Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2019 г. N 15АП-4820/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 августа 2019 г. N Ф08-5769/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

08 мая 2019 г.

дело N А32-11218/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ламбрианиди А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22.02.2019 по делу N А32-11218/2018

по иску индивидуального предпринимателя Устян Наиры Владимировны

к Департаменту имущественных отношений Администрации город Сочи; Администрации города Сочи

при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит" об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,

принятое судьей Назыковым А.Л.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Устян Наира Владимировна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи об обязании внести изменения в договор аренды N 4900006243 от 06.12.2010 в части пункта 3.2, изложив его в следующий редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:100 рассчитывается из произведения рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5 % и составляет 5 232,59 руб.".

Исковые требования мотивированы необходимостью определения годовой арендной платы от рыночной стоимости земельного участка. Пунктом 3.2 договора аренды размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 01.12.2010 N 320-О/35 и составляет 277 641 рубль.

Решением суда от 22.02.2019 иск удовлетворен полностью.

Ответчики обжаловали решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просили решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Ответчики указывают, что основания для изменения условий договора отсутствуют, поскольку истец согласился с таким существенным условием договора аренды как размер арендной платы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией города Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Фортуна" был заключен договор аренды N 4900006243 от 06.12.2010 г. земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:100 для размещения и эксплуатации крытой автостоянки.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2011 г. ООО "Фортуна" передало права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4900006243 от 6.12.2010 г. Сагрян Тамаре Хачиковне. Сагрян Т.Х передала права и обязанности арендатора земельного участка Устян Н.В.

В соответствии с п.1.1 арендодатель обязуется представить во временное пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 450 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0205019:100, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, в районе переулка Заводского, 5, для размещения и эксплуатации крытой автостоянки. Участок расположен в экономико-планировочной зоне С-2, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 01.12.2010 N 320-О/35 и составляет 277 641 рублей.

Не согласившись с данным размером арендной платы и порядком её расчета, арендатор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

При вынесении оспариваемого судебного акта, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" был изменен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Сочи, предоставленные без проведения торгов.

Так, в пунктах 1-5 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Сочи, предоставленные без проведения торгов, установленного постановлением N 1699, приведены случаи расчета арендной платы (на основании кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, методическими указаниями, на основании земельного налога) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков годовая арендная плата рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (п. 7 б) Порядка, установленного постановлением N 1699).

Поскольку данный земельный участок к упомянутым в пунктах 1 -5 Порядка, установленного постановлением N 1699, категориям не относится, то арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:100, в соответствии с Отчетом об оценке N 320/-О/35 от 01.12.2010, подготовленным ООО "Адлер-Аудит" по заказу департамента имущественных отношений администрации города Сочи, по состоянию на 15.10.2010 составляет 3 173 036 рублей.

Иной размер рыночной стоимости земельного участка истцом не доказан, таким образом, суд исходит из рыночной стоимости земельного участка, определенной в представленном в материалы дела единственном доказательстве такой стоимости - заключении ООО "Адлер-Аудит" от 01.12.2010 N 20-О/35.

Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

При формулировании условий пункта 3.2 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 (далее - Правила, утвержденные постановлением N 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП= Р х С).

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Поскольку постановление N 50 утратило силу в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016), в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы, в данном случае в силу постановления N121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 Постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 01.12.2010 N 320-0/35 рыночная стоимость годовой арендной платы определена как произведение рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,75%, и составила 3 173 036 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 8,75% = 277 641 рубль.

Таким образом, оценщик, руководствуясь правильной базой для расчета годовой арендной платы, применил неправильную ставку (8,75% вместо 1,5%).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 3.2 договора аренды от 06.12.2010 N 4900006243 является недействительным.

Согласно подпункту б пункта 7 Порядка, утвержденного постановлением от 18.07.2016 N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, расчет годовой арендной платы на дату заключения договора аренды должен был составлять: 3 173 036 рублей (рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.10.2010) х 1,5% = 47 595,54 рублей в год.

В последующем размер годовой арендной платы должен был изменяться с учетом коэффициента инфляции на очередной год.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции в целях внесения правовой определенности в обязательственные отношения сторон указал, что в пункте 3.2 договора аренды земельного участка необходимо указать надлежащую формулу расчета арендной платы, соответствующую формуле, установленной в постановлении N 1699, установив годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:100 исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки в размере 1,5%.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что определенный в таком виде годовой размер арендной платы подлежал применению на дату заключения договора аренды земельного участка. За последующие годы указанный размер годовой арендной платы подлежит корректировке с учетом коэффициентов инфляции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы заявителей апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 по делу N А32-11218/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник