Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 сентября 2019 г. N Ф08-7055/19 по делу N А32-47563/2018

г. Краснодар

12 сентября 2019 г.

Дело N А32-47563/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - закрытого акционерного общества "Сафи" (ИНН 2320059825, ОГРН 1032311678850), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2019 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-47563/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу "Сафи" (далее - общество) с иском, в котором просило взыскать:

- 1 721 552 рубля 05 копеек задолженности по договору аренды от 19.03.2018 N 4900010650 за период с 08.02.2018 по 30.09.2018;

- 92 088 рублей 39 копеек пени за нарушение обязательств по договору аренды от 19.03.2018 N 4900010650 (по состоянию на 31.10.2018).

Иск основан на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы неисполнением обществом обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:8, предоставленного обществу во исполнение судебного акта арбитражного суда для завершения строительства многоквартирных жилых домов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 по делу N А32-22840/2010 муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице руководителя департамента имущественных отношений администрации города Сочи; арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19.03.2018 N 4900000844. Объектом аренды является земельный участок площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0201007:8, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 166 А, Б, В. Участок предоставлен арендатору для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями сроком на 3 года (с 08.02.2018). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендной платы за период с 08.02.2018 по 30.09.2018, департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в его адрес претензию от 17.09.2018 N 22378/02-05-16 о погашении 1 721 552 рублей 05 копеек задолженности и уплате пени в недельный срок со дня получения претензии. В связи с неисполнением обществом требований, содержащихся в претензии, администрация обратилась в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 309, 310, 413, 606, 614 Гражданского кодекса, статьями 1, 65 Земельного кодекса, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), а также разъяснения, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Судами при разрешении спора также учтены обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-16030/2014. В рамках названного дела рассматривались требования администрации к обществу о взыскании 13 871 515 рублей 34 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201007:8, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, за период с 01.07.2011 по 31.03.2014. В удовлетворении исковых требований администрации было полностью отказано. Данными судебными актами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 расположены два жилых многоэтажных объекта капитального строительства и три многоэтажных объекта незавершенного капитального строительства. Право собственности на многоквартирные жилые дома и незавершенные строительством объекты (строящиеся многоквартирные дома) признано за гражданами (участниками долевого строительства) решениями Центрального районного суда города Сочи, которые к 01.07.2011 вступили в законную силу. Данные решения мотивированы введением в отношении общества процедуры банкротства и неисполнением им обязательств по завершению строительства и регистрации первичного права собственности на квартиры с последующей их передачей гражданам-дольщикам. Указанные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Центрального районного суда города Сочи, подтверждают позицию общества о неиспользовании земельного участка для целей строительства в период с 01.07.2011, что исключает начисление в отношении него платы за фактическое пользование земельным участком за период с 01.07.2011 по 31.12.2014. Установив, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 расположены объекты долевого строительства, на которые в судебном порядке признано право собственности за участниками долевого строительства, суды признали, что у администрации отсутствует право взыскания с общества платы за пользование таким участком. Поэтому судебные инстанции отказали истцу в удовлетворении требований.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Истец указывает, что ответчик свои обязательства по оплате аренды по договору аренды от 19.03.2018 N 4900000844 не исполнил в полном объеме в период с 08.02.2018 по 30.09.2018, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 1 721 552 рублей 05 копеек. Наличие задолженности влечет начисление и взыскание пени, предусмотренной условиями договора аренды.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что судебные инстанции при разрешении спора правомерно учли обстоятельства, ранее установленные судами в рамках дела N А32-16030/2014 (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Обстоятельства возведения и сдачи в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 подтверждены представленными в материалы дела доказательствами. Признание на объекты долевого строительства права собственности за участниками долевого строительства исключает возможность взыскания администрацией с общества платы за пользование земельным участком, на котором возведены (эксплуатируются) многоквартирные жилые дома. Кроме того, суд первой инстанции неоднократно предлагал администрации представить заключение органов архитектуры и градостроительства о площади, необходимой для эксплуатации уже возведенных (уже заселенных гражданами) жилых домов. Истцу предлагалось также представить расчет задолженности за ту часть земельного участка, которая не используется для эксплуатации возведенных многоквартирных жилых домов. Однако администрация в нарушение статьи 65 Кодекса соответствующие документы не представила (определения суда первой инстанции не выполнила). В судебном заседании представитель истца пояснил, что произвести такой расчет не представляется возможным. Поэтому судебные инстанции обоснованно отказали администрации в удовлетворении исковых требований.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 по делу N А32-22840/2010 муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице руководителя департамента имущественных отношений администрации города Сочи; арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19.03.2018 N 4900000844. По условиям договора арендатору во временное владение и пользование предается земельный участок площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0201007:8, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 166 А, Б, В. Участок предоставлен арендатору для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями сроком на три года (с 08.02.2018). Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес общества претензию от 17.09.2018 N 22378/02-05-16. Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендной платы в период с 08.02.2018 по 30.09.2018, указанный департамент просил погасить 1 721 552 рубля 05 копеек задолженности и уплатить пеню в недельный срок со дня получения претензии.

В связи с неисполнением обществом требований, содержащихся в претензии от 17.09.2018 N 22378/02-05-16, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации частичного освоения арендуемого земельного участка (строительства одного или нескольких жилых многоквартирных домов из всех предполагаемых к возведению) исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, необходимой для эксплуатации возведенных жилых домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора (и на которой осуществляется (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом обстоятельств, ранее установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-16030/2014, судебные инстанции исходили из следующего. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 расположены два жилых многоэтажных объекта капитального строительства и три многоэтажных объекта незавершенного капитального строительства. Право собственности на многоквартирные жилые дома и незавершенные строительством объекты (строящиеся многоквартирные дома) признано за гражданами (участниками долевого строительства) решениями Центрального районного суда города Сочи, которые к 01.07.2011 вступили в законную силу. Данные решения мотивированы введением в отношении общества процедуры банкротства и неисполнением им обязательств по завершению строительства и регистрации первичного права собственности на квартиры с последующей их передачей гражданам-дольщикам. Это позволило судам в рамках дела N А32-16030/2014 прийти к выводу о неиспользовании обществом земельного участка для целей строительства и отказать администрации в иске о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком за период с 01.07.2011 по 31.12.2014. В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 расположены объекты долевого строительства, на которые в судебном порядке признано право собственности за участниками долевого строительства. Поэтому суды признали, что у администрации отсутствует право взыскания с общества платы за пользование всем земельным участком в размере, заявленном истцом.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения исковых требований со ссылкой на условия договора от 19.03.2018 N 4900000844 судом округа не принимаются. Обществом на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:8 уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых находятся в собственности граждан. Следовательно, договор аренды в части земельного участка, занятой эксплуатируемыми многоквартирными жилыми домами, прекратил свое действие, а общество не несет обязанности по внесению арендных платежей за часть участка, необходимого для обслуживания возведенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, помещения в которых принадлежат гражданам. Вместе с тем, у общества сохраняется обязанность по внесению арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:8, который продолжает осваиваться (часть участка, на котором завершается строительство многоквартирных жилых домов). Поэтому администрация вправе требовать взыскания с общества арендной платы за часть земельного участка, на которой отсутствуют введенные в эксплуатацию (заселенные гражданами) многоквартирные дома. В определениях от 19.02.2019 и от 19.03.2019 (т. 1, л. д. 66, 113) Арбитражный суд Краснодарского края предлагал истцу представить заключение органов архитектуры о площади, необходимой для эксплуатации уже возведенных (заселенных гражданами) жилых многоквартирных домов. Администрации предлагалось также представить расчет задолженности по арендной плате за ту часть земельного участка, которая не используется для эксплуатации возведенных многоквартирных жилых домов. Однако администрация соответствующие документы не представила, судебные определения не исполнила. Напротив, истцом в материалы дела представлена информация департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, согласно которой подготовить заключение, истребуемое судом первой инстанции не представляется возможным (т. 1, л. д. 115, 115). С учетом изложенного, а также норм статей 9 и 65 Кодекса, судебные инстанции обоснованно отказали администрации в удовлетворении требований. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 по делу N А32-47563/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев