Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 октября 2019 г. N Ф08-8468/19 по делу N А53-32682/2018

г. Краснодар

08 октября 2019 г.

Дело N А53-32682/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Август" (ИНН 6161052674, ОГРН 1086161001981) - Хренкова А.С. (доверенность от 04.03.2019), от ответчика - индивидуального предпринимателя Стасика Андрея Владимировича (ИНН 616300079118, ОГРНИП 304616329400102) - Гадзияна С.В. (доверенность от 25.09.2019), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Стасика Андрея Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2019 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2019 (судьи Попов А.А., Абраменко Р.А., Малыхина М.Н.) по делу N А53-32682/2018, установил следующее.

ООО "Август" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Стасику А.В. (далее - предприниматель) о взыскании 316 965 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 20.03.2018 N 46/18/С, 8276 рублей неустойки за просрочку внесения арендных платежей, 210 тыс. рублей штрафа за просрочку возврата помещения (с учетом изменения предмета иска - т. 2, л. д. 4, 5).

Решением от 28.03.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.06.2019, исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу общества взыскано 316 965 рублей задолженности, 8276 рублей неустойки, 8328 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Дополнительным решением от 10.06.2019 с общества в пользу предпринимателя взыскано 9807 рублей расходов по оплате услуг эксперта. Судебные акты мотивированы тем, что в нарушение требований статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предприниматель не исполнил обязательства по внесению арендных платежей по договору от 20.03.2018 N 46/18/С. В нарушение статей 612, 655 Гражданского кодекса ответчик документально не подтвердил факт возврата нежилого помещения, переданного в аренду, в установленном законом порядке. Согласно экспертному заключению от 20.02.2019 N Э019-2019 (т. 2, л. д. 49 - 68) нежилое помещение столярного цеха, площадью 124,3 кв. м (литера О1), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Космонавтов, 2/2, кадастровый номер 61:44:0010504:215, непригодно для эксплуатации в соответствии с функциональным назначением в качестве офиса ввиду того, что покрытие пола выполнено из асфальтобетона, что не соответствует пункту 5.1 приложения ДСП 29.13330.211 "Полы", в помещении отсутствует естественное освещение, что нарушает пункт 5.1 СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение", пункт 7.2 СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения", а также пункты 2.1.1, 2.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", в исследуемом помещении не предусмотрена система вентиляции (располагающийся вент канал является транзитным по внешним признакам), что не соответствует пунктам 4.17, 7.36 СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения". Вместе с тем данные характеристики помещения - отсутствие окон и вентиляции, наличие бетонного пола могли быть установлены ответчиком при принятии помещения в аренду по акту приема-передачи. В связи с наличием задолженности на стороне арендатора суды, основываясь на положении статьи 330 Гражданского кодекса, удовлетворили также требование о взыскании неустойки. Относительно требования о взыскании с ответчика 210 тыс. рублей штрафа за невозврат нежилого помещения, суды не нашли оснований для его удовлетворения, так как из пунктов 4.3 и 4.7 договора от 20.03.2018 N 46/18/С не усматривается условие о штрафе за несвоевременный возврат помещения в размере 3 тыс. рублей (данное требование истца основано на ошибочном толковании условий договора).

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 28.03.2019 и апелляционное постановление от 29.06.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, подчеркнув, что арендодатель предоставил помещение, не согласованное в договоре аренды от 20.03.2018 N 46/18/С. Вместо необходимого объекта предоставлено пространство, расположенное в надстройке, не оформленное надлежащим образом, в отсутствие правовых оснований. Позиция судов сводится к тому, что предприниматель не вернул обществу помещение в установленном порядке, однако, в материалах дела имеется акт приема-передачи, не подписанный со стороны истца, свидетельствующий о предпринятой арендатором попытке действовать согласно статье 612 Гражданского кодекса. В экспертном заключении от 20.02.2019 N Э019-2019 не отражено наличие правоустанавливающих документов в отношении второго этажа здания, предоставленного в аренду. Своим поведением арендодатель ввел суд в заблуждение, так как фактически в пользование предпринимателя передано иное помещение, нежели указано в договоре, что подтверждается фотографиями арендуемого объекта, которые суды не приняли в качестве доказательств.

В отзыве на кассационную жалобу общество просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, подчеркнув, что до настоящего времени со стороны арендатора акт возврата спорного помещения не подписан, передача имущества в аренду осуществлялась согласно данным технического паспорта здания от 14.06.2003, выданного муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону. Границы и расположение помещения приведены в приложении N 1 к договору аренды от 20.03.2018 N 46/18/С, в связи с чем арендатор был осведомлен о техническом состоянии, границах и расположении передаваемого в аренду нежилого помещения.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали позиции своих доверителей.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 20.03.2018 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 46/18/С, в силу пункта 1.1 которого арендодатель обязался передать, без права субаренды (за исключением пункта 2.3.8), а арендатор - принять во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, а именно: столярный цех, площадью 124,3 кв. м (литера О1), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Космонавтов, 2/2, согласно данным технического паспорта здания от 14.06.2003 (т. 2, л. д. 128 - 135).

В силу пункта 2.2.1 договора арендодатель обязуется передать помещение арендатору по акту приема-передачи в срок до 01.04.2018.

На основании пункта 3.2.1 договора размер постоянной арендной платы за пользование помещением составил 43 505 рублей в месяц, с 01.07.2018 - 400 рублей за 1 кв. м, общий размер арендной платы с 01.07.2018 составил 49 720 рублей.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что постоянная арендная плата вносится арендатором не позднее 5-го числа каждого текущего (расчетного) месяца, стоимость эксплуатационных расходов - 50 рублей за 1 кв. м, что составляет 6215 рублей.

В течение 5 банковских дней, с даты подписания договора, арендатор обязуется внести на расчетный счет арендодателя 55 935 рублей как "обеспечительный платеж" (пункт 3.6 договора), который равен сумме постоянной части арендной платы, эксплуатационных расходов, подлежащих уплате за один месяц. В случае если арендатор просрочит перечисление суммы обеспечительного платежа в полном объеме на счет арендодателя более чем на 30 календарных дней, стороны будут считать данное нарушение существенным, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендатора.

В пункте 3.4 договора согласовано, что обеспечительный платеж не является задатком, обеспечивающим исполнение обязательств по договору, положения статей 380 - 381 Гражданского кодекса не применяются. В случае прекращения договора по вине арендатора или в связи с нарушением им условий договора, в соответствии с пунктом 5.2 договора обеспечительный платеж возврату не подлежит и рассматривается сторонами как плата за прекращение договора по вине арендатора или в связи с нарушением им условий договора, а также в случае досрочного прекращения договора по инициативе арендатора, если такое требование не вызвано не исполнением арендодателем своих обязательств по настоящему договору (пункт 5.1), обеспечительный платеж возврату не подлежит и рассматривается сторонами как плата арендатора за отказ от исполнения договора. При этом арендатор обязан уплатить арендодателю все платежи, начисляемые до даты фактического возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи помещения, включительно, и возместить арендодателю все убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязанностей по договору.

В случае если арендатор просрочит перечисление суммы обеспечительного платежа более чем на 1 календарный день, арендатор будет обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,5% от всей суммы обеспечительного платежа, начиная со 2-го дня просрочки перечисления суммы.

Согласно пункту 4.2 договора, в случае задержки арендной платы в сроки, предусмотренные пунктом 3, а также любого иного причитающегося арендодателю платежа арендатор уплачивает арендодателю пеню в сумме 0,1% от суммы возникшей задолженности за каждый календарный день просрочки до момента устранения соответствующего нарушения.

На основании пункта 4.3 договора в случае несвоевременного возврата арендуемого помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за срок фактического пользования арендованным помещением, не возвращенным в срок, согласно пункту 2.4.12 договора, а также неустойку в размере 0,1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день срока неосновательного фактического пользования арендованным помещением.

В силу пункта 4.7 договора арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан выплатить по первому требованию арендодателя штраф в размере 3 тыс. рублей, в том числе за каждый такой день более чем на 14 календарных дней, при этом начисление пени за просрочку возврата помещения в соответствии с пунктом 4.3 договора прекращаются, а начисление штрафа начинается с 15-го дня просрочки.

По делу установлено, что объект аренды передан арендатору на основании передаточного акта от 01.04.2018, в котором указано, что помещение представляет собой столярный цех, площадью 124,3 кв. м (литера О1), расположено по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 2/2, согласно данным технического паспорта от 14.06.2003. Границы и расположение помещения приведены в приложении N 1 к договору, представляющем собой копию поэтажного плана.

Стороны предусмотрели, что арендная плата начинает вноситься не позднее 16.04.2018. 16 апреля 2018 года контрагенты подписали акт о начале арендатором коммерческой деятельности в полученном в аренду помещении.

Платежными поручениями от 27.03.2018 N 206, 12.04.2018 N 221 на расчетный счет арендодателя внесен обеспечительный платеж в сумме 55 935 рублей.

Вместе с тем, как указывает истец, ответчик в нарушение пункта 2.4.1 никаких иных платежей не произвел, ввиду чего 27.06.2018 общество направило в адрес предпринимателя претензию и уведомление о расторжении договора аренды (получены адресатом лично 11.07.2018).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, закрепленными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разрешая данный спор, суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что правоотношения спорящих сторон возникли из договора аренды нежилых помещений, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением названных правил (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи в аренду передано помещение согласно данным технического паспорта здания от 14.06.2003, выданного муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону. Таким образом, как верно указали суды двух инстанций, объект аренды, указанный в договоре аренды нежилого помещения от 20.03.2018 N 46/18/С, подлежащий передаче, индивидуализирован. Приведенные в экспертном заключении ООО "Независимая строительная экспертиза" от 20.02.2019 N Э019-2019 характеристики исследуемого объекта: отсутствие окон и вентиляции, наличие бетонного пола, не являются скрытыми недостатками, которые не могли быть выявлены арендатором при принятии помещения в аренду. Предприниматель подписал договор аренды 20.03.2018 N 46/18/С, акт о приеме-передаче помещения от 01.04.2018, акт о начале коммерческой деятельности от 16.04.2018, поэтому с 20.03.2018 по 16.04.2018 мог установить, что помещение не соответствует предъявляемым требованиям и принять меры по возврату имущества.

Судебные инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о том, что помещение освобождено 28.04.2018 в присутствии представителей истца, поскольку возврат переданного в аренду имущества осуществляется по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами договора аренды, однако, в нарушение статьи 65 Кодекса, предприниматель не представил соответствующих доказательств данному факту.

Поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие погашение задолженности, возврата объекта аренды в предусмотренном законом порядке, исковые требования о взыскании долга по арендной плате в сумме 316 965 рублей удовлетворены правомерно. Ввиду доказанности наличия и размера задолженности по арендным платежам, суды обоснованно взыскали пеню в размере 8276 рублей.

Доводы кассационной жалобы изучены и отклонены судом округа, поскольку проверены и учтены судами предыдущих инстанций при рассмотрении дела и не опровергают их выводы. Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2019 по делу N А53-32682/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев