Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2019 г. N Ф08-3546/19 по делу N А32-20452/2018

г. Краснодар

15 августа 2019 г.

Дело N А32-20452/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., в отсутствие представителей истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), ответчика - индивидуального предпринимателя Карабахцяна Эдварда Зарзандовича (ИНН 230200752676, ОГРНИП 304230202200038), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 (судьи Нарышкина Н.В., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-20452/2018, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Карабахцян Эдварду Зарзандовичу (далее - предприниматель) о расторжении договора от 11.08.2015 N 01-09/1069 аренды земельного участка площадью 1826 кв. м с кадастровым номером 23:43:0115033:1875, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородский округ, ориентир ул. им. Академика Лукьяненко, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Просрочка во внесении арендной платы за спорный период является незначительной. Задолженность предпринимателем погашена. Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 31.05.2018 по делу N 2а-2240/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.09.2018, признано незаконным решение управления об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка, управление присуждено к продлению договора аренды на три года. Иск управления направлен на создание правовой неопределенности, а его удовлетворение неминуемо приведет к коллизии судебных актов. Основания для принудительного прекращение договорных отношений отсутствуют.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Предприниматель не завершил строительство объекта в установленный договором срок. По истечении срока договора аренды земельного участка управление обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре аренды. Запись погашена, а договор считается расторгнутым в одностороннем порядке.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что изданным во исполнение вступившего в законную силу решения Прикубанского районного суда города Краснодара от 25.11.2013 распоряжением управления от 25.03.2015 N 206-Р земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора обществу с ограниченной ответственностью "М.Т. "ВПИК", гражданам Головенко Н.С., Левшиц Н.Э. для эксплуатации здания магазина с офисным помещением.

Управление (арендодатель) и названные лица (арендаторы) 11.08.2015 заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с 25.03.2015 по 24.03.2018, в котором в качестве вида разрешенного использования земельного участка ошибочно указано многоэтажное жилищное строительство. Годовая арендная плата составила 721 961 рублей 62 копейки, подлежала пропорциональному исчислению со дня передачи земельного участка (25.03.2015) за каждый день использования и ежеквартальному внесению не позднее 10 числа начала каждого квартала (раздел 3). Арендаторам зпрещалось строительство новых объектов до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (пункты 5.2.12, 5.2.13).

По договору от 15.03.2017 N 1 права и обязанность арендатора по договору аренды переданы Курбанову Р.З., а по договору от 22.04.2017 N 2 - Индояну Л.А.

Последний (продавец) заключил с предпринимателем (покупатель) договор от 19.10.2017 купли-продажи расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства (нежилого) с кадастровым (уловным) номером 23:43:0115033:1474 с 37 процентной готовностью. В этой связи, по договору от 15.10.2017 N 3 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы предпринимателю. Дополнительным соглашением от 11.12.2017 стороны изменили пункт 3.1 договора аренды, установив с 22.09.2017 по 24.03.2018 арендную плату в размере 337 886 рублей 67 копеек.

Управление направило предпринимателю проект соглашения от 14.02.2018 N 09/2135 о расторжении договора аренды земельного участка и предупредило его о необходимости погашения задолженности в размере 138 110 рублей 99 копеек в течение 30 дней с момента получения уведомления. Задолженность предпринимателем погашена.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 31.05.2018 N 2а-2240/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.09.2018, признано незаконным выраженное в письме от 18.04.2018 N 09/5929 решение управления об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка, управление присуждено к продлению этого срока на три года. Причиной незавершения строительства трехэтажного магазина с офисными помещениями в установленный договором аренды срок явилась необходимость изменения ошибочно указанного вида разрешенного использования земельного участка и уточнения его границ.

На основании заявления управления по истечении срока договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись от 16.03.2017 с номером регистрации 23:43:0115033:1875-23/001/2917-2 об обременении земельного участка арендой (о договоре аренды) в пользу предпринимателя.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных предусмотренных законом или договором случаях.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация сформулирована в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. В Постановлениях от 05.02.2007 N 2-П, от 21.12.2011 N 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Этим обеспечивается соблюдение общеправового принципа определенности, а также принципов процессуальной экономии, стабильности и общеобязательности судебных решений. Факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Допущенное предпринимателем и вменяемое ему управлением нарушение договора аренды несущественно. Долг по арендной плате предпринимателем добровольно погашен. Предприниматель вправе продлить арендные отношения в целях завершения строительства здания магазина с офисным помещением. Действия управления, направленные на прекращение договора аренды в одностороннем порядке путем и погашения записи о нем в Едином государственном реестре недвижимости не отвечают критерию добросовестности. Принудительное прекращение договорных отношений в этих условиях недопустимо.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по делу N А32-20452/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова Е.Г. Соловьев