Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 октября 2019 г. N Ф08-8897/19 по делу N А63-19857/2018

г. Краснодар

17 октября 2019 г.

Дело N А63-19857/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Степанян Ольги Витальевны (ИНН 071605975320, ОГРНИП 311071629100019) - Ускова И.А. (доверенность от 03.08.2019), от органа, осуществляющего публичные полномочия - администрации Курского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2612018872, ОГРН 1042600393516) - Кобина В.Н. (доверенность от 10.01.2019), в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Чайковской Татьяны Ивановны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Степанян Ольги Витальевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2019 по делу N А63-19857/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Степанян Ольга Витальевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к администрации Курского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) с заявлением, в котором просила:

- признать недействительным постановление администрации от 01.03.2018 N 129 "Об утверждении схемы земельного участка или земельных участков на кадастровым плане территории и образовании земельного участка" (далее - постановление от 01.03.2018 N 129);

- признать незаконным бездействие администрации, выразившееся в не заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:36:031309:132, площадью 511 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ст. Курская, ул. Акулова, 27 "а", целевое назначение - для ведения предпринимательской деятельности, в том числе отказ в письме от 19.03.2018 исходящий номер 05-44/847 на заявление предпринимателя о заключении договора аренды, поданное в уполномоченный орган 01.03.2018 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Требования основаны на положениях статей 11.4, 35, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Заявление мотивировано незаконностью отказа уполномоченного муниципального органа в предоставлении в аренду предпринимателю, являющемуся собственником нежилого здания площадью 11,7 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 26:36:031309:132. Оспариваемое бездействие (отказ администрации) в предоставлении земельного участка в аренду, а также произведенный уполномоченным органом раздел данного участка постановлением от 01.03.2018 N 129, не основаны на законе, не соответствуют Правилам землепользования и застройки муниципального образования Курского сельсовета Курского района Ставропольского края, утвержденным решением Совета Курского муниципального района Ставропольского края от 26.04.2017 N 355 (далее - Правила землепользования) и нарушают права (интересы) заявителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра); федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата); Чайковская Татьяна Ивановна.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2019, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что решением от 04.06.2007 мирового судьи судебного участка N 1 Курского района Ставропольского края по гражданскому делу N 2-367-18-468-07 удовлетворен иск граждан Чайковской Т.И., Чайковского С.П. к администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района Ставропольского края. Признано право общей долевой собственности на нежилое строение, состоящее из основного строения литера "А", инвентарный номер 4015, кадастровый номер 26:36:031309:0132:4015/82:1000/А, основной площадью (торговый павильон) 13,2 кв. м, навес 80,8 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Курский район, ул. Акулова (Центр Парк). По заявлениям граждан Чайковской Т.И., Чайковского С.П. и на основании вступившего в законную силу решения от 04.06.2007 по делу N 2-367-18-468-07, управление Росреестра 05.07.2007 произвело государственную регистрацию права общей долевой собственности граждан (по 1/2 доли в праве) на торговый павильон, кадастровый номер 26:36:031309:0132:4015/82:1000/А, литера "А", общей площадью 11,70 кв. м, по адресу: Центр-парк, ул. Акулова Ставропольский край, Курский район. Чайковской Т.И. и Чайковскому С.П. выданы свидетельства о праве собственности N 26 АЕ 021 764 и N 26 АЕ 021 765. Постановлением главы администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района Ставропольского края от 24.09.2007 N 278 утвержден проект установления границ земельного участка, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности площадью 511 кв. м, по адресу: Ставропольский край, Курский район, ст. Курская, ул. Акулова. Данному участку присвоен адресный номер 27 "а", установлено его целевое назначение - для ведения предпринимательской деятельности. Начальником территориального (межрайонного) отдела N 9 управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю 01.11.2007 утверждено землеустроительное дело по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:36:03 13 09:0132. Постановлением главы администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района Ставропольского края от 18.12.2007 N 395 предоставлен в аренду гр. Чайковской Т.И., Чайковскому С.П. из земель населенных пунктов участок площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132, для ведения предпринимательской деятельности. Участок, расположенный по адресу: Курский район, ст. Курская, ул. Акулова, 27 "а", на котором находится торговый павильон литера "А", площадью 11,7 кв. м, принадлежащий на праве общей долевой собственности (доля в праве каждого 1/2) гр. Чайковской Т.И., Чайковскому С.П., предоставлен на 49 лет. По договору от 19.12.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2010), администрация предоставила в аренду гр. Чайковской Т.И. земельный участок площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132. Участок из земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования - для ведения предпринимательской деятельности и предоставлен в аренду на срок с 16.01.2008 по 16.01.2057. Согласно пункту 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения) на земельном участке расположено нежилое здание (торговый павильон) литера "А" общей площадью 11,7 кв. м, принадлежащее гр. Чайковской Т.И. на праве собственности. Право собственности на торговый павильон общей площадью 11,7 кв. м (запись регистрации от 06.09.2010 N 26-26-18/011/2010-463) перешло к гр. Чайковской Т.И. по договору от 28.08.2010 купли-продажи недвижимого имущества (1/2 доли в праве общей долевой собственности), заключенному с гр. Чайковским С.П. По договору от 19.04.2017 купли-продажи недвижимого имущества право собственности на нежилое здание (торговый павильон) литера "А" общей площадью 11,7 кв. м перешло от гр. Чайковской Т.И. к предпринимателю. В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена регистрационная запись от 23.05.2017 N 26-36-000000:2297-26/011/2017-3. Чайковская Т.И. в заявлении от 01.02.2018 просила администрацию расторгнуть договор от 19.12.2007 аренды земельного участка площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 в связи с отчуждением расположенного на нем строения. Предприниматель обращалась в администрацию с заявлениями от 01.02.2018 и 01.03.2018 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет (без проведения торгов) земельного участка площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 для эксплуатации принадлежащего ей торгового павильона, находящегося на указанном участке. В письме от 21.02.2018 N 05-44/628 уполномоченный орган сообщил предпринимателю, что испрашиваемый ею земельный участок обременен договором аренды от 19.12.2007, заключенным между администрацией и Чайковской Т.И. Также постановлением администрации от 01.03.2018 N 129 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории 26:36:031309. Участок из земель населенных пунктов площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 и разрешенным использованием - для ведения предпринимательской деятельности, разделен (с сохранением исходного в измененных границах). Образован земельный участок с условным номером: 132:ЗУ1, местоположение: Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Курского сельсовета Курского района Ставропольского края, станица Курская, улица Акулова, 27б, площадью 49 кв. м. Площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 26:36:031309:132 в измененных границах составила 462 кв. м. В письме от 19.03.2018 N 05-44/847 уполномоченный орган сообщил предпринимателю об отсутствии возможности предоставить участок площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 ввиду его раздела в соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса. Предпринимателю также сообщено, что принадлежащий ей на праве собственности торговый павильон находится на земельном участке площадью 49 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132, местоположение: Ставропольский край, Курской район, ст. Курская, ул. Акулова, 27 "б", с видом разрешенного использования - для ведения предпринимательской деятельности. Ссылаясь на незаконность раздела земельного участка площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132, а также наличие исключительного права на приобретение в аренду данного участка как собственника объекта недвижимого имущества, предприниматель обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 7, 39.20 Земельного кодекса, статей 24, 32, 33, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс). Суды установили отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость предоставления предпринимателю испрашиваемого участка площадью 511 кв. м для заявленной цели (эксплуатация торгового павильона площадью 11,7 кв. м). В соответствии с Правилами землепользования испрашиваемый предпринимателем земельный участок находится в границах зоны рекреационного назначения (Р) основными видами разрешенного использования для которой являются: отдых (рекреация); историко-культурная деятельность. В этом случае земельный участок площадью 511 кв. м, сформированный фактически за счет территории общего пользования (центральный парк), не мог быть предоставлен предпринимателю в аренду в целях размещения торгового павильона (площадью 11,7 кв. м). Имевший место раздел земельного участка не нарушает принципа единства судьбы земельного участка и строения, так как предприниматель не лишена исключительного права на пользование земельным участком исходя из площади, необходимой для его эксплуатации. Земельный участок с кадастровым номером 26:36:031309:132 был разделен в соответствии с действующим законодательством, в период отсутствия обременения договором аренды и возврата его администрации от Чайковской Т.И. по акту приема-передачи. Участок сформирован таким образом, что минимальный отступ от фронтальной границы составляет 3 метра, минимальный отступ от смежных границ участка - 1 метр. Площадь земельного участка составила 49 кв. м. При этом нарушений прав и законных интересов собственника объекта недвижимости (площадью 11,7 кв. м) не допущено. Обстоятельства, подтверждающие необходимость предоставления предпринимателю земельного участка большей площади для эксплуатации торгового павильона не подтверждены. Заявитель не обосновал необходимость в приобретении в аренду земельного участка общей площадью 511 кв. м (в 43 раза превышающего площадь торгового павильона, принадлежащего предпринимателю). Приняв во внимание отсутствие соответствующих доказательств, суды пришли к выводу о том, что отказ администрации в письме от 19.03.2018 N 05-44/847 на заявление предпринимателя о заключении договора аренды, поданное в уполномоченный орган 01.03.2018, не может быть признан незаконным, поэтому отказали в удовлетворении заявленных требований.

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Приведенные разъяснения изложены в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Предпринимателем приобретен в собственность объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке. Поэтому к заявителю в силу норм закона перешло право аренды в отношении данного участка на условиях и в объеме, существовавших у продавца недвижимости (Чайковской Т.И.). Наличие сведений о праве аренды бывшего собственника объекта недвижимого имущества не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка собственнику объекта недвижимого имущества, так как законом определена исключительность права на приобретение земельных участков собственником объектов недвижимости. Суды оценили законность, целесообразность, а также отсутствие необходимости предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка. Однако законность предоставления данного участка определенной площадью не являлась предметом рассмотрения в рамках настоящего дела и никем не оспаривалась. Принимая во внимание длящееся арендное правоотношение в отношении спорного участка, возникшее у Чайковской Т.И. и Чайковского С.П. (первоначальных арендаторов), впоследствии в силу закона перешедшее к Чайковской Т.И. (в связи с продажей ей Чайковским С.П. доли в павильоне), оно в неизменном виде перешло к предпринимателю. Следовательно, нового правоотношения между сторонами спора не возникло, суды неправомерно расценили право заявителя на получение земельного участка как вновь возникшее, применив к спору нормы о первичном предоставлении земли в то время, как эти правоотношения регулируются нормами о переходе права аренды в силу закона.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Просил учесть, что торговый павильон расположен в центральном парке ст. Курской (в зоне рекреации), а земельный участок для эксплуатации объекта предпринимателя с формирован в соответствии с Правилами землепользования.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением от 04.06.2007 мирового судьи судебного участка N 1 Курского района Ставропольского края по гражданскому делу N 2-367-18-468-07 удовлетворен иск гр. Чайковской Т.И., Чайковского С.П. к администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района Ставропольского края о признании права общей долевой собственности на нежилое строение, состоящее из основного строения литера "А", инвентарный номер 4015, кадастровый номер 26:36:031309:0132:4015/82:1000/А, основной площадью 13,2 кв. м (торговый павильон), навес 80,8 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Курской район, ул. Акулова (Центр Парк).

5 июля 2007 года по заявлениям граждан Чайковской Т.И., Чайковского С.П., на основании вступившего в законную силу решения от 04.06.2007 по делу N 2-367-18-468-07, технического паспорта от 21.05.2007, выданного Курским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Крайтехинвентаризация" и плана объекта недвижимости от 21.05.2007, управление Росреестра произвело государственную регистрацию права общей долевой собственности указанных граждан (по 1/2 доли в праве) на торговый павильон, кадастровый номер 26:36:031309:0132:4015/82:1000/А, литера "А", общей площадью 11,7 кв. м, по адресу: Центр-парк, ул. Акулова Ставропольский край, Курский район. Чайковской Т.И. и Чайковскому С.П. выданы свидетельства о праве собственности N 26 АЕ 021 764 и N 26 АЕ 021 765.

Постановлением главы администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района Ставропольского края от 24.09.2007 N 278 утвержден проект установления границ земельного участка, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности площадью 511 кв. м, по адресу: Ставропольский край, Курский район, ст. Курская, ул. Акулова. Данному земельному участку присвоен адресный номер 27 "а", установлено целевое назначение - для ведения предпринимательской деятельности.

1 ноября 2007 года начальником территориального (межрайонного) отдела N 9 управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю утверждено землеустроительное дело по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:36:03 13 09:0132, ст. Курская, ул. Акулова, 27 "а".

Постановлением главы администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района Ставропольского края от 18.12.2007 N 395 гр. Чайковской Т.И. и Чайковскому С.П. предоставлен из земель населенных пунктов земельный участок площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132. Участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, Курский район, ст. Курская, ул. Акулова, 27 "а", предоставлен в аренду сроком на 49 лет для ведения предпринимательской деятельности. На участке находится торговый павильон литера "А", площадью 11,7 кв. м, принадлежащий на праве общей долевой собственности (доля в праве каждого 1/2) гр. Чайковской Т.И. и Чайковскому С.П.

Согласно договору аренды от 19.12.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2010) администрация предоставила в аренду гр. Чайковской Т.И. земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 и разрешенным использованием - для ведения предпринимательской деятельности. Пунктом 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения) предусмотрено, что на земельном участке расположено нежилое здание (торговый павильон) литера "А" общей площадью 11,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности гр. Чайковской Т.И. Срок аренды земельного участка установлен с 16.01.2008 по 16.01.2057. Право собственности на нежилое здание (торговый павильон) литера "А" общей площадью 11,7 кв. м (запись регистрации от 06.09.2010 N 26-26-18/011/2010-463) перешло к гр. Чайковской Т.И. по договору от 28.08.2010 купли-продажи недвижимого имущества (1/2 доли в праве общей долевой собственности), заключенному с гр. Чайковским С.П.

По договору от 19.04.2017 купли-продажи недвижимого имущества право собственности на торговый павильон литера "А" общей площадью 11,7 кв. м перешло от гр. Чайковской Т.И. к предпринимателю (покупатель), о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 23.05.2017 N 26-36-000000:2297-26/011/2017-3.

В заявлении от 01.02.2018 Чайковская Т.И. просила уполномоченный орган расторгнуть заключенный с нею ранее договор аренды от 19.12.2007 земельного участка площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 в связи с отчуждением расположенного на нем строения.

Предприниматель обращалась в администрацию с заявлениями от 01.02.2018 и 01.03.2018 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет (без проведения торгов) земельного участка площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 для эксплуатации принадлежащего предпринимателю торгового павильона, расположенного на данном земельном участке.

В письме от 21.02.2018 N 05-44/628 уполномоченный орган сообщил предпринимателю, что испрашиваемый земельный участок обременен договором аренды от 19.12.2007, заключенным с Чайковской Т.И. Кроме того, постановлением администрации от 01.03.2018 N 129 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории 26:36:031309. Участок, государственная собственность на который не разграничена, категории земель населенных пунктов площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 и видом разрешенного использования - для ведения предпринимательской деятельности, разделен с сохранением исходного в измененных границах. Образован земельный участок с условным номером: 132:ЗУ1, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Курского сельсовета Курского района Ставропольского края, станица Курская, улица Акулова, 27б, площадью 49 кв. м. Площадь исходного участка с кадастровым номером 26:36:031309:132 в измененных границах составила 462 кв. м.

В письме от 19.03.2018 N 05-44/847 уполномоченный орган сообщил предпринимателю об отсутствии возможности предоставить испрашиваемый земельный участок площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 ввиду его раздела в соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса. Предприниматель также информирована о том, что принадлежащее ей нежилое здание (торговый павильон) находится на земельном участке площадью 49 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132, местоположение: Ставропольский край, Курский район, ст. Курская, ул. Акулова, 27 "б", с видом разрешенного использования - для ведения предпринимательской деятельности.

Указывая на незаконность раздела земельного участка площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132, исключительное право на приобретение которого в аренду предприниматель имеет как собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (пункты 1, 3, 8 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса (подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса).

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 2, 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункты 1, 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения составляют случаи, предусмотренные в пункте 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на категории, указанные в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельные участки, в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 N 1963-О).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующие обстоятельства. Материалы дела не подтверждают наличие оснований (необходимость) предоставления предпринимателю земельного участка площадью 511 кв. м для заявленной цели (эксплуатация торгового павильона площадью 11,7 кв. м). В соответствии с Правилами землепользования испрашиваемый предпринимателем земельный участок находится в границах зоны рекреационного назначения (Р) основными видами разрешенного использования для которой являются: отдых (рекреация); историко-культурная деятельность. Следовательно, земельный участок площадью 511 кв. м, сформированный за счет территории (земель) общего пользования (центральный парк), не мог быть предоставлен в аренду в целях размещения торгового павильона (площадью 11,7 кв. м). Имевший место раздел участка с кадастровым номером 26:36:031309:132 не нарушает принципа единства судьбы земельного участка и строения, так как предприниматель не лишена исключительного права на пользование земельным участком площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащего ей торгового павильона. Участок сформирован таким образом, что минимальный отступ от фронтальной границы составляет 3 метра, минимальный отступ от смежных границ участка - 1 метр. Площадь земельного участка составила 49 кв. м. При этом нарушений прав и законных интересов собственника объекта недвижимости (площадью 11,7 кв. м) не допущено. Заявитель, требуя предоставления в аренду исходного земельного участка, не обосновал необходимость в приобретении участка общей площадью 511 кв. м, что в 43 раза превышает площадь торгового павильона, принадлежащего предпринимателю. Приняв во внимание отсутствие соответствующих доказательств, суды пришли к выводу о том, что отказ администрации, выраженный в письме от 19.03.2018 N 05-44/847 (на заявление предпринимателя от 01.03.2018 о заключении договора аренды), не может быть признан незаконным, поэтому отказали в удовлетворении требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии оснований для удовлетворения требований. Заявитель полагает, что обладает исключительным правом на приобретение в аренду земельного участка площадью 511 кв. м с кадастровым номером 26:36:031309:132 как покупатель объекта недвижимости (торгового павильона), продавец которого (Чайковская Т.И.) ранее арендовала данный участок. Предприниматель в обоснование своей позиции ссылается на положения статьи 552 Гражданского кодекса и нормы статьи 35 Земельного кодекса.

Действительно, в силу указанных норм, при переходе права собственности на недвижимость, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой такой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. К покупателю недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Однако предприниматель не учитывает, что в период предоставления в аренду участка с кадастровым номером 26:36:031309:132 продавцу торгового павильона (Чайковской Т.И.) действовала статья 36 Земельного кодекса, регулировавшая порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания (строения, сооружения). В ней предусматривалось, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса, также действовавшему в этот период, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса).

Исходя из приведенных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав только на часть земельного участка, занятую объектом и необходимую для его использования. При этом объем прав приобретателя недвижимости на землю ограничивается нормами земельного и градостроительного законодательства. Договор аренды земельного участка, совершенный с нарушением требований статей 33 и 36 Земельного кодекса, является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 по делу N 305-ЭС17-13675).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что площадь предоставленного в аренду Чайковской Т.И. земельного участка (511 кв. м) многократно (в 43 раза) превышала площадь принадлежавшего ей торгового павильона (11,7 кв. м). Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования испрашиваемый предпринимателем земельный участок находится в границах зоны рекреационного назначения (Р) основными видами разрешенного использования для которой являются: отдых (рекреация); историко-культурная деятельность. Следовательно, земельный участок, сформированный за счет территории (земель) общего пользования (центральный парк), не мог быть предоставлен в аренду в целях размещения торгового павильона. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что данная арендная сделка не может быть положена в основу правовой позиции предпринимателя о наличии у него (как собственника приобретенного объекта недвижимости - торгового павильона площадью 11,7 кв. м) права аренды в отношении всего испрашиваемого земельного участка (площадью 511 кв. м). Площадь земельного участка, действительно необходимая для использования (эксплуатации) торгового павильона определена администрацией в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом утвержденных Правил землепользования и застройки. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили доводы предпринимателя о наличии (доказанности им) оснований для удовлетворения заявленных требований.

Исходя из изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Судами на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в деле доказательств, правильно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены судебных актов. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 14.08.2019).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2019 по делу N А63-19857/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин