Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 августа 2019 г. N Ф08-6587/19 по делу N А53-28754/2018

г. Краснодар

16 августа 2019 г.

Дело N А53-28754/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И., Соловьева Е.Г., в отсутствие истца - Комитета по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), ответчика - индивидуального предпринимателя Рыжих Николая Ивановича (ИНН 615401415678, ОРГНИП 304615436400362), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рыжих Николая Ивановича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2019 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 (судьи Ванин В.В., Маштакова Е.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-28754/2018, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Рыжих Н.С. (далее - предприниматель) о взыскании 58 778 рублей 24 копеек долга по договору аренды за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 и 264 рублей 62 копеек пени за период с 21.06.2018 по 17.07.2018, а также о взыскании 90 576 рублей 99 копеек неосновательного обогащения за период с 06.03.2017 по 13.05.2018 и 5740 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.03.2017 по 17.07.2018.

Предприниматель предъявил встречный иск о взыскании с комитета 55 197 рублей 04 копеек неосновательного обогащения.

Решением от 21.01.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.04.2019, исковые требования комитета удовлетворены, встречный иск возвращен. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель ненадлежащим образом выполнил возложенные на него обязанности по своевременному внесению арендной платы. Требование о взыскании неосновательного обогащения обосновано обязанностью ответчика внести плату за пользование земельным участком в соответствии с его фактическим использованием. В период с 06.03.2017 по 13.05.2018 предприниматель использовал земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды от 22.10.2007 N 07-803 (для использования в целях эксплуатации производственной базы). Использование спорного участка в целях размещения объектов общественного питания (магазины) предполагает применения при расчете арендной платы коэффициента, равного 5,5% (наибольшего значения). Наличие разницы между ставкой арендной платы, определенной условиями договора (1,7%), и ставкой арендной платы по фактическому использованию земельного участка (5,5%) указывает на наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения, представляющего собой недоплаченную в бюджет сумму арендной платы. На сумму основного долга произведено начисления неустойки, а на сумму неосновательного обогащение - процентов за пользование чужими денежными средствами. Оставление встречного иск без рассмотрения мотивировано несоблюдением предпринимателем претензионного порядка.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований комитета отказать, встречный иск удовлетворить. Податель жалобы указывает, что изменение размера арендной платы обусловлено не изменением (повышением) коэффициентов в результате принятия нормативных актов, а применением новых значений взамен установленных для вида деятельности арендатора, согласованного сторонами при заключении. Комитет не выполнил требования пункта 6.1 договора и не принял мер к заключению дополнительного соглашения об изменении целевого использования земельного участка (его части). Арендодатель не направил в адрес арендатора расчет размера арендной платы после изменения разрешенного использования участка. Взыскание истцом неосновательного обогащения является недобросовестным поведением. Сведениями об использовании ответчиком земельного участка не в соответствии с условиями договора истец владел с марта 2017 года. При определении задолженности ответчика, суды не учли, что предприниматель в период с 4 квартала 2016 года по 3 квартал 2017 года внес арендные платежи в большем размере. Суды необоснованно возвратили ответчику встречный иск, тем самым лишив предпринимателя возможности произвести зачет требований.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 22.10.2007 N 07-803, по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 1264 кв. м с кадастровым номером 61:58:03381:0004, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Щаденко, 77, в целях эксплуатации производственной базы (на участке имеются нежилые помещения), сроком с 18.10.2007 по 16.10.2008.

Акт приема-передачи подписан сторонами 20.10.2007.

Пунктом 3.1 договора установлено, что годовой размер арендной платы составляет 22 189 рублей 47 копеек. Арендная плата вносится пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год и изменения ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Поскольку по условиям договора целевым назначением земельного участка является эксплуатация производственной базы, истцом при расчете арендной платы использовался коэффициент, предусмотренный для земельных участков производственной застройки, в размере 1,7%, установленный решением Городской Думы г. Таганрога от 30.11.2015 N 148 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности" (далее - решение от 30.11.2015 N 148).

Решением Ростовского областного суда от 12.01.2018 по делу N 3а-10/2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003381:4 установлена равной его рыночной стоимости в размере 1 696 288 рублей. В решении указано, что датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости следует считать 01.11.2017.

Ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 58 778 рублей 24 копеек; на сумму долга начислена пеня в размере 264 рублей 62 копеек за период с 21.06.2018 по 17.07.2018. Данный расчет произведен истцом с учетом новой кадастровой стоимости, которая применена им с первого января года, в котором подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости (01.01.2017).

06 марта 2017 года истец произвел обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт. Согласно акту на земельном участке находится магазин "Лада-Магазин", кафе "Ладушка", мастерские по ремонту, а также мастерские по ремонту автомобилей.

В материалы дела ответчик представил адресованное комитету заявление от 29.11.2016 об изменении вида спорного земельного участка с производственной деятельности на придорожный сервис (391,4 кв. м), общественное питание (29 кв. м), магазины (28 кв. м), коммунальное обслуживание - котельная (35,3 кв. м). Аналогичное заявление ответчик подал в комитет 21.12.2016.

Постановлением администрации г. Таганрога от 25.04.2018 N 779 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003381:4 изменен с "для использования в целях эксплуатации производственной базы" на "общественное питание, магазины".

Руководствуясь пунктом 4.9 решения от 30.11.2015 N 148 истец произвел расчет неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы, которую ответчик должен вносить за использование земельного участка в соответствии с его фактическим целевым использованием; размер неосновательного обогащения составил 90 576 рублей 99 копеек за период с 06.03.2017 по 13.05.2018, а процентов - 5740 рублей 46 копеек за период с 21.03.2017 по 17.07.2018.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 18.07.2018 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. Претензию ответчик оставил без удовлетворения.

Комитет, полагая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендный платежей, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование арендуемым обществом муниципальным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате. Заключив, что в период с 06.03.2017 по 13.05.2018 фактическое использование спорного земельного участка не соответствовало виду его разрешенного использования, согласованному в договоре, суды осуществили расчет арендной платы с применением более высокой ставки арендной платы (5,5%); в результате произведенного перерасчета, сумма неосновательного обогащения, представляющая собой сбереженную плату за пользование земельным участком, составила 90 576 рублей 99 копеек.

Довод подателя жалобы о необходимости осуществления расчета платы за пользование спорным земельным участком исходя из вида разрешенного использования, установленного договором аренды, отклоняется судом округа.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В то же время в случае фактического использования земельного участка в иных целях, не соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре, расчет платы за пользование земельным участком следует производить в соответствии с его фактическим использованием. В противном случае предприниматель имел бы возможность извлечь выгоду из своего недобросовестного поведения.

Судами установлено, что 06.03.2017 истец произвел обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт, согласно которому предприниматель разместил на земельном участке магазин "Лада-Магазин", кафе "Ладушка", мастерские по ремонту и мастерские по ремонту автомобилей.

Пунктом 4.9 решения от 30.11.2015 N 148 установлено, что при определении размера арендной платы за земельный участок учитывается тот вид размещенного использования, к которому применяется более высокая ставка арендной платы. При этом указанное решение не предусматривает возможности определения общего размера арендной платы за земельный участок как суммы арендных плат за различные части земельного участка (применять различные базовые ставки арендной платы к различным частям земельного участка).

Установив, что в период с 06.03.2017 по 13.05.2018 ответчик использовал спорный земельный участок в целях размещения объектов общественного питания (магазинов), что предполагает применение при расчете арендной платы коэффициента, равного 5,5% (наибольшего значения), суды пришли к правомерному выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы. В данном случае поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения.

Довод предпринимателя о том, что суды необоснованно возвратили ответчику встречный иск, тем самым лишили предпринимателя возможности произвести зачет требований, отклоняется судом округа, поскольку основанием для возврата иска послужили допущенные ответчиком нарушения при его подаче. Нарушений норм процессуального права судами в указанной части не допущено. Предприниматель при наличии к тому правовых и фактически оснований не лишен возможности защитить свои права в рамках самостоятельного иска. Заявление о зачете требований, при наличии вступившего в законную силу судебного акта о взыскании с комитета в пользу предпринимателя денежных средств, ответчик может сделать на стадии исполнительного производства.

Указание ответчика на внесение в период с 4 квартала 2016 года по 3 квартал 2017 года арендных платежей в большем размере, чем установлено нормативными правовыми актами, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов, поскольку излишне внесенные платежи могут быть учтены в последующих периодах.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 21.01.2019 и постановления от 15.04.2019 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы суда, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по делу N А53-28754/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верхового суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев