Письмо Ассоциации российских банков от 5 сентября 2023 г. N А23-01/5-406 "О регистрации общей собственности на детей"

Ассоциация российских банков обращается по просьбе банков - членов АРБ по вопросу о неправомерной регистрации общей собственности на предмет ипотеки, приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала (далее - МСК).

Так, банки сообщают, что всё чаще сталкиваются с ситуацией, при которой они получают информацию ¹ о наделении детей заемщиков правом долевой собственности в приобретаемом за счет средств МСК жилом помещении, являющемся предметом ипотеки, при отсутствии на совершение соответствующих регистрационных действий согласия со стороны банка, являющегося залогодержателем и кредитором.

Вопросы предоставления средств МСК и распоряжения ими регулируются Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 7 Закона N 256-ФЗ лица, получившие сертификат ², могут распоряжаться средствами МСК в полном объеме либо по частям в том числе для улучшения жилищных условий.

Как следует из пункта 1 части 1 статьи 10 Закона N 256-ФЗ средства (часть средств) МСК в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах, путем безналичного перечисления указанных средств в том числе кредитной организации, предоставившей по кредитному договору денежные средства на указанные цели.

Согласно подпункту "в" пункта 15(1) Постановления Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту, средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита на приобретение (строительство, реконструкцию) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения.

В соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" распоряжение заложенным имуществом допускается исключительно с согласия залогодержателя.

Таким образом, выделение долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенного с использованием кредитных средств и средств (части средств) МСК, до полной выплаты кредита и до погашения регистрационной записи об ипотеке, возможно только при наличии согласия залогодержателя.

Следует отметить, что о необходимости согласования выделения долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенного с использованием кредитных средств и средств МСК, с залогодержателем также было отмечено в письмах Росреестра и Минтруда России ³.

Однако на практике участились случаи оформления регистрирующими органами прав общей собственности на детей (при использовании средств МСК) в жилом помещении, которое находится у банка в залоге, без получения согласия залогодержателя, что влечет нарушение законных прав и интересов кредитных организаций.

В связи с этим кредитным организациям приходится проводить мероприятия, направленные на приведение в соответствие с действующим законодательством сведений в ЕГРН (направлять в Росреестр запросы с просьбой скорректировать соответствующие сведения и проводить очные встречи с регистратором), что приводит к значительным затратам банков, в т. ч. трудовых и временных.

В связи с вышеизложенным просим обратить внимание территориальных управлений Росреестра на недопустимость совершения вышеуказанных регистрационных действий без согласия залогодержателя-кредитора.

Ассоциация российских банков выражает надежду на дальнейшее эффективное сотрудничество с Росреестром по вопросам применения действующего законодательства.

Первый вице-президент

Ю.И. Кормош

------------------------------

¹ Например, в рамках мониторинга объектов залога банк формирует выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в которых обнаруживает информацию о наделении детей правом собственности на соответствующий объект залога.

² Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (пункт 3 статьи 2 Закона N 256-ФЗ).

³ См. письмо Росреестра от 18 октября 2022 года N 14-9078-ТГ/22 "Об оформлении находящегося в залоге у кредитной организации жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала в общую долевую собственность лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга, детей" (вместе с письмом Росреестра от 30 августа 2022 года N 14-7422-ТГ/22, письмом Минтруда России от 30 сентября 2022 года N 27-1/10/В-13227).