Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2019 г. N Ф08-7940/19 по делу N А61-4366/2018

г. Краснодар

03 октября 2019 г.

Дело N А61-4366/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаковой А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи от истца - общества с ограниченной ответственностью "Рынок "Западный"" (ИНН 1513053472, ОГРН 1151513001353) - Кусовой З.Б. (доверенность от 20.08.2018), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Дружба" (ИНН 1503002687, ОГРН 1021500672082) - Макиевой Р.С. (доверенность от 10.07.2019), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рынок "Западный"" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 по делу N А61-4366/2018 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.), установил следующее.

ООО "Рынок "Западный"" обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к ООО "Дружба" о взыскании 624 360 рублей неосновательного обогащения за период с 01.01.2016 по 24.04.2017 и 88 567 рублей 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2016 по 01.06.2018 (с учетом изменения предмета заявленных требований - т. 1, л. д. 118, 119).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2018 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 624 360 рублей за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 24.04.2017 и 88 567 рублей 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2016 по 01.06.2018; распределены судебные расходы. Суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.12.2015 между ООО "Рынок "Западный"" и ООО "Дружба" автоматически пролонгирован в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) ввиду отсутствия возражений сторон. В то же время арендатор направил в адрес арендодателя претензию от 19.07.2016, в которой просил произвести раздел арендуемого земельного участка на 2 самостоятельных участка площадью 145 кв. м, 10 430 кв. м и заключить договор купли-продажи земельного участка по выкупной государственной цене, признать ничтожными договоры аренды земельного участка, включая договор от 01.12.2015. То есть, фактически арендатор заявил о своем отказе от продолжения арендных отношений. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 24.04.2017 право собственности на нежилое здание зарегистрировано за гр-кой Козоновой В.П. на основании соглашения об отступном от 10.04.2017 и договора займа от 15.01.2011 N 1. Решением Советского районного суда города Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 24.05.2018 по делу N 2-1185/18 в удовлетворении иска Козоновой В.П. к ООО "Рынок "Западный"" и Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа, Администрации местного самоуправления города Владикавказа об оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 02.10.2006 N 543-06 между ООО "Рынок "Западный"" и Фондом имущества АМС города Владикавказа, снятии с государственного кадастрового учета земельных участков, установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:040801:200 и его разделе - отказано. Встречный иск ООО "Рынок "Западный"" к Козоновой В.П. и ООО "Дружба" о сносе самовольной постройки удовлетворен; суд обязал ответчика снести нежилое здание с кадастровым номером 15:09:0040801:4305 в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу. Данные обстоятельства подтверждают, что с 19.07.2016 по 24.04.2017 ООО "Дружба" неосновательно пользовалось спорным земельным участком; доказательств внесения арендных платежей либо платы за пользование землей в период с 01.01.2016 по 24.04.2017 не представлено.

В период с 19.07.2016, то есть с момента объявления об отказе от внесения платежей, отношения по владению и пользованию земельным участком, занятым объектом, не оформлялись, что не исключает обязанности по возмещению стоимости фактического пользования земельным участком на основании норм Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (глава 60). В силу универсальности принципа платности пользования землей в указанном случае правовым основанием для взыскания с фактического пользователя земельного участка неосновательно сбереженных им денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В связи с нахождением на рассматриваемом земельном участке в спорный период объекта недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Дружба", последнее обязано оплатить пользование земельным участком. Поскольку в период с 19.07.2016 по 24.04.2017 ответчик пользовался земельным участком без правовых оснований, - с него подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере арендной платы и проценты в силу статьи 395 и пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса.

Постановлением апелляционного суда от 19.07.2019 решение от 01.11.2018 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ООО "Рынок "Западный"" из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 604 рублей, с ООО "Рынок "Западный"" в пользу ООО "Дружба" взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. Суд второй инстанции исходил из отсутствия на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца, поскольку ООО "Дружба" являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 15:09:0040801:4305 площадью 120 кв. м; к нему в силу закона перешло право собственности на земельный участок, находящийся под объектом. Ввиду отсутствия правовых оснований для взыскания арендной платы по договору от 01.12.2015, к отношениям сторон положения главы 60 Гражданского кодекса не подлежат применению. Поскольку земельный участок, занятый объектом недвижимости ООО "Дружба", не принадлежит ООО "Рынок "Западный"" на праве собственности или ином вещном праве, истец не может требовать внесения платы за фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком.

В кассационной жалобе ООО "Рынок "Западный"" просит апелляционное постановление от 19.07.2019 отменить, оставить в силе решение от 01.11.2018, указав в обоснование своих доводов, что ООО "Дружба" не возражало против заявленных требований о взыскании неосновательного обогащения, при рассмотрении апелляционной жалобы признало требования в размере 5649 рублей 20 копеек, подтвердив, таким образом, пользование спорным земельным участком в заявленный период и наличие долга в размере земельного налога. Вместе с тем, плательщиками земельного налога являются лица, обладающие земельными участками - объектами налогообложения на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (часть 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

В спорный период собственником земельного участка являлось ООО "Рынок "Западный"", уплачивавшего земельный налог в порядке статьи 65 Земельного кодекса, основания для освобождения ответчика от обязанности вносить плату за пользование землей отсутствуют. Также заявитель жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о том, что ООО "Дружба" является собственником земельного участка в силу перехода к нему соответствующего права по договору купли-продажи от 14.09.1996 нежилого здания (кадастровый номер 15:09:0040801:4305) площадью 120 кв. м. В период с 1984 по 2006 годы правообладателем спорного земельного участка являлось ООО "Рынок "Западный"" на праве постоянного (бессрочного) пользования, с 2006 года по 2019 год - на основании договора купли-продажи от 02.10.2006 N 543-06. Кроме того, апелляционной суд неправомерно восстановил ответчику срок подачи апелляционной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Дружба" указало на несостоятельность ее доводов, считая судебный акт второй инстанции законным и обоснованным.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представители спорящих сторон поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании решения ГИК от 02.10.1984 N 458 дирекции крытого рынка (Северо-Западный район, г. Владикавказ, ул. Владикавказская) выдан государственный акт от 16.02.1993 N А-I N 934068 о закреплении в бессрочное пользование 1,33 га земли для строительства крытого рынка (т. 1, л. д. 98 - 100).

14 сентября 1996 АООТ "Осетинснаб" и ООО "Дружба" заключили договор купли-продажи магазина розничной торговли. Согласно описанию, содержащемуся в акте приема-передачи к данному договору, магазин представляет собой каркасный павильон облегченного типа, имеет сборно-разборную конструкцию и относится к движимому имуществу.

Впоследствии ООО "Дружба" зарегистрировало право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 15:09:0040801:4305, назначение - торговое, площадью 120 кв. м, расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, западный рынок (свидетельство о государственной регистрации права от 01.06.2015, регистрационная запись N 15-15/001-15/001/062/2015-635/1) (т. 1, л. д. 20).

Постановлением администрации местного самоуправления города Владикавказа от 26.06.2006 ЗАО "Рынок "Западный"" предоставлен в собственность земельный участок общей площадью 1,2028 га.

На основании постановления администрации местного самоуправления города Владикавказ от 26.06.2006 N 1237 Фонд имущества АМС города Владикавказ (продавец) и ЗАО "Рынок "Западный"" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 02.10.2006 N 543-06 земельного участка с кадастровым номером 15:09:040801:0030, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, 28, общей площадью 1,2028 га (т. 1, л. д. 101).

В соответствии с протоколом собрания акционеров от 01.12.2014 ЗАО "Рынок "Западный"" реорганизовано в ООО "Рынок "Западный"".

18 июня 2015 года истец на основании протокола собрания акционеров ЗАО "Рынок "Западный"" от 01.12.2014 и передаточного акта от 01.12.2014 зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:040801:200, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, 28 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.06.2015, запись регистрации N 15-15/001-15/001/062/2015-558/2) (т. 1, л. д. 19).

1 октября 2015 года ООО "Рынок "Западный"" (арендодатель) и ООО "Дружба" (арендатор) заключили договор, в соответствии с которым последнему предоставлен в пользование земельный участок территории рынка площадью 132 кв. м. В последующем 01.11.2015 и 01.12.2015 стороны заключали договоры аренды на новый срок - до 31.12.2015 (т. 1, л. д. 8 - 10).

Размер ежемесячной арендной платы составил 39 600 рублей (пункт 1 договора), которые вносятся ежемесячно, не позднее 1-го числа в кассу рынка. Договором предусмотрена неустойка в виде штрафа в размере 1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

По делу установлено, что в период срока действия договора аренды ответчик вносил арендные платежи, по истечении срока аренды ООО "Дружба" продолжило пользование спорным земельным участком без внесения платы.

На основании соглашения об отступном от 10.04.2017, заключенного во исполнение договора займа от 15.01.2011 N 1, ООО "Дружба" передало спорный объект недвижимости г-ке Козоновой В.П., право собственности которой зарегистрировано 24.04.2017 (запись N 15/001/2017-2).

В адрес ООО "Дружба" направлена претензия от 05.06.2018 N 28 о погашении задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 15:09:040801:200 в размере 628 320 рублей и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 114 842 рублей (т. 1, л. д. 11), полученная адресатом 08.06.2018, которая не исполнена, что и послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Отсутствие документа о праве пользования землей (неоформление договорных отношений) не может служить основанием для освобождения от внесения платы за землепользование. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса).

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 02.10.2006 N 543-06, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, действовавшая до 01.03.2015 статья 36 Земельного кодекса не допускала, а действующая в настоящее время статья 39.20 названного Кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 15:09:040801:0030, приобретено ООО "Дружба" по договору купли-продажи 14.09.1996 у АООТ "Осетинснаб". То есть на момент заключения договора от 02.10.2006 N 543-06 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:040801:0030, частью которого является земельный участок с кадастровым номером 15:09:040801:200, на нем находился объект недвижимости, не принадлежавший ЗАО "Рынок "Западный"", в этой связи договор от 02.10.2006 N 543-06 в части площади земельного участка (15:09:040801:200), занимаемого объектом с кадастровым номером 15:09:0040801:4305, недействителен, право собственности на данную часть земли у ЗАО "Рынок "Западный"" не возникло, оснований для взимания платы с ООО "Дружба" за пользование землей не имелось.

Определением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 18.12.2018 N 33-2134/2018 отменено решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 24.05.2018 по делу N 2-1185/18; договор купли-продажи от 02.10.2006 N 543-06 земельного участка, заключенный Фондом имущества АМС города Владикавказа и ЗАО "Рынок "Западный"", признан недействительным в части площади земельного участка с кадастровым номером 15:09:040801:200, расположенной под объектом недвижимости с кадастровым номером 15:09:0040801:4305; признано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:040801:200 площадью 10 575 кв. м для обслуживания объекта недвижимости (кадастровый номер 15:09:0040801:4305); произведен раздел земельного участка (15:09:040801:200) на два: площадью 146,4 кв. м и 10 428,6 кв. м, за гр-кой Козоновой В.П. закреплен на праве собственности земельный участок общей площадью 146,4 кв. м, за ООО "Рынок "Западный"" - 10 428,6 кв. м.

Вывод апелляционной коллегии относительно перехода к ООО "Дружба" права собственности на спорный земельный участок в силу перехода к нему соответствующего права на нежилое здание (кадастровый номер 15:09:0040801:4305) площадью 120 кв. м по договору купли-продажи от 14.09.1996, коллегия суда кассационной инстанции считает ошибочным и подлежащим исключению из мотивировочной части обжалуемого судебного акта. Однако данный вывод не повлиял на правильное разрешение спора по существу, поскольку истец не вправе взыскивать с ответчика плату за пользование земельным участком под объектом недвижимости последнего, принимая во внимание, что договор от 02.10.2006 N 543-06 купли-продажи земельного участка недействителен в части спорной площади.

Материалы дела исследованы апелляционной коллегией полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Основания для отмены (изменения) апелляционного постановления от 19.07.2019 по приведенным в жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 по делу N А61-4366/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов