Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 августа 2019 г. N Ф08-6473/19 по делу N А53-23421/2018

г. Краснодар

07 августа 2019 г.

Дело N А53-23421/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Главстрой" (ИНН 6142020194, ОГРН 1066142014003) - Беляниной Т.А. (руководитель), от ответчиков: Комитета по управлению имуществом администрации Морозовского района (ИНН 6121003536, ОГРН 1026101284428) - Маночинской М.А. (распоряжение от 22.07.2019), администрации Морозовского района (ИНН 6121903583, ОГРН 1026101285980) - Гвозденко Ю.И. (доверенность 01.02.2019), рассмотрев кассационные жалобы администрации Морозовского района и Комитета по управлению имуществом администрации Морозовского района на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 по делу N А53-23421/2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.), установил следующее.

ООО "Главстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Морозовского района (далее - комитет) и администрации Морозовского района (далее - администрация) о расторжении договора от 07.04.2015 купли-продажи земельного участка; взыскании 1 230 тыс. рублей покупной цены, 72 080 рублей уплаченного земельного налога и 247 125 рублей 60 копеек убытков (уточненные требования).

Решением от 16.01.2019 (судья Золотарева О.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик. Распределены судебные расходы.

Постановлением апелляционного суда от 24.04.2019 решение от 16.01.2019 изменено, договор купли-продажи от 07.04.2015 земельного участка расторгнут, с муниципального образования "Морозовский район" в лице администрации взыскано 1 230 тыс. рублей покупной цены земельного участка, на общество возложена обязанность вернуть земельный участок комитету; в остальной части в удовлетворении требований отказано, перераспределены судебные расходы. Апелляционный суд установил, что проданное имущество не может быть использовано по целевому назначению, определенному в договоре. О наложении границ спорного участка со смежным общество узнало после изготовления 29.05.2017 ООО "Землемер" соответствующей схемы, поэтому срок исковой давности не истек.

В кассационных жалобах администрация и комитет просят отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителей, вывод апелляционного суда о предъявлении требований в пределах срока исковой давности ошибочен, поскольку о нарушенном праве общество должно было узнать с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок. В представленных в дело выписках из Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют сведения об обременении спорного земельного участка и о наложении границ с соседними участками. Аналогичные сведения содержатся в кадастровых паспортах земельного участка. При заключении договора купли-продажи комитет выполнил все требования для организации и проведения торгов, запросил все необходимые документы. Приведенные в иске доводы не являются основанием для расторжения договора. Истец не доказал, что администрация предоставила заведомо ложные сведения о земельном участке. Апелляционный суд не учел положения Бюджетного кодекса Российской Федерации. Доходы от продажи земельного участка поступили в бюджет муниципального района и городского поселения по 50%. Суду следовало привлечь к участию в деле муниципальное образование "Морозовское городское поселение". В данный момент спорным участком вправе распоряжаться только органы местного управления данного поселения.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, по результатам торгов комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 07.04.2015 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:24:0013235:8 общей площадью 6 тыс. кв. м, находящийся по адресу: Ростовская область, Морозовский район, г. Морозовск, ул. Яблочкина, 12, с разрешенным использованием - для размещения малоэтажных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1 цена участка составляет 1 230 тыс. рублей, которую покупатель оплачивает в течение 7 календарных дней со дня подписания договора (пункт 2.2).

В пункте 3.1 указано, что земельный участок сервитутом не обременен.

Во исполнение договора продавец передал покупателю земельный участок по акту приема-передачи от 07.04.2015, а покупатель перечислил продавцу 1 230 тыс. рублей.

Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (свидетельство о государственной регистрации права от 08.05.2015 серии 61-АК N 048851).

Ссылаясь на то, что после изготовления проекта застройки малоэтажных домов выявлено пересечение приобретенного земельного участка с соседним, что не позволяет собственнику участка использовать его по назначению (для строительства малоэтажных жилых домов), общество направило комитету претензию от 01.06.2018, в которой просило расторгнуть договор купли-продажи от 07.04.2015, возвратить уплаченную по договору стоимость земельного участка и налоги.

Претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 приведенной статьи).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса). Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что истец, являясь собственником спорного земельного участка, не имеет возможности более трех лет использовать его по целевому назначению (строительство малоэтажных домов), в частности, изначально в связи наличием металлических ограждений соседнего участка, расположенного по адресу:

г. Морозовск, ул. Яблочкина, 10 (факт которого установлен решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.09.2016 по делу N А53-22243/2016), а также в связи с наложением границ смежного земельного участка с кадастровым номером 61:24:0013235:11 (площадь пересечения составляет 11,30 кв. м и 188,25 кв. м), принимая во внимание, что одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство послужило наложение границ участков N 11 и N 5, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от 07.04.2015.

При этом апелляционный суд обоснованно исходил из того, что иск предъявлен в пределах срока исковой давности (30.07.2018), поскольку о наложении границ спорного участка со смежным общество узнало после изготовления 29.05.2017 ООО "Землемер" соответствующей схемы, но не ранее получения уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства от 12.03.2016.

Наложение границ смежных земельных участков является скрытым недостатком, о котором общество должно было быть извещено и о которых оно не могло узнать самостоятельно при подписании договора, поэтому возложение на истца риска негативных последствий совершенной сделки в данном случае нарушает баланс интересов сторон сделки, в связи с чем апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленные требования в части расторжения договора купли-продажи.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 по делу N А53-23421/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин