Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2019 г. N Ф08-9387/19 по делу N А32-29283/2018

г. Краснодар

07 ноября 2019 г.

Дело N А32-29283/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича (ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) - Гильмутдинова Э.Р. (паспорт) и Гушкиной З.М. (доверенность от 04.06.2019), от ответчика - индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны (ИНН 230805560539, ОГРНИП 306230810200012) - Кувалдина В.А. (доверенность от 23.08.2019), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 по делу N А32-29283/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Гильмутдинов Э.Р. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Таварян В.Г., в котором просил:

- признать действия арендодателя (Таварян В.Г.) в рамках договора аренды от 08.03.2014 N 17 нарушающими права арендатора (Гильмутдинова Э.Р.);

- признать недействительным акт от 13.01.2017 осмотра нежилого помещения;

- взыскать 817 007 рублей 66 копеек, излишне внесенных в счет оплаты коммунальных услуг;

- взыскать убытки в размере 1 110 026 рублей 65 копеек в связи с утратой товарной продукции, а также 5 854 134 рубля стоимости неотделимых улучшений, 6 450 рублей расходов в связи с устранением угрозы повреждения объекта, упущенную выгоду в размере 102 961 824 рублей 98 копеек, компенсацию в размере 100 000 рублей за аренду помещения кухни в действующем кафе в целях частичного восполнения производства кулинарии и полуфабрикатов.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Таварян В.Г. о взыскании с Гильмутдинова Э.Р. (арендатора) 5 390 000 рублей долга по договору от 08.03.2014 N 17 аренды нежилого помещения, а также неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные требования удовлетворены частично. С Гильмутдинова Э.Р. в пользу Таварян В.Г. взыскано 5 390 000 рублей долга по арендной плате. Отказывая в удовлетворении первоначального искового заявления, судебные инстанции пришли к выводу о том, что действия арендодателя по исполнению условий договора аренды соответствовали закону. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-5036/2017 установлено, что отключение электроэнергии в помещениях арендатора произведено в установленном порядке, в том числе с предварительным извещением арендатора о наличии долга по арендной плате и с требованием о его погашении во избежание отключения подачи электроэнергии. Рекламная информация размещена арендатором самовольно, без согласования с арендодателем. Помещения N 14 (холл) и N 15 (лестница) не передавались в аренду истцу, он не имел права на использование данных помещений (переданные в аренду помещения имеют собственный вход с улицы через помещение N 12). В рамках указанного дела суды заключили об отсутствии оснований для взыскания с арендодателя излишне внесенных денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг. Требование истца о признании недействительным акта осмотра от 13.01.2017 нежилого помещения не подлежит удовлетворению, поскольку данный документ не является ненормативным правовым актом, подлежащим оспариванию по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), не содержит обязательных предписаний, распоряжений, влекущих юридические последствия, а также не ограничивает права и законные интересы истца. Суды сослались на отсутствие оснований для удовлетворения требований истца о взыскании убытков ввиду недоказанности совокупности условий, необходимых для возложения на арендодателя такого вида ответственности. Положения спорного договора аренды не предусматривали обязанность возмещения расходов арендатора по устранению аварийных ситуаций в арендуемых им помещениях за исключением случаев, когда авария произошла по вине арендодателя. Доказательства, подтверждающие вину последнего в засорении канализационной системы, в материалы дела не представлены. В отсутствие согласия арендодателя на производство улучшений арендуемых помещений судебные инстанции отказали во взыскании с ответчика их стоимости (5 854 134 рубля). Кроме того, истец не представил доказательств, позволяющих сделать вывод о наличии оснований для взыскания с ответчика упущенной выгоды, а также компенсации. Разрешая требование арендодателя о взыскании с арендатора долга по арендной плате и неустойки, судебные инстанции исходили из следующего. В рамках дела N А32-5036/2017 установлено, что спорный договор аренды расторгнут 31.08.2018, следовательно, со стороны арендатора имеет место обязанность по внесению арендных платежей в виде постоянной части арендной платы за период с июля 2017 года по август 2018 года включительно. Судебные инстанции указали, что представленный ответчиком в материалы дела расчет долга по арендной плате является арифметически и методологически верным. Отказывая арендодателю в удовлетворении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, суды указали, что ответчик не представил расчет суммы неустойки (отсутствуют сведения о периоде взыскания, формуле расчета).

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Гильмутдинов Э.Р., ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 09.04.2019 и постановление от 10.07.2019, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных требований ответчика. Податель жалобы указывает, что судебные инстанции нарушили правила оценки доказательств, что привело к принятию неправильных судебных актов. Договором аренды не предусмотрена возможность ограничения подачи электроэнергии при наличии долга по арендной плате. Такое отключение влечет невозможность использования предоставленных в аренду помещений. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие возникновение по вине арендодателя на стороне арендатора убытков, в том числе упущенной выгоды. Суды, отказывая в удовлетворении требования о взыскании денежных средств, излишне внесенных в счет оплаты коммунальных услуг, не учли, что в рамках дела N А32-5036/2017 данное требование не рассматривалось. Исходя из технического состояния переданных в аренду помещений арендатором произведены ремонтно-строительные работы по их улучшению. При этом условиями спорного договора не предусмотрена обязанность арендатора получать письменное согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества. В рамках дела N А32-5036/2017 установлен факт перепланировки арендуемых помещений в 2016 году, в то время как ремонтно-строительные работы завершены 25.06.2014. Суды, удовлетворяя требования ответчика о взыскании с истца долга по арендной плате (за период с июля 2017 года по август 2018 года), не учли, что из судебных актов по делу N А32-5036/2017 следует, что спорные помещения освобождены арендатором в апреле 2017 года.

В отзыве ответчик указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Суд округа объявлял перерыв в судебном заседании до 16 часов 10 минут 6 ноября 2019 года.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) 08.03.2014 заключили договор N 17 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилое помещение цокольного этажа N 11 здания (литера под/А) и нежилое помещение цокольного этажа N 12 здания (литера а) общей площадью 250 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, 15/2, для организации гастрономии, цеха производства кулинарии и полуфабрикатов и розничной торговли (т. 1, л. д. 17 - 21).

По акту приема-передачи от 08.03.2014 названные помещения переданы Гильмутдинову Э.Р. (т. 1, л. д. 22).

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендатор принял на себя обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 договора. В пункте 5.1 договора указано, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Пунктом 5.2.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя с 1-го по 5-е число предстоящего месяца. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды и загрязнений, теплу, вывозу отходов, увеличенной на 6,38% (пункт 5.3.1), и подлежит внесению в течение 3-х дней с момента выставления счета (пункт 5.3.4). Датой платежа для целей договора считается дата снятия денежных средств с расчетного счета арендатора (пункт 5.3.5).

Постоянная часть арендной платы составляет 350 000 рублей без учета НДС (пункт 5.2.1 договора).

В пункте 7.2 стороны согласовали неустойку за просрочку внесения арендной платы из расчета 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Дополнительными соглашениями от 01.03.2015, 22.09.2015, 25.12.2015 постоянная часть арендной платы согласована в размере, соответственно, 385 000 рублей, 300 800 рублей, 325 000 рублей, 345 000 рублей в месяц (т. 1, л. д. 24 - 26); дополнительным соглашением от 01.05.2016 переменная часть арендной платы увеличена на 7,53% (т. 1, л. д. 27).

В первоначальном исковом заявлении указано, что арендодателем допущены нарушения пункта 2.1.2 договора аренды от 08.03.2014 N 17; у арендатора имеется переплата по спорному договору; ему причинены убытки, в том числе упущенная выгода в связи с досрочным прекращением деятельности в спорном объекте по вине арендодателя; арендатор вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения арендатора с исковым заявлением в арбитражный суд.

Арендодатель предъявил к арендатору встречное исковое заявление, указывая на возникновение в период с июля 2017 года по август 2018 года на стороне арендатора долга по договору от 08.03.2014 N 17 аренды нежилого помещения исходя из размера постоянной части арендной платы 385 тыс. рублей в месяц.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени.

Пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса определяет, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 1 статьи 622 Гражданского кодекса указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 данного Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду.

В силу пункта 3.1.2 договора арендатор принял на себя обязательства поддерживать надлежащее санитарное состояние объекта и прилегающей территории, соблюдать правила пожарной безопасности, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, расположенных в объекте, при необходимости производить текущий ремонт арендуемых помещений. В пункте 3.1.6 договора закреплена обязанность арендатора не производить реконструкцию, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, без письменного согласия арендодателя. Согласно пункту 3.2.5 договора арендатор вправе своими силами и за свой счет установить в помещении оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности. В пункте 3.2.7 договора указано, что арендатор вправе осуществлять перепланировку, если при ее проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности здания, в котором находится объект, с письменного согласия арендодателя.

В нарушение требований статей 9 и 65 Кодекса арендатор не представил доказательств, позволяющих квалифицировать произведенные им строительные работы в качестве неотделимых улучшений, определить их стоимость. Имеющаяся в деле документация свидетельствует о том, что арендатор фактически производил работы по приспособлению спорных помещений к виду осуществляемой им деятельности (т. 3, л. д. 1 - 44, 48 - 58).

В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества.

Податель жалобы, ссылаясь на производство в помещениях строительных работ, не учитывает, что изменение технического состояния объекта в соответствии с нуждами арендатора само по себе не свидетельствует о наличии неотделимых улучшений.

С учетом изложенного вывод судов об отсутствии оснований для взыскания с арендодателя 5 854 134 рублей в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений является верным.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса).

Согласно статье 16 Кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении искового заявления арендатора, указали, что в рамках дела N А32-5036/2017 установлен факт ненадлежащего исполнения им обязанностей, установленных в договоре от 08.03.2014 N 17. Так, суды признали, что Гильмутдинов Э.Р. допустил существенное нарушения условий договора, самовольно занял дополнительную площадь помещения, смежного с арендованным, произвел перепланировку арендованного помещения путем частичного сноса перегородок и возведения новых. В рамках настоящего дела суды исходили из того, что отключение электроэнергии в помещениях арендатора произведено с предварительным извещением арендатора о наличии долга по арендной плате и с требованием о его погашении во избежание отключения подачи электроэнергии. Рекламная информация размещена арендатором самовольно, без согласования с арендодателем. С учетом обстоятельств, установленных в рамках дела N А32-5036/2017, в условиях отсутствия доказательств, подтверждающих ненадлежащее исполнение арендодателем условий договора аренды, суды правомерно отказали в удовлетворении требований арендатора о взыскании упущенной выгоды, стоимости утраченной продукции, компенсации стоимости аренды помещений кухни. Отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об ошибочности расчета арендодателем стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, послужило правомерным основанием для отказа в удовлетворении требования о возмещении переплаты в размере 817 907 рублей 66 копеек. Исходя из содержания пунктов 3.1.4 и 3.1.5 договора аренды суды не установили условий, позволяющих отнести на арендодателя расходы арендатора, связанные с вызовом специалистов для откачки ЖБО и прочистки канализационной системы, в размере 6 450 рублей.

Удовлетворяя требования ответчика о взыскании с истца 5 390 000 рублей долга по арендной плате, судебные инстанции сослались на обстоятельства, установленные в рамках дела N А32-5036/2017. Так, суды указали, что спорный договор аренды расторгнут 31.08.2018, следовательно, со стороны арендатора имеет место обязанность по внесению арендных платежей в виде постоянной части арендной платы за период с июля 2017 года по август 2018 года включительно. Представленный арендодателем в материалы дела расчет долга по арендной плате является арифметически и методологически верным. Отказывая арендодателю в удовлетворении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, суды указали, что ответчик не представил расчет суммы неустойки (отсутствуют сведения о периоде взыскания, формуле расчета).

В то же время, удовлетворяя требования арендодателя о взыскании заявленной суммы долга по арендной плате, судебные инстанции не учли следующее.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 6.1 договора срок аренды установлен с 08.03.2014 по 08.03.2018 (т. 1, л. д. 17 - 22), то есть с указанием на период, ограниченный определенными календарными датами. Поскольку в формулировке спорного условия ("заключается на пять лет" и "действует с 08.03.2014 по 08.03.2018") имеются противоречия, период действия договора с учетом правил статей 190 и 431 Гражданского кодекса следовало определять исходя из указания на определенные календарные даты.

В рамках дела N А32-5036/2017 установлено, что спорные помещения освобождены арендатором 07.04.2017 (т. 3, л. д. 45 - 58), при этом анализ фактических отношений сторон после заявленного в названном деле периода взыскания судами не производился; требование о расторжении договора рассмотрено исходя из содержания процессуальных позиций сторон.

Поскольку срок действия договора аренды истек 08.03.2018, основания для взыскания арендных платежей после названной даты (при условии фактического освобождения помещений арендатором) отсутствуют.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснена возможность взыскания арендной платы при освобождении арендатором объекта аренды до момента прекращения срока действия договора аренды. В данном случае срок действия договора, согласованный сторонами путем указания определенной даты (до 08.03.2018), истек. Из материалов дела и содержания вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-5036/2017 следует, что арендатор освободил объект аренды, возражал против дальнейшего использования помещений (пункт 6.4 договора), поэтому основания для взыскания с Гильмутдинова Э.Р. арендной платы за период после 08.03.2018 отсутствуют.

Ссылка представителя арендодателя на положения статьи 622 Гражданского кодекса не принимается, поскольку из материалов дела следует, что арендатор не находился в спорных помещениях, а арендодатель приобрел возможность доступа к ним.

Таким образом, с арендатора в пользу арендодателя подлежит взысканию арендная плата за период с июля 2017 года по 08.03.2018, что составляет 3 179 354 рубля 80 копеек.

С учетом изложенного судебные акты в части удовлетворения встречного иска необходимо изменить, уменьшив размер взысканного с арендатора долга по арендной плате до 3 179 354 рублей 80 копеек, а также государственной пошлины в доход федерального бюджета до 29 463 рублей 60 копеек (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

В остальной части основания для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 по делу N А32-29283/2018 изменить, уменьшив размер подлежащего взысканию с ответчика по встречному иску долга по арендной плате до 3 179 354 рублей 80 копеек, а также государственной пошлины в доход федерального бюджета до 29 463 рублей 60 копеек.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков