Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 августа 2019 г. N Ф08-5769/19 по делу N А32-11218/2018

г. Краснодар

29 августа 2019 г.

Дело N А32-11218/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Устян Наиры Владимировны (ИНН 232000014330, ОГРНИП 316236600061429), ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019 (судьи Фахретдинов Т.Р., Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н.) по делу N А32-11218/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Устян Н.В. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о понуждении внести изменения в пункт 3.2 договора аренды от 06.12.2010 N 4900006243, изложив его в следующий редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:100 рассчитывается из произведения рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5% и составляет 5232 рубля 59 копеек".

Исковые требования обоснованы необходимостью определения годовой арендной платы от рыночной стоимости земельного участка (23:49:0205019:100), тогда как пунктом 3.2 договора размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 01.12.2010 N 320-О/35 и составляет 277 641 рубль.

Решением от 22.02.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.05.2019, иск удовлетворен в полном объеме. Присуждено внести изменения в пункт 3.2 договора аренды от 06.12.2010 N 4900006243 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:100, изложив его в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699) как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ставки арендной платы 1,5%, и подлежит ежегодному, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период". Суды руководствовались положениями постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), постановления N 1699, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление N 121), указав, что расчет платы за пользование спорным земельным участком рассчитывается, исходя из его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке от 01.12.2010 N 320-О/35 рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:100 составляет 277 641 рубль. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) пункт 3.2 договора аренды от 06.12.2010 N 4900006243 является недействительным (ничтожным). Согласно подпункту б пункта 7 постановления N 1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. На дату заключения договора аренды размер годовой арендной платы составлял 47 595 рублей 54 копейки в год; в дальнейшем - подлежит изменению с учетом коэффициента инфляции на очередной год. В целях внесения правовой определенности в обязательственные отношения обеих сторон в пункте 3.2 договора аренды суды привели формулу расчета арендной платы, установленную постановлением N 1699, определив годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:100, исходя из его рыночной стоимости и ставки арендной платы в размере 1,5%.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 22.02.2019 и апелляционное постановление от 08.05.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Со ссылкой на статью 424 Гражданского кодекса, податели жалобы отметили, что стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:100 величина арендной платы определена на основании отчета об оценке от 01.12.2010 N 320-О/35, который не оспорен и выполнен в соответствии с действующим законодательством. Правовые основания для внесения изменений в договор аренды от 06.12.2010 N 4900006243 в части, касающейся арендной платы (пункт 3.2), отсутствуют.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация и ООО "Фортуна" заключили договор аренды от 06.12.2010 N 4900006243 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:100 для размещения и эксплуатации крытой автостоянки (т. 1, л. д. 13 - 17).

В соответствии с договором от 21.04.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО "Фортуна" передало права и обязанности арендатора Сагрян Т.Х. (т. 1, л. д. 19, 20), которая в свою очередь передала их предпринимателю на основании договора уступки от 15.12.2015 (т. 1, л. д. 22 - 24).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды объектом аренды выступает земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:100 площадью 450 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, в районе переулка Заводского, 5, для размещения и эксплуатации крытой автостоянки, находящийся в экономико-планировочной зоне С-2, второй зоне горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли населенных пунктов.

В силу пункта 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 01.12.2010 N 320-О/35 и составляет 277 641 рубль.

22 марта 2018 года предприниматель направила администрации и департаменту претензии с требованием о приведении пункта 3.2 договора в соответствие действующему законодательству (т. 1, л. д. 9 - 12).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, закрепленными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды от 06.12.2010 N 4900006243 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, определение ее размера необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Согласно пункту 2 постановления N 1699, действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу подпункта б пункта 7 постановления N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с отчетом от 01.12.2010 N 320-О/35 рыночная стоимость годовой арендной платы определена как произведение рыночной стоимости земельного участка (3 173 036 рублей) и действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8,75%), что составляет 277 641 рубль.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в рассматриваемый договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за земельный участок, суды правомерно указали, что пункт 3.2 договора аренды от 06.12.2010 N 4900006243 является недействительным (ничтожным). На дату заключения договора аренды размер арендной платы составил 47 595 рублей 54 копейки в год: 3 173 036 рублей (рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.10.2010) x 1,5%, который в дальнейшем подлежит изменению с учетом коэффициента инфляции на очередной год.

В кассационной жалобе, ссылаясь на положения статей 421 и 451 Гражданского кодекса, заявители указывают на отсутствие оснований для удовлетворения иска. Доводы жалобы изучены и отклонены, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. При определении ее размера суды правомерно руководствовались действующими нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, приведенными в отчете об оценке от 01.12.2010 N 320-О/35. Положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям неприменимы, исходя из предмета и оснований требований, заявленных обществом и рассмотренных судебными инстанциями.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не влияют на оценку законности состоявшихся по делу судебных актов. Нарушений норм процессуального права (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявители кассационной жалобы (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за ее подачу (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019 по делу N А32-11218/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев