. На данном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю (склад семенного зерна, административно-бытовой корпус, здание конторы).

При данных обстоятельствах, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57, с учетом подлежащих применению подпункта "г" пункта 3 Правил и основного принципа N 7, утвержденных постановлением N 582 (в редакции постановления N 531), не может превышать размер земельного налога.

Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:57 утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640 в размере 42 936 689 рублей 95 копеек.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57 имеет вид разрешенного использования "административное здание, склад". Фактически на участке располагаются объекты недвижимого имущества: склад семенного зерна, административно-бытовой корпус, здание конторы, т.е. объекты производственно-административного назначения.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 "налоговые ставки" решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи", в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения производственных и административных зданий и строений, ставка земельного налога установлена в размере 0,5% от кадастровой стоимости.

Таким образом, расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57 с учетом подлежащих применению подпункта "г" пункта 3 Правил и основного принципа N 7, утвержденных постановлением N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531) должен быть выполнен следующим образом: 42 936 689 рублей 95 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) * 0,5% (ставка налога на землю) = 214 683 рубля 44 копейки (размер годовой арендной платы за земельный участок).

Суды не установили правовых оснований для включения в пункт 3.1 договора условия, предусматривающего расчет арендной платы с 11.08.2014, то есть за период, предшествующий дате заключения договора, поскольку для применения подобного способа расчета арендной платы, в основе которого лежит возможность распространения условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, необходимо согласие всех сторон договора по правилам части 2 статьи 425 Гражданского кодекса, в то время как предприниматель (арендатор) своего согласия на применение такого способа расчета арендной платы не давал, напротив, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции выразил категорическое несогласие с применением такого расчета. Применение расчета арендной платы с 11.08.2014, то есть с периода, предшествующего дате заключения договора при отсутствии согласия на это арендатора, будет противоречить требованиям части 2 статьи 425 Гражданского кодекса, а потому не может быть принято судом, даже в контексте включения в пункт 3.1 договора соответствующего закону механизма расчета арендной платы.

С учетом установленных по делу конкретных обстоятельств, судами обоснованно принята предложенная предпринимателем редакция пункта 3.1 договора следующего содержания: "Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 214 683 рубля 44 копейки, исходя из расчета: 42 936 689 рублей 95 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) * 0,5% (ставка налога на землю).

По вышеизложенным основаниям суды посчитали приемлемой с правовой точки зрения предложенную предпринимателем редакцию пункта 3.2 договора, следующего содержания: "Расчет арендной платы по договору производится в соответствии с абзацем 7 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 (в редакции постановления N 531)".

В проекте договора предложена редакция пункта 3.3, предусматривающая условие о том, что размер ежегодной арендной платы, установленный на день подписания договора, в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

Данная редакция пункта 3.3 договора, предусматривающая по своей сути ежегодное увеличение арендной платы на коэффициент уровня инфляции, не принята судом, поскольку в силу требований абзаца 7 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подпункта "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением N 582 (в редакции постановления N 531) размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:57 не может превышать размера земельного налога, а применение в рассматриваемом случае коэффициента инфляции при расчете размера арендного платежа, приведет к нарушению названного принципа, что не может быть признано допустимым и законным. Сходная правовая позиция выражена Верховным судом Российской Федерации (определение от 17.11.2016 N 307-ЭС16-12382).

Предприниматель предложил изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции: "Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления".

Суды признали редакцию пункта 3.3 договора, предложенную предпринимателем, соответствующей закону, поскольку размер арендной платы по объективным причинам будет пересмотрен в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, являющейся элементом формулы расчета арендной платы.

В проекте договора аренды пункт 3.4 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к договору в случае изменения рыночной стоимости участка, перевода участка из одной категории земель в другую или изменением разрешенного использования участка, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации".

Суды указали, что в данном случае истец предлагает не иную, отличную по смыслу или содержанию редакцию пункта 3.4 договора, а просит исключить из текста данного пункта договора условие, устанавливающее возможность пересмотра арендной платы по договору в случае изменения рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание то обстоятельство, что рыночная стоимость земельного участка в рассматриваемом случае не является элементом формулы расчета арендного платежа, и ее изменение (как в большую, так и в меньшую сторону) не влияет на изменение размера арендной платы, суды посчитали возможным и юридически правильным исключить из пункта 3.4 слова: "изменения рыночной стоимости участка".

В проекте договора аренды пункт 3.6 изложен в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования земельного участка (11.08.2014) и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10-го числа каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. Данное условие является согласием об оплате платежей с даты фактического использования участка".

Суды не нашли правовых оснований для принятия редакции пункта 3.6, указанной в проекте договора, предусматривающей исчисление арендной платы с 11.08.2014, поскольку предприниматель, будучи потенциальным арендатором земельного участка в соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса не давал своего согласия на возможность распространения условий договора аренды (условий об исчислении арендной платы) к отношениям, возникшим до его заключения.

Несогласие предпринимателя с возможностью распространения условий договора аренды (условий об исчислении арендной платы) к отношениям, возникшим до его заключения, исключает правовые основания для принятия в судебном порядке пункта 3.6 в редакции проекта договора.

Истец же просит изложить указанный пункт договора в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день использования земельного участка и вносится арендатором с даты государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах) - ежеквартально, не позднее 10-го числа каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора".

Предложенная истцом редакция пункта 3.6 договора содержит типовой объем обязанностей арендатора по внесению арендной платы за пользование земельным участком с даты государственной регистрации договора аренды, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям соглашения сторон, достигнутым в пункте 1.1 договора, в связи с чем данный пункт договора принят судами в предложенной предпринимателем редакции.

В проекте договора пункт 9.5 изложен следующим образом: "Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальные органы). В качестве неотъемлемой части договора к нему прилагается акт приема-передачи земельного участка; расчет арендной платы; выписка из ЕГРН об участке".

Приложение N 2 к проекту договора аренды представляет собой расчет арендной платы за земельный участок исходя из рыночной стоимости участка и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, за период времени, начиная с 11.08.2014.

Истец просит принять пункт 9.5 фактически в той же редакции, что содержится в проекте договора, за исключением упоминания в приложении слов: "расчет арендной платы", а также полностью исключить приложение N 2 к проекту договора, представляющее собой расчет арендной платы.

Суд первой инстанции, подержанный апелляционной коллегией, указал, что расчет арендной платы по договору установлен в пункте 3.1 раздела 3 проекта договора аренды, в связи с чем не требуется оформлять в качестве отдельного приложения расчет арендной платы, который будет дублировать уже включенные в договор условия о размере арендной платы. При этом установлено, что приведенный в приложении N 2 к договору расчет арендной платы произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:57 и ставки рефинансирования ЦБ РФ за период времени, начиная с 11.08.2014, что в данном случае противоречит регулируемому размеру арендной платы за земельный участок, находящейся в государственной собственности (абзацу 7 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением N 582), а также пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса, устанавливающей запрет на распространение условий договора (в том числе, условий об исчислении арендной платы) к отношениям, возникшим до его заключения при отсутствии на это согласия всех сторон сделки.

С учетом изложенного, суды правомерно исключили из пункта 9.5 договора слова: "расчет арендной платы", а также приложение N 2 к проекту договора аренды.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права.

При таких обстоятельствах основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 по делу N А32-35578/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Я.Е. Волков Е.Г. Соловьев