Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 октября 2019 г. N Ф08-8034/19 по делу N А32-23247/2018

г. Краснодар

09 октября 2019 г.

Дело N А32-23247/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Деловой мир" (ИНН 2310139704, ОГРН 1092310002784) - Думы А.Н. (доверенность от 17.04.2017) и Абрамовой Н.Г. (доверенность от 30.05.2019), в отсутствие заинтересованных лиц: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Грин Вэй" (ИНН 2320180860, ОГРН 1102366001605), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2019 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 (судьи Филимонова С.С., Гуденица Т.Г., Соловьева М.В.) по делу N А32-23247/2018, установил следующее.

ООО "Деловой мир" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611; возложении на заинтересованных лиц обязанности заключить в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения новый договор аренды указанного земельного участка с обществом на срок 24 месяца со дня вступления в законную силу решения, предусмотренный проектом организации строительства (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Грин Вэй".

Решением от 15.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.06.2019, заявленные требования удовлетворены. Суды установили, что общество является застройщиком многоквартирных жилых домов (далее - МКД), находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611. Поскольку все МКД не введены в эксплуатацию, а земельный участок, находящийся под указанными домами, не перешел в общую долевую собственность жильцов, правообладателем данного участка является администрация. Заявитель на законных основаниях осуществляет строительство МКД, поэтому основания для отказа ему в пролонгации договора аренды отсутствовали.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявители указывают на то, что общество не представило документацию, определяющую площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объектов, расположенных на спорном участке. На земельном участке расположены два МКД, квартиры в которых принадлежат на праве собственности жильцам, следовательно, данный участок перешел в общую долевую собственность.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский"" (арендодатель) заключили договор от 11.11.2010 N 4900005977 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611 для многоэтажной жилой застройки, состоящей из четырех многоэтажных жилых домов: 10-ти этажного 2-х секционного жилого дома;

16-этажного 4-х секционного жилого дома; 16-ти этажного 3-х секционного жилого дома;

16-ти этажного 4-х секционного жилого дома, с размещением на территории участка объектов инфраструктуры.

Согласно пункту 5.2.7 арендатор обязан передать 140 квартир общей площадью каждая не менее 36 кв. м, указанных в пунктах 5.2.5 и 5.2.6 договора ветеранам Великой Отечественной войны 1941 - 1945 годов; лицам, имеющим право на получение социальных выплат на приобретение жилого помещения в собственность жилого помещения в собственность за счет средств федерального бюджета, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2009 N 714 "Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны", Федеральным законом от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах", постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.09.2006 N 808 "О Порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятых на учет до 1 января 2005 года" и постановлением главы города Сочи от 28.10.2009 N 351 "Об утверждении городской целевой программы "Оказание содействия ветеранам Великой Отечественной войны 1941 - 1945 годов при реализации их жилищных прав на 2009 - 2010 годы"", признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно зарегистрированных на территории города Сочи, согласно спискам сформированным администрацией в полном объеме в срок не позднее 20.12.2010.

В письме от 04.03.2011 арендатор сообщил о том, что он исполнил обязанность по передаче квартир лицам, указанным в пунктах 5.2.5 и 5.2.6 договора.

По договору от 18.08.2012 права и обязанности арендатора из договора аренды от 11.11.2010 N 4900005977 перешли обществу.

20 января 2014 года общество и администрация заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 11.11.2010 N 4900005977, которым срок его действия продлен до 03.10.2016 и изменен предмет сделки - в аренду предоставляется земельный участок площадью 21 812 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:611 с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка. На земельном участке расположен 10-ти этажный 2-х секционный жилой дом 15. Земельный участок предоставлялся для строительства двух 11-ти этажных жилых домов и многоярусной автомобильной парковки на 300 машиномест.

20 февраля 2017 года администрация и общество заключили договор N 4900010418 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), по условиям которого в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611 для многоэтажной жилой застройки сроком действия до 30.06.2018.

8 мая 2018 года общество обратилось в департамент в целях заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611 на новый срок.

Письмом от 04.06.2018 N 14243/0205-16 в оказании услуги отказано со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок является собственностью жильцов находящихся на нем МКД.

Общество, полагая, что отказ департамента не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

По смыслу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Суды установили, что спорный земельный участок предоставлялся заявителю в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса для завершения строительства объекта - "Многоквартирный жилой комплекс - II на участке N 2 по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш, "Литера 5" - I пусковой комплекс. Корректировка" (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 по делу N А32-17420/2016). На момент принятия данного решения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611 располагались 10-ти этажный 2-х секционный жилой дом ул. Малышева, 15 и объект незавершенного строительства - "Многоквартирный жилой комплекс - II на участке N 2 по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш. "Литера 5" - I пусковой комплекс. Корректировка".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2016 по делу N А32-14532/2016 признан незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство, на администрацию возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения (26.01.2017) выдать обществу разрешение на строительство в отношении объекта: "Многоквартирного жилой комплекс - II на участке N 2 по адресу:

г. Сочи поселок Лазаревское, ул. Калараш, литера 6 - II пусковой комплекс". Общество 18.04.2017 получило разрешение на строительство указанного объекта со сроком действия до 18.04.2019. На момент вынесения решения по делу N А32-17420/2016 о продлении аренды от 15.11.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства "Многоквартирный жилой комплекс - II на участке N 2 по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш. "Литера 5" - I пусковой комплекс. Корректировка", разрешение на строительство объекта "Многоквартирный жилой комплекс - II на участке N 2 по адресу: г. Сочи поселок Лазаревское, ул. Калараш, "Литера 6" - II пусковой комплекс" получено 18.04.2017. Суды установили, что объект имеет 6 монолитных этажей, снаружи и внутри него ведутся общестроительные работы, то есть обладает признаками недвижимого имущества и имеет высокую степень готовности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что заявитель арендует спорный земельный участок по договору от 20.02.2017 N 4900010418 (срок аренды - до 30.06.2018) для осуществления строительства. На основании разрешения на строительство в границах спорного участка возведен объект, который не завершен строительством, право собственности на который зарегистрировано за обществом в ЕГРН. В деле отсутствуют доказательства предоставления обществу испрашиваемого земельного участка ранее для завершения строительства, а также того, что в течение более чем шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, уполномоченным органом не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Земельный участок под МКД по ул. Малышева, 13 и 15 в качестве отдельного объекта на кадастровый учет не поставлен, на нем также расположен незавершенный строительством жилой дом, поэтому земельный участок под сданными с эксплуатацию домами в собственность жильцов не поступил.

Однако суды не учли следующее.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской ФедерацииN (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

В пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 67 постановления N 10/22 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в постановлении от 28.05.2010 N 12-П указал следующее. Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования; возможность распоряжения публичным собственником прекратилась в отношении земельного участка под домами в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам жилых помещений, и, соответственно, прекратилось право пользования право застройщика частью земельного участка, занятого жилыми домами.

Удовлетворяя заявленные требования, суды не исследовали вопрос о том, имеются ли в возведенных на земельном участке жилых домах помещения, зарегистрированные за жильцами на праве собственности применительно к приведенным разъяснениям высших судебных инстанций, поэтому сделали преждевременный вывод о том, что земельный участок под сданными в эксплуатацию МКД в общедолевую собственность жильцов не поступил.

По смыслу статьи 16 Закона N 189-ФЗ арендные отношения прекращаются в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома с момента его образования (описания границ, осуществления государственного кадастрового учета и т.д.). Общество претендует на весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611. Данные обстоятельства суды также оставили без внимания.

Кроме того, изначально спорный земельный участок предоставлялся правопредшественнику общества в целях строительства четырех МКД (первоначальная редакция договора аренды от 11.11.2010 N 4900005977), впоследствии внесены изменения в проектную документацию и на земельном участке планировалось возведение четырех домов и многоярусной автомобильной парковки на 300 машиномест (дополнительное соглашение от 20.01.2014 N 1), в данный момент на участке возведены два МКД и один недостроенный жилой дом. Из пояснений застройщика следует, что он не планирует строительство автомобильной парковки, поэтому основания для предоставления ему в аренду этой части земельного участка также отсутствуют.

Ссылаясь на то, что общество ввиду отказа администрации лишено возможности разделить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611, заявитель не предпринял мер по оспариванию данного отказа в судебном порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

В соответствии с частью 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

С учетом изложенного решение от 15.04.2019 и постановление апелляционного суда от 28.06.2019 подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 по делу N А32-23247/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин