Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 ноября 2019 г. N Ф08-9555/19 по делу N А32-16653/2018

г. Краснодар

13 ноября 2019 г.

Дело N А32-16653/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ИКАР" (ИНН 2365001102, ОГРН 1042313063210) - Моисеева Е.В. (доверенность от 20.09.2018), в отсутствие представителя ответчика - администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ОГРН 1082365001663, ИНН 2365012062), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИКАР" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 по делу N А32-16653/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ИКАР" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее - администрация) о понуждении к заключению договора аренды земельных участков площадью 2464 кв. м и 812 кв. м с кадастровыми номерами 23:51:0102016:1013, 23:51:0102016:1012, расположенными по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Гагарина, 11 (далее - земельные участки-1,-2), образованных в результате раздела земельного участка площадью 3276 кв. м с кадастровым номером 23:51:0102016:52, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Гагарина, 11 (далее - исходный земельный участок), о признании права собственности на автостоянку с подпорной бетонной стеной и металлическим ограждением площадью 3276 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Гагарина, 11 (далее - автостоянка).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Общество не инициировало процедуру изменения вида разрешенного использования земельных участков, не оспорило в соответствующей части правила землепользования и застройки. Основания для заключения договора аренды земельного участка-1 с указанием на его разрешенное использование, отличное от эксплуатации нежилого здания (боулинг клуба), отсутствуют. Автостоянка не является самостоятельным объектом недвижимого имущества (зданием, сооружением). Используемое под автостоянкой покрытие из бетона, асфальта, щебня части земельного участка-2 представляет собой улучшение полезных свойств последнего и элемент его благоустройства. Право собственности на автостоянку не подлежит государственной регистрации. Общество не доказало наличие у него права на приобретение земельного участка-2 в аренду без проведения торгов.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов первой и апелляционной инстанции. До 24.08.2018 земельный участок-1 находился в зоне административно-делового и торгово-коммерческого назначения, для которой не установлен вид разрешенного использования для эксплуатации нежилого здания. В ходе судебного разбирательства администрация внесла изменения в правила землепользования и застройки, земельный участок-1 отнесен к зоне транспортной инфраструктуры.

Градостроительным регламентом этой зоны не предусмотрен такой вид разрешенного использования земельного участка-1 как эксплуатации нежилого здания (боулинг клуба). Заключение договора аренды на испрашиваемых обществом условиях не повлекло бы использование земельного участка-1 не по назначению. Комплекс боулинг-клуба вместе с автостоянкой перешел к обществу при реорганизации прежнего собственника. Законность возведения автостоянки как составной части комплекса боулинг-клуба подтверждается утвержденным постановлением главы города Туапсе Краснодарского края от 03.12.2003 N 2287 актом приемки законченного строительством объекта от 01.12.2003. Независимо от признания права собственности на автостоянку общество вправе заключить договор аренды земельного участка-2 без проведения торгов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы города Туапсе от 14.04.2004 N 707 администрация (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 14.04.2004 N 5100004197 аренды исходного земельного участка. Общество создано на основании решения от 16.12.2004 общего собрания участников его правопредшественника. Постановлением главы города Туапсе Краснодарского края от 03.12.2003 N 2287 утвержден акт от 01.12.2013 приемки законченного строительством на исходном земельном участке здания боулинг-клуба площадью 1121,5 кв. м (литера А), право собственности общества на которое зарегистрировано 25.08.2014 (свидетельство о государственной регистрации права 25.08.2014 серии 23-АМ N 810037). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 по делу N А32-26713/2016 договор от 14.04.2004 N 5100004197 аренды исходного земельного участка расторгнут в связи с невнесения арендатором арендной платы. Постановлением администрации от 28.07.2017 N 112 утверждена схема расположения на кадастровом плане территории исходного земельного участка в связи с его предстоящим разделом. В результате такого раздела образованы земельные участки-1,-2.

Постановлением администрации от 30.11.2017 N 1758 земельный участок-1 предоставлен обществу в аренду. Администрация направила обществу проект договора от 30.11.2017 аренды земельного участка-1 с разрешенным использованием для эксплуатации нежилого здания (боулинг-клуба). Общество заявило о заключении договора аренды земельного участка-1 без указания на предложенное администрацией его разрешенное использование. В обоснование заявления общество указало на длительное неиспользованием им здания в соответствующих целях. Письмом от 22.01.2018 N 12-86 администрация известила заявителя о принятом решении об отказе в заключении договора аренды земельного участка-1 на предложенных обществом условиях. Администрация сослалась на правила землепользования и застройки, утвержденные решением Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 24.09.2015 N 65.2, согласно которым земельный участок-1 располагался в территориальной зоне административно-делового и торгово-коммерческого назначения (ОД1). Градостроительным регламентом этой зоны не установлен испрашиваемый обществом вид разрешенного использования земельного участка-1 для эксплуатации нежилого здания. Обществу предложено заключить договор аренды земельного участка-1 на предложенных условиях под страхом обращения администрации в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка-2 без проведения торгов. Письмом от 14.12.2017 N 12-1843/1 администрация известила заявителя о принятом решении об отказе в заключении такого договора без проведения торгов со ссылкой на отсутствие на земельном участке-2 здания, сооружения, принадлежащих обществу на праве собственности.

Решением Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 24.08.2018 N 14.2 в утвержденные решением Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 24 сентября 2015 года N 43.2 Правила землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района внесены изменения, в результате которых земельный участок-1 с размещенным на нем зданием боулинг-клуба отнесены к зоне транспортной инфраструктуры (Т), градостроительным регламентом которой также не установлен испрашиваемый обществом вид разрешенного использования земельного участка-1.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Под видом разрешенного использования земельного участка подразумевается конкретная деятельность, осуществляемая землепользователем на предоставленном ему участке (пункт 2 статьи 7). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми, в том числе арендаторами земельных участков. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, не соответствующие градостроительному регламенту, в том числе при отсутствии видов их использования в утвержденном перечне видов разрешенного использования, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом (пункты 3, 4 статьи 85).

Пунктами 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) допускается возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования только в соответствии с градостроительным регламентом.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор получает право использования земельного участка только по указанному в договоре назначению. Арендатор не вправе ни изменять договор в одностороннем порядке, ни обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Иное ущемляло бы права собственника участка. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка по действующему договору аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей.

Также нормами Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17). В числе таких оснований значатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов, и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора его аренды, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект такого договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса). Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона. Стабильность гражданского оборота обеспечивается законодательно установленной необходимостью государственной регистрации прав только на недвижимые вещи. Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, а рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, на котором они находятся, представляют собой его неотъемлемую составную часть а потому следуют его юридической судьбе. Замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Такое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования. Такие объекты не являются сооружениями и не подлежат государственному кадастровому учету. Аналогичные правовые позиции нашли отражение в пункте 38 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 N 9626/08, от 17.01.2012 N 4777/08, от 04.09.2012 N 3809/12, от 28.05.2013 N 17085/12.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Земельный участок-1 и размещенное на нем нежилое здание (боулинг клуба), не соответствующие градостроительным регламентам зон административно-делового, торгово-коммерческого назначения и транспортной инфраструктуры, могут использоваться обществом без установления срока приведения их в соответствие с этим регламентом. Общество вправе заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка-1 с ранее установленным видом разрешенного использования в соответствии с функциональным назначением нежилого здания (боулинг-клуба). Администрация правомерно отказала в заключении договора аренды на предложенных обществом условиях в связи с несоответствием разрешенного использования земельного участка-1 целям его использования, указанным в заявлении общества. Автостоянка не является сооружением, собственник которого вправе заключить договор аренды земельного участка-2 на неконкурентных началах. Администрация правомерно отказала в заключении договора аренды земельного участка-2 по заявлению общества, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 по делу N А32-16653/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова