Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2019 г. N Ф08-4502/19 по делу N А32-25359/2018

г. Краснодар

11 июля 2019 г.

Дело N А32-25359/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Тбилисский семенной завод" (ИНН 2351004689, ОГРН 1022304719568) - Коптевой Т.Н. (доверенность от 20.03.2018), от органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Трифоновой А.С. (доверенность от 26.12.2018), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования Темрюкский район, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019 (судьи Ефимова О.Ю., Ильина М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-25359/2018, установил следующее.

Открытое акционерное общество "Тбилисский семенной завод" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным отказ департамента в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, р-н Темрюкский, на побережье Черного моря, юго-западней пос. Веселовка, без проведения торгов на новый срок, для завершения строительства;

- обязать департамент направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11.

Требования обоснованы ссылками на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Заявление мотивировано незаконностью отказа департамента в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 однократно на новый срок без проведения торгов для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента в оказании государственной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11. Суд обязал департамент направить в адрес общества проект договора аренды указанного земельного участка.

Суды установили, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 на основании договора от 15.11.2007 N 0000002927, заключенного на срок до 12.11.2017. Договор прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Земельный участок предоставлен арендатору для эксплуатации базы отдыха "Волна" с правом возведения в его границах объектов капитального строительства в порядке, установленном законом. Обществом в администрации получено разрешение на строительство от 21.02.2011 N 23531308-51, на основании которого им возведены 14 незавершенных строительством объектов базы отдыха "Волна" на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0703006:11, право на которые зарегистрировано в ЕГРН. До истечения действия договора аренды общество в целях завершения строительства указанных объектов обратилось в департамент с заявлением от 24.10.2017 о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок. Письмом от 24.11.2017 департамент отказал в предоставлении земельного участка, указав на то, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих обществу на праве собственности, имелись также объекты, права на которые надлежаще не оформлены. Общество повторно обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Департамент письмом от 21.02.2018 вновь отказал в предоставлении земельного участка на новый срок, ссылаясь на то, что первоначально он выделялся для эксплуатации базы отдыха. Общество 22.03.2018 направило в департамент письмо с просьбой подтвердить действие договора аренды от 15.11.2007 N 00000002927. Письмом от 16.04.2018 департамент указал на то, что действие договора аренды земельного участка после 12.11.2017 прекращено, однако общество вправе обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства. С учетом этого обществом в адрес департамента направлено заявление от 14.05.2018 о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства размещенных на нем объектов. Однако департамент письмом от 08.06.2018 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка, указав на то, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты базы отдыха "Волна". Ссылаясь на незаконность данного отказа уполномоченного органа, общество оспорило его в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 39.6, 39.8, 39.16 Земельного кодекса, статьей 3 Закона N 137-ФЗ. Суды установили, что факт нахождения объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, подтвержден совместным актом обследования от 14.08.2018 N 549. Незавершенные строительством объекты возведены обществом на основании разрешения на строительство от 21.02.2011 N Ru 23531308-51 на арендованном земельном участке, в котором ему предоставлено право строительства объектов недвижимости. Доказательства оспаривания указанного разрешения на строительство в материалы дела не представлены. Отсутствуют и сведения о том, что уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, обращался в суд с требованием об изъятии земельного участка. Не подтверждено также то обстоятельство, что земельный участок предоставлялся обществу для завершения строительства ранее. Более того, письмом от 02.03.2018 департамент извещал общество об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды от 15.11.2007 N 0000002927. Арендные платежи вносились обществом ежеквартально, что подтверждается приобщенными к делу платежными поручениями от 12.01.2018 N 001093, от 26.03.2018 N 001194, от 30.07.2018 N 001320. Поэтому судебные инстанции признали договор от 15.11.2007 N 0000002927 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При обращении в уполномоченный орган обществом соблюдены требования действующего законодательства, подтверждающие его право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Объекты, возведенные в границах испрашиваемого в аренду земельного участка, соответствуют виду его разрешенного использования. Отсутствие надлежащего титула на землю (правоустанавливающего документа на земельный участок) препятствует обществу в оформлении актов ввода в эксплуатацию и регистрации построенных объектов как завершенного строительства. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции признали требования заявителя обоснованными и удовлетворили их. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Уполномоченный орган при проведении правовой экспертизы представленных обществом документов, учитывая материалы обследования земельного участка, подготовленные ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль", выявил отсутствие оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок. В границах участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 отсутствуют объекты базы отдыха "Волна", для эксплуатации которой данный земельный участок предоставлялся ранее в аренду обществу по договору от 15.11.2007. Кроме того, публичные процедуры при предоставлении земельного участка для использования его в целях строительства не проводились. Отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду земельного участка для целей строительства, а также доказательства предварительного согласования места размещения объекта на данном участке. Следовательно, объекты незавершенного строительства, возведенные обществом в границах испрашиваемого в аренду земельного участка, являются самовольными постройками.

От общества и администрации отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций закону и представленным доказательствам.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 на основании договора от 15.11.2007 N 0000002927, заключенного на срок до 12.11.2017. Участок, являющийся собственностью публично-правового образования (Краснодарского края), расположен по адресу, который установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Темрюкский район, на побережье Черного моря, юго-западней пос. Веселовка. Договор прошел процедуру государственной регистрации. Земельный участок предоставлен арендатору для эксплуатации базы отдыха "Волна". Пунктом 4.3.4 договора арендатору предоставлено право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Обществом в администрации получено разрешение на строительство от 21.02.2011 N 23531308-51, на основании которого им возведены 14 незавершенных строительством объектов базы отдыха "Волна" на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0703006:11. Право собственности на незавершенные строительством объекты базы отдыха зарегистрировано за обществом в ЕГРН.

До истечения действия договора аренды общество в целях завершения строительства указанных объектов обратилось в департамент с заявлением от 24.10.2017 о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Письмом от 24.11.2017 департамент отказал в предоставлении земельного участка, указав на то, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих обществу на праве собственности, имелись также объекты, права на которые надлежаще не оформлены.

Общество повторно обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Департамент письмом от 21.02.2018 вновь отказал в предоставлении земельного участка на новый срок, ссылаясь на то, что первоначально он выделялся для эксплуатации базы отдыха.

Общество 22.03.2018 направило в департамент письмо с просьбой подтвердить действие договора аренды от 15.11.2007 N 00000002927. Письмом от 16.04.2018 департамент указал на то, что действие договора аренды земельного участка после 12.11.2017 прекращено, однако общество вправе обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства.

С учетом разъяснений департамента обществом в адрес уполномоченного органа направлено заявление от 14.05.2018 о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства размещенных на нем объектов.

Однако департамент письмом от 08.06.2018 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка, указав на то, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты базы отдыха "Волна".

Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, нарушающего его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее земельное законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:11 арендовался обществом по договору от 15.11.2007 N 0000002927, заключенному на срок до 12.11.2017. Участок предоставлен арендатору для эксплуатации базы отдыха "Волна". По условиям договора арендатору предоставлено право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка. Арендатор на основании разрешения от 21.02.2011 N 23531308-51 возвел в границах данного участка объекты, которые не завершены строительством, и право собственности на которые зарегистрировано за обществом в ЕГРН. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды обращался в суд с требованием об изъятии земельного участка. Не подтверждают материалы дела и то обстоятельство, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся ранее обществу для завершения строительства. Установив наличие оснований к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства, суды признали неправомерным отказ уполномоченного органа в предоставлении в аренду на новый срок (однократно) земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 для завершения строительства размещенных на нем объектов.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов общества и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на департамент обязанность по подготовке проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка, а также направлению его для подписания в адрес общества.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы департамента о законности отказа в предоставлении испрашиваемого обществом земельного участка на новый срок (однократно) без проведения торгов в связи с отсутствием оснований, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, проверялся при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций. Этот довод был отклонен как не основанный на нормах действующего земельного законодательства и не соответствующий представленным в дело доказательствам. Обстоятельства, на которые ссылается уполномоченный орган в обоснование своих возражений на требования общества, были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Довод департамента о самовольном характере возведения обществом объектов незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 подлежит отклонению судом округа.

В силу статей 1, 41, 42 Земельного кодекса одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Возведение арендаторами земельных участков жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования указанных норм гражданского и земельного законодательства, использование публичного земельного участка на обязательственном (арендном) праве обусловлено целью его предоставления, назначением земельного участка, волей сторон по определению условий его использования. Последствия постройки, произведенной арендатором на арендованном им земельном участке без соблюдения указанных требований, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:11 предоставлялся обществу в арендное пользование для эксплуатации базы отдыха "Волна" с правом возведения на нем строений и сооружений, соответствующих целевому назначению земельного участка. Объекты незавершенного строительства, возведенные обществом на земельном участке в период действия договора аренды на основании разрешительной документации, выданной в установленном порядке, соответствуют виду разрешенного использования участка. Доказательства того, что земельный участок использовался обществом не в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием, в материалы дела не представлены. Не подтверждено и то обстоятельство, что объекты возведены обществом с нарушением требований градостроительных регламентов, строительных и иных правил (нормативов). Испрашиваемый земельный участок не предоставлялся ранее обществу для завершения строительства. Уполномоченный орган после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не обращался в суд с требованием об изъятии земельного участка. Поэтому судебные инстанции обоснованно признали за обществом право на оформление (однократно, без торгов) арендных отношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:11 для завершения строительства объектов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе департамента, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.06.2019, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019 по делу N А32-25359/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев