Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2019 г. N Ф08-7696/19 по делу N А53-39336/2018

г. Краснодар

27 сентября 2019 г.

Дело N А53-39336/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Немцевой А.С., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Димитриева М.А., при участии в судебном заседании от заявителя - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 106103305304) - Шварцкоп М.С. (доверенность от 18.01.2019), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156) - Федоровой Т.А. (доверенность от 24.12.2018), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна "Промтехно" - Федотова Е.А. (доверенность от 15.12.2018), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.05.2019 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 (судьи Ильина М.В., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу N А53-39336/2018, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным решения об изменении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка площадью 4076 кв. м с кадастровым номером 61:44:0023001:4, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Страны Советов, 42а, (далее - земельный участок) для эксплуатации административных помещений и гаражей на сведения о его разрешенном использовании под производственными, нежилыми, административными, складскими, бытовыми и нежилыми помещениями, а также о понуждении к восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости прежних сведений о разрешенном использовании земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна "Промтехно" (далее - общество), и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала по Ростовской области (далее - учреждение).

Решением Арбитражного Суда Ростовской области от 06.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов, поэтому арендатор вправе изменить вид разрешенного использования объекта аренды. Сведения о разрешенном использовании земельного участка приведены в соответствие градостроительному регламенту. Изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка незначительно. Фактически управлением произведена конкретизация видов разрешенного использования земельного участка для производственных целей.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка могли быть изменены только по заявлению департамента как представителя публичного собственника земельного участка. Изменение разрешенного использования земельного участка повлекло изменение его кадастровой стоимости и характеристик объекта договора аренды. Без согласия собственника земельного участка и арендодателя по договору аренды такие изменения не допускаются. Заявление о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке подала Бресь Карина Абакумовна (далее - физическое лицо), не являвшаяся правообладателем земельного участка и собственником находящихся на нем зданий, сооружений.

В отзыве на кассационную жалобу управление указало на наличие у общества как у правообладателя земельного участка права на самостоятельный выбор любого из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования. Изменение разрешенного использования земельного участка не совершалось в обход установленных земельным законодательством публичных процедур заключения договора аренды. Изменение разрешенного использования земельного участка по заявлению руководителя общества в рассматриваемом случае допустимо, в том числе в связи с заключением договора аренды не на торгах.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок образован 10.02.1993 с разрешенным использованием для эксплуатации административных помещений и гаражей (кадастровый паспорт от 15.11.2013 N 61/001/13-852023). Распоряжением департамента от 19.04.2005 N 820 земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет открытому акционерному обществу "Ростовгорстрой" (далее - акционерное общество) для эксплуатации административных помещений (637/1000 долей) и гаражей (363/1000 долей). Распоряжением департамента от 14.10.2005 N 2502 указанная в распоряжении от 19.04.2005 N 820 цель использования земельного участка заменена на эксплуатацию производственных помещений.

На основании названных распоряжений департамент (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 13.12.2005 N 28534 аренды земельного участка для эксплуатации производственных помещений с 19.04.2005 по 19.04.2054.

Переходы права собственности на нежилые помещения в расположенном на земельном участке административном нежилом здании от акционерного общества к физическом лицу (Бресь К.А.) и от последнего к обществу зарегистрированы 12.04.2018, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи от 12.04.2018 с номерами регистрации 61:44:0023001:173-61/011/2018-7, 61:44:0000000:21990-61/011/2018-7 (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2018 N 61/001/001/2018-116169, 61/001/001/2018-116173). Департамент и общество заключили соответствующее дополнительное соглашение от 08.06.2018 N 1 о замене арендатора по договору аренды. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.10.2018 (запись от 11.10.2018 с номером регистрации 61:44:0023001:4-61/039/2018-4).

На основании решения единственного учредителя общества от 12.02.2018 N 1 приказом по обществу от 19.02.2018 N 1 на должность директора назначено физическое лицо. Последнее обратилось в управление с заявлением от 19.06.2018 N 61-0-1-236/3103/2018-8597 об изменении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка. В качестве источника новых сведений о разрешенном использовании земельного участка под производственными, нежилыми, административными, складскими, бытовыми и нежилыми помещениями заявителем указано его заявление (декларация) от 19.06.2018 о выборе такого вида разрешенного использования.

Учреждение письмом от 07.09.2018 N 18-исх/06212 известило департамент о принятом государственным регистратором 21.06.2018 решении о кадастровом учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка для эксплуатации административных помещений и гаражей на разрешенное использование под производственными, административными, складскими, бытовыми, нежилыми помещениями.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200). Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов, а пропущенный по уважительной причине названный срок может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (подпункт 8 пункта 1 статьи 1). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с утвержденным уполномоченным органом классификатором (пункт 2 статьи 7).

Не допускается изменение условия о виде разрешенного использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, в заключенном по результатам аукциона договоре аренды (пункт 17 статьи 39.8). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми арендаторами земельных участков. Они могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) установлено право правообладателей земельных участков на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов их разрешенного использования без дополнительных разрешения и согласования (пункт 4 статьи 37).

В силу пунктов 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятие соответствующего решения органа местного самоуправления не требуется.

С учетом положений статей 209, 315 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земельного участка из числа предусмотренных градостроительным регламентом, а арендатор обязан пользоваться арендованным участком в соответствии с условиями договора.

Применительно к названным нормативным положениям Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал следующий правовой подход к случаю заявления арендатором требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка на другой предусмотренный градостроительным регламентом вид, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур. Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению и не вправе выбирать любой из видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять установленный договором аренды вид разрешенного использования земельного участка, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено наличие права на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления только у собственника земельного участка, находящегося в частной собственности (пункт 1). Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Права на выбор одного из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования в этом случае реализуется арендатором в момент заключения договора аренды (пункт 2). Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования такого земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" признается действительным вне зависимости от соответствия утвержденному классификатору разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора (пункт 11 статьи 34). На уполномоченные органы возложены обязанности по приведению до 01.01.2020 установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие предусмотренным классификатором видам разрешенного использования (пункт 12 статьи 34), а также по принятию решения об установлении соответствия указанного в заявлении правообладателя земельного участка его разрешенного использования виду разрешенного использования, установленному классификатором. Такое решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (пункт 13 статьи 34).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под государственным кадастровым учетом земельного участка подразумевается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о нем, подтверждающих существование такого участка с определенными характеристиками (пункт 7 статьи 1). Обладатели подлежащих государственной регистрации прав на земельные участки отнесены к участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета (статья 4). Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в составе дополнительных сведений о нем, которые изменяются на основании решений (актов) уполномоченных органов, вносятся в кадастр недвижимости (пункт 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 8). Перечень всех видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом, вносятся в реестр границ (подпункт 9 пункта 1 статьи 10). Дополнительные сведения о земельном участке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости либо в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо в уведомительном порядке (пункты 2, 3 статьи 13). Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета является наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (подпункт 9 пункта 2 статьи 14). Законодатель не включил в перечень случаев осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав изменение дополнительных сведений о земельном участке (пункт 5 статьи 14), но предусмотрел возможность установления федеральным законом иного лица, по заявлению которого осуществляется такой кадастровый учет (подпункт 6 пункта 2 статьи 15). Органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав сведения о принятом решении об изменении разрешенного использования земельного участка для их внесения в Единый государственный реестр недвижимости (подпункт 2 пункта 1 статьи 32). Если эти сведения не внесены в Единый государственный реестр недвижимости в установленный срок, заинтересованное лицо вправе подать заявление об их внесении (пункт 1 статьи 33), а орган регистрации прав должен самостоятельно запросить их в органах местного самоуправления (пункт 2 статьи 33). Отказ во внесении в Единый государственный реестр недвижимости названных сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица возможет только в случае поступления уведомления об отсутствии необходимых документов (сведений) (пункт 4 статьи 33).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Соответствующий классификатору вид разрешенного использования земельного участка под производственными, нежилыми, административными, складскими, бытовыми и нежилыми помещениями предусмотрен Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87 в редакции решения от 19.12.2017.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Общество не обращалось в департамент с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка одному из видов разрешенного использования, установленному классификатором, департамент не принимал соответствующее решение и не направлял его в порядке межведомственного информационного взаимодействия в управление, а последнее на основании такого решения не вносило соответствующие измененные дополнительные сведения о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости. Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка произведено управлением без запроса соответствующего решения у органа местного самоуправления. В рассматриваемом случае управлением нарушен установленный действующим законодательством порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка. Вместе с тем, заявляя об изменении разрешенного использования земельного участка, общество не преследовало цель обхода предусмотренных земельным законодательством публичных процедур заключения договора аренды. Договор аренды на торгах не заключался. Общество как собственник помещений в расположенном на земельном участке здании обладает исключительным правом на заключение договора аренды такого участка без проведения торгов. Измененный вид разрешенного использования земельного участка соответствует назначению принадлежащих обществу помещений в здании, правилам землепользования и застройки, а также утвержденному классификатору видов разрешенного использования. Соблюдение лицами, участвующими в деле, установленных действующим законодательством процедур приведения разрешенного использования земельного участка в соответствие одному из видов разрешенного использования, установленному классификатором, и кадастрового учета измененных дополнительных сведений об участке должно было привести к существующему в настоящий момент положению. Оспариваемое департаментом решение управления не привело и не могло привести к нарушению прав и интересов как самого департамента, так и представляемого им публично-правового образования. Последнее обстоятельство исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Соответствие таких выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 по делу N А53-39336/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова